[A cura di: avv. Andrea Toppani e avv. Moira Vecchiato] Il Tribunale di Latina provvedeva al sequestro di un bene immobile facente parte di un condominio, in quanto il proprietario era imputato per reati di matrice mafiosa.

Il c.d. Codice Antimafia (CAM) prevede che il Tribunale procedente possa disporre il sequestro anticipato dei beni immobili intestati all’imputato di reati di stampo mafioso, nominandone all’uopo un Amministratore Giudiziario e affidandone la gestione all’Agenzia Nazionale per l’amministrazione e la destinazione dei Beni Sequestrati e Confiscati alla criminalità organizzata (d’ora in avanti, per mere ragioni di semplicità espositiva, semplicemente ANBSC).

Ciò comporta che, con la trascrizione del sequestro, l’immobile viene sottratto dalla disponibilità dell’imputato, con possibilità per l’ANBSC di ricavarne qualsiasi tipo di utilità. Al sequestro seguirà la confisca definitiva dell’unità immobiliare e l’acquisizione del bene al Patrimonio dello Stato, con formale intestazione dello stesso all’Erario.

Il caso di specie

Nel soggetto caso, trattandosi di immobile facente parte di un condominio, la procedura si è rivelata particolarmente problematica. Infatti, il proprietario risultava moroso nel pagamento delle spese condominiali già da parecchi esercizi (sin dal 2008), con conseguenti oneri a carico degli altri condòmini, a copertura delle perdite mediante appositi fondi a bilancio, affidamenti bancari e, finanche, per l’esercizio di azioni legali di recupero del credito.

Nei casi di conclamata morosità, infatti, spesso l’unica soluzione definitiva è quella di sottoporre a pignoramento l’immobile condominiale, in modo di ottenerne il cambio di proprietà. Infatti, il condominio agiva nei confronti del condomino prima del sequestro e promuoveva nel 2012 anche un pignoramento immobiliare nei suoi confronti avente ad oggetto proprio il bene in condominio.

Peccato che il successivo sequestro di immobili alla mafia, avvenuto nel 2013, comportasse l’improcedibilità dei pignoramenti precedentemente eseguiti sul medesimo bene, con conseguente inutilità delle azioni intraprese, con dispendio economico ed anticipazione di spese da parte del condominio. La già gravosa situazione degli oneri condominiali risultava quindi, di fatto, aggravata dal sequestro, che vanificava le azioni intraprese sull’immobile stesso procrastinando il recupero di una morosità risalente al 2008, sino al tempo della successiva confisca definitiva, che segna il passaggio formale del bene in proprietà dell’Erario (avvenuta poi nel 2015).

Pertanto, la procedura attivata dall’Agenzia ha, di fatto, reso irrecuperabili gli oneri condominiali dal 2008 al 2015, con l’aggravio per il condominio dei costi medio tempore sostenuti per l’azione legale contro il condomino affiliato alla criminalità.

A ciò aggiungasi che lo Stato, pur divenuto formalmente intestatario dell’immobile all’esito del procedimento penale a carico dell’imputato e con la confisca del 2015 (due anni dopo il sequestro), non si distingueva per essere un pagatore puntuale delle spese condominiali successivamente maturate. Infatti, l’Agenzia risultava debitrice anche delle spese condominiali afferenti al periodo di confisca (dal 2015 in poi), omettendone il pagamento integrale nonostante il bene fosse di formale proprietà dell’Erario.

Il decreto ingiuntivo

Negli ultimi anni la stampa ha dato risalto alla problematica del mancato pagamento delle spese condominiali da parte dell’ANBSC, rilevando numerosi casi in cui l’operatività condominiale, già minata da una pregressa morosità del soggetto affiliato alla criminalità organizzata, è stata aggravata irrimediabilmente dall’incapacità dello Stato di far fronte ai propri obblighi economici.

Ebbene, in data 5.9.2018 il Tribunale di Padova, in persona del Presidente della sez. II^ Dr.ssa Federica Sacchetto, su ricorso degli scriventi Avv.ti Andrea Toppani e Moira Vecchiato del Foro di Padova, legali di un Condominio situato in un centralissimo edificio storico, pronunciava, mediante decreto ingiuntivo, la condanna dell’ANBSC al pagamento delle spese condominiali maturate a far data dal provvedimento di sequestro (2013) e non soltanto dalla successiva confisca (2015).

Trattasi della prima pronuncia in materia di condanna dell’ANBSC, riferita anche alla fase di sequestro precedente alla confisca, con conseguente riconoscimento del diritto del condominio al pagamento anche del biennio di spese condominiali precedente alla confisca.

Sostanzialmente, il Tribunale poneva un termine alla morosità delle spese condominiali, condannando l’Erario a farsene carico sin dal 2013. Il Tribunale accoglieva, infatti, la tesi prospettata dai legali del condominio, secondo la quale, ai sensi della disciplina dettata dal CAM, durante il periodo di sequestro del bene datato 20.02.2013, l’Agenzia in concreto non si limitava a rivestire le vesti di mero ausilio dell’Autorità Giudiziaria, ma assumeva il ruolo di dominus sostanziale della gestione, valorizzazione e destinazione dei beni sequestrati, tant’è che alla stessa venivano legislativamente attribuiti poteri di iniziativa, di decisione delle linee guida per l’amministrazione dei beni sequestrati.

Con l’esecuzione del decreto di sequestro, l’interessato perde la disponibilità dei beni oggetto della misura di prevenzione (che nella fattispecie riguardava beni per circa 150 milioni di euro), i quali, in seguito all’apprensione materiale, vengono immessi nel possesso dell’amministratore giudiziario nominato con il decreto. L’amministratore dei beni ha il compito di provvedere alla custodia, alla conservazione e all’amministrazione dei beni sequestrati nel corso dell’intero procedimento, occupandosi, eventualmente, anche di incrementare la redditività dei beni (cfr. art. 35 CAM). All’interno dell’incarico di amministrare un bene immobile deve rientrare però anche il pagamento degli oneri condominiali maturati, posto che compete all’amministratore giudiziario il pagamento delle spese necessarie o utili per la conservazione o l’amministrazione dei beni attraverso il prelevamento delle somme riscosse, sequestrate o comunque nella disponibilità del procedimento di prevenzione.

Secondo la tesi prospettata dai legali del condominio e accolta dal Tribunale, nell’ambito della gestione finanziaria dei beni durante la fase del sequestro rientra senz’altro il pagamento delle spese condominiali, con la conseguenza che gli oneri condominiali risultano dovuti dall’ANBSC anche in riferimento al periodo del sequestro del bene immobile e, quindi, anche prima dell’effettiva intestazione ed acquisizione del bene nel patrimonio dello Stato attraverso la successiva confisca.

Conclusione della vicenda

Con questo innovativo provvedimento, ora il condominio potrà procedere al recupero delle spese condominiali afferenti al periodo 2013/2018 contro l’ANBSC, che dovrà provvedere al pagamento entro 40 giorni; in mancanza si potrà procedere esecutivamente anche col pignoramento dell’immobile ora in patrimonio dell’Erario stesso.

Trattasi di una “magra” consolazione, visto che gli oneri relativi al periodo precedente (2008-2013) rimangono a carico dell’affiliato alla criminalità e, quindi, difficilmente recuperabili, ma aver fatto retroagire l’obbligo dell’Erario fino alla fase del sequestro (2013), consente almeno di recuperare un ulteriore biennio di spese condominiali da pagare a stretto giro e non con la lunga tempistica tenuta negli anni dall’ANBSC.

Si confida che tale pronuncia possa essere di ausilio e costituire un precedente utile da applicarsi ai numerosi casi analoghi presenti, purtroppo, nel nostro territorio, al fine di vincere le lungaggini dei pagamenti dell’ANBSC e di consentire l’addebito all’Agenzia stessa anche degli oneri condominiali afferenti ai periodi di sequestro, e non solo a quello di confisca. Diversamente, si riconoscerebbe all’Erario la facoltà di trarre utilità dal bene sequestrato, senza doversi assumere anche gli oneri condominiali: si tratterebbe di un trattamento iniquo, illegittimo e di ingiustificato favore per la PA, a discapito della vita condominiale.

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