[A cura di: avv. Ermanno Cirulli – Ape Torino Confedilizia] Abbiamo ormai metabolizzato la riforma dell’art. 69 delle disposizioni d’attuazione del Codice Civile relativo alla rettifica o modifica dei valori proporzionali delle unità immobiliari del condominio espressi nella tabella millesimale.

Il Legislatore pare aver inteso stabilire due sole eccezioni all’unanimità decisionale dell’assemblea dei condòmini in tema di modifica delle tabelle millesimali:

• ogni qual volta risulti che i valori espressi nelle tabelle siano “conseguenza di un errore”;
• “quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari” venga alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Scatta, in questo caso, la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma del Codice Civile.

Cambiamenti

Cos’è cambiato rispetto al passato? In precedenza, in assenza di parametri di legge, la valutazione della possibile modifica della proporzione millesimale in rapporto all’alterazione subita del bene era rimessa alla discrezionalità del Giudice.

Possono, tuttavia, sorgere dubbi sull’applicabilità dell’articolo in questione in particolari situazioni. È il caso, ad esempio, peraltro non raro, in cui un condomino trasformi un’unita locale di sua proprietà ubicata nel sottotetto dello stabile, come un semplice ripostiglio, in un’unità abitativa mansardata.

Sulla premessa che non debbano in ogni caso sussistere in merito divieti urbanistici o, altresì, imposti dal regolamento di condominio, è evidente che, difficilmente, la compagine condominiale potrebbe tollerare la situazione di squilibrio che verrebbe, di fatto, a crearsi perpetrandosi l’utilizzazione della tabella millesimale originariamente esistente.

Ecco che allora che potrà sorgere spontanea per i condòmini la domanda: è sufficiente, in un caso del genere, che l’assemblea approvi una variazione della tabella millesimale con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma C.C. o si dovrà ricorrere all’unanimità del consenso condominiale?

Occorre, opportunamente, effettuare una prima analisi della questione partendo da una verifica della tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, dovendosi accertare se  siano o meno attribuiti dei millesimi al locale interessato dalla trasformazione edile, verifica che, nella maggioranza dei casi, potrà avere esito negativo posta, in genere, la loro natura meramente pertinenziale, laddove, peraltro, lo stesso l’abbia conservata nel tempo. Diverso, infatti, è pretendere di variare i millesimi di unità locali che già ne siano dotati, rispetto al caso in cui gli stessi non ne abbiano affatto.

Caso di specie

Nel caso di specie, infatti, considerato che non vi è stata alcuna sopralevazione (intesa come “aumento verticale” dell’edificio o di parte di esso) o un incremento di superfici (inteso come “aumento orizzontale” dell’edificio o di parte di esso) resterà da chiedersi se vi sia stato o meno un incremento del numero delle unità immobiliari ricomprese nel fabbricato. Soltanto nel caso in cui il locale in questione non sia già considerato dalla tabella millesimale potrebbe arguirsi, verosimilmente, che lo stesso possa considerarsi effettivamente quale unità immobiliare “neonata”, con conseguente soddisfacimento della prima condizione prevista dall’articolo in questione per la sua applicabilità.

Se, invece, il locale in esame avesse già una propria autonoma individuazione millesimale, è probabile che si ricada in una fattispecie ancora differente rispetto a quella individuata dal Legislatore. In tale caso, infatti, come potrebbe affermarsi che vi sia stato un incremento delle unità immobiliari presenti nel fabbricato, in conseguenza della sola trasformazione edile operata? È da notarsi che la norma non parla affatto di trasformazione di un’unità immobiliare non abitativa in un’unità immobiliare abitativa ma, semplicemente, di nuova unità immobiliare che, nel caso in esame, si può assumere che già esistesse.

Detto ciò, resta ancora da verificarsi se risulti soddisfatta o meno anche la seconda condizione prevista per l’applicabilità dell’articolo in questione e, cioè, se vi sia stato un incremento delle unità immobiliari tale da alterare “per più di un quinto” il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Nel caso in cui all’unità immobiliare in oggetto, prima della sua trasformazione, non fosse attribuito un valore millesimale, si potrebbe sostenere che sia soddisfatto anche l’ulteriore parametro del “più di un quinto” previsto dalla norma in riferimento alla valutazione della modifica del valore proporzionale.

Le conclusioni

In definitiva, la norma di Legge in oggetto sembrerebbe fatta, piuttosto, per calzare perfettamente in ipotesi di natura differente rispetto a quella in esame, come quella, ad esempio, in cui ad un alloggio venga materialmente annesso un nuovo locale realizzato attraverso un aumento di superficie dello stabile per annessione allo stesso di un ulteriore  corpo di fabbrica.

In conclusione, come nel caso di specie ed in quelli ad esso similari, non è detto che la norma in esame riesca a sopperire tutte le esigenze che possono rappresentarsi nella sempre complessa realtà condominiale, con la conseguenza, purtroppo verosimile, che per la valutazione del rapporto alterazione/variazione del valore proporzionale delle singole unità immobiliari si debba nuovamente tornare, per il caso di controversia, alla mera discrezionale valutazione del Giudicante.

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