Balconi aggettanti in condominio: la controversa ripartizione delle spese

Dottrina condominiale

Balconi aggettanti in condominio: la controversa ripartizione delle spese

Quotidiano Del Condominio
28 febbraio 2018

[A cura di: dott.ssa Silvia Zanetta] I balconi aggettanti sono quelli che sporgendo dalla facciata dell’edificio costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono. Essi hanno una duplice funzione: da un lato, sono la proiezione dell’appartamento cui accedono e consentono al proprietario l’affaccio all’esterno; dall’altro, costituiscono parte integrante e strutturale della facciata e rappresentano un elemento decorativo dell’edificio (Tribunale di Firenze, sentenza del 15.9.2016, n. 3017).

La Giurisprudenza

Secondo un indirizzo della Cassazione, i balconi aggettanti sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono e non sono necessari per l’esistenza o per l’uso e non sono destinati all’uso o al servizio dell’intero edificio (cfr. Cassazione sentenza del 21 gennaio 2000, n. 637). L’evoluzione giurisprudenziale ha iniziato a distinguere i vari elementi che compongono i balconi (piano di calpestio, pavimento, soletta, frontalini, parapetto, sottobalconi) e di riconoscerne la proprietà esclusiva o la proprietà condominiale a seconda della funzione assolta.

Conseguentemente, la prevalente dottrina e giurisprudenza hanno stabilito che:

Ripartizione delle spese

Ad esempio, spettano al proprietario dell’appartamento le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo il balcone, mentre gravano su tutti i condòmini (anche a quelli che eventualmente non sono proprietari di balconi) e vanno divise secondo le tabelle millesimali, le spese per il ripristino delle parti esterne dei balconi come i frontalini (parte bassa esterna dei balconi), le piantane, le fasce marcapiano, gli sporti, la ringhiera e il parapetto, a condizione che abbiano rilevanza estetica nel contesto della facciata dello stabile.

Nel caso in cui non venisse allegata né dimostrata la rilevanza estetica nel contesto della facciata dello stabile dei frontalini dei balconi, le spese di rifacimento o le spese conseguenti ai danni provocati da infiltrazioni nei balconi aggettanti e nei sotto-balconi, saranno però imputate in via esclusiva al proprietario dei balconi stessi (cfr. Tribunale Roma, sezione 7 civile, Sentenza 10 ottobre 2017, n. 1915).

Con riferimento alle spese per i sottobalconi, cioè la parte inferiore del balcone, l’orientamento è invece oscillante. In alcuni casi la giurisprudenza, considerando la parte sottostante al balcone assimilabile al soffitto, applicava l’art. 1125 c.c., ponendo quindi le relative spese a carico esclusivamente del proprietario dell’appartamento inferiore. In altri casi, ha posto a carico di tutti i condòmini le spese di manutenzione dei sottobalconi, giacché gli stessi sono da intendersi quali parte condominiale, in quanto visibili dall’esterno dell’edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l’intero fabbricato (cfr. Tribunale Firenze, sentenza del 15 settembre 2016, n. 3017; Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza del 30 luglio 2004, n. 14576).

Il caso di studio

Si veda sentenza del Tribunale Roma, sezione VII civile, del 3 settembre 2014, n. 17893. Il sottobalcone dell’appartamento sito nel condominio (omissis), secondo il suo proprietario Tizio era oggetto da tempo di infiltrazioni di acqua provenienti dal balcone del soprastante appartamento. Il proprietario dell’appartamento lamentava il fatto che tali infiltrazioni, che quasi si propagavano all’interno del suo immobile, causavano seri danni limitando di fatto il normale utilizzo della sua proprietà. Tizio conveniva in giudizio Caia, la proprietaria dell’appartamento soprastante, per sentirne dichiarare la responsabilità e dunque per sentirne pronunciare la condanna ad eseguire lavori di impermeabilizzazione, a pagare all’attore le somme necessarie per le riparazioni del sottobalcone, e a pagare il risarcimento del danno per mancato godimento del proprio terrazzo.

Costituitasi in giudizio, Caia eccepiva in particolare la sua carenza di legittimazione passiva, individuando nel condominio dello stabile il soggetto responsabile.

Il giudice, esaminando la documentazione prodotta e alla luce della CTU espletata concludeva nell’accogliere la domanda ex art. 2051 c.c. proposta da Tizio, in quanto risultavano provate le infiltrazioni lamentate e la loro eliminazione necessaria oltre che per ragioni di fruibilità del balcone della parte attrice, anche perché a lungo andare potrebbero dar luogo a gravi compromissioni strutturali dell’immobile.

Circa la posizione di parte convenuta riguardo l’appartenenza del balcone all’intero condominio e quindi la propria carenza di legittimazione passiva nel giudizio, il Tribunale respingeva l’eccezione di parte convenuta tendente ad individuare nel condominio dello stabile il responsabile dei fatti lamentati, poiché risultava provato che il balcone in argomento è posto non all’ultimo piano, con funzione di copertura, ma al terzo dei sei piani dello stabile, sicché esso, al pari dei balconi di tutti gli altri appartamenti, costituisce un elemento di ampliamento e prolungamento in aggetto dell’appartamento dal quale si accede. Di conseguenza, la manutenzione, quale attività derivante dall’obbligo di custodia, costituisce un onere del suo proprietario e non del condominio.

Inoltre, il Tribunale evidenziava che in tema di balcone aggettante, come quello in argomento, la giurisprudenza della Suprema Corte è univoca nell’affermare che: in un edificio condominiale, a differenza del solaio divisorio di due piani, che funziona da sostegno del piano soprastante e da copertura di quello sottostante, l’aggetto costituito da un balcone (o terrazzo) appartiene esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, il quale, pertanto, è esclusivo responsabile del danno… (Cass. 5541/86); “I balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa” (Cass. 6624/12); “I balconi aggettanti… costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono… e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 cod. civ… e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Cass. 15913/07). Massime conformi: 14576/04, 4861/81, 11775/92, 7603/94, 8159/96 ed altre.