[A cura di: avv. Francesco Saverio Del Buono] Il bonus facciate, novità della legge di bilancio 2020 (art. 1, commi 219-224 legge 27.12.2019 n. 160), prevede una detrazione del 90% per “interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444”.

Vista la novità dell’agevolazione, e l’assenza di prassi a disposizione per interpretare le disposizioni, è opportuno chiarire alcuni punti, anche alla luce della Circolare n. 2/E dell’Agenzia delle Entrate del 14.02.2020, soprattutto per quanto riguarda gli interventi da realizzare su parti comuni di un edificio condominiale.

La facciata (per facciata dobbiamo intendere l’intero perimetro esterno dell’edificio, non solo la facciata principale) infatti rientra tra le parti comuni ex art 1117 cod. civ..

Le delibere assembleari

Le tipologie di intervento per le quali si può fruire del bonus facciate sono diverse, e vanno da semplici interventi di pulitura/tinteggiatura, quindi di ordinaria manutenzione, ad interventi quali il recupero o restauro o anche interventi di rilevanza sotto il punto di vista termico, che possono configurarsi quali interventi di straordinaria manutenzione.

Pertanto bisognerà prestare attenzione alla tipologia di intervento da realizzare anche per individuare la maggioranza valida per deliberare la realizzazione di tali lavori.

Il DPR 06.06.2001, n. 380, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, fornisce all’art. 3 una definizione di:

• interventi di manutenzione ordinaria, intesi quali lavori “che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”,
• e di interventi di manutenzione straordinaria, individuati quali “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso…”.

Pertanto, volendo esaminare le diverse fattispecie, possiamo vedere come:

• gli interventi di pulitura/tinteggiatura potranno considerarsi di ordinaria manutenzione e potranno anche essere disposti dall’amministratore stesso ai sensi dell’art 1130 n. 4 cod. civ., il quale prevede che tra i poteri dell’amministratore vi sia quello di “compiere gli atti conservativi”;
• i lavori che invece rientrano nella straordinaria manutenzione, quali quelli che hanno una rilevanza dal punto di vista termico, la competenza sarà sicuramente dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 comma 4 cod. civ., il quale dispone che “l’assemblea dei condòmini provvede… 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale…”.

Il codice non indica uno specifico quorum costitutivo né deliberativo per le opere di manutenzione straordinaria, per cui dovrà ritenersi applicabile il comma 1 dell’art. 1136 in la prima convocazione (quorum costitutivo pari alla maggioranza dei condòmini che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio, quorum deliberativo pari al  50+1 degli intervenuti ed almeno 500 millesimi) ed il comma 3 in seconda convocazione (quorum costitutivo pari ad 1/3 dei condòimini dell’edificio, che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi), quorum costitutivo pari al 50+1 dei partecipanti che rappresenti però almeno 1/3 dei millesimi).

Il quarto comma dell’art. 1136 dispone invece che per le “riparazioni straordinarie di notevole entità”, dovrà applicarsi quanto previsto dal comma 2 dello stesso articolo, e quindi le delibere saranno valide se “approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.

Ci si è posti più volte il problema se per le opere di straordinaria manutenzione si possa costituire all’interno della compagine condominiale una commissione con il compito di valutare e deliberare: su questo punto la Corte di Cassazione è stata chiara, indicando nella sentenza n. 25839/2019, come la sola assemblea sia deputata a deliberare su tali opere, determinando l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.

Nell’autorizzazione deve intendersi che vadano compresi anche i lavori connessi al preventivo approvato (Cass., Sez. 2, 20/04/2001, n. 5889). Peraltro sono ammesse successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi.

Inoltre, come prescritto dall’art. 1135 comma 4, dovrà essere costituito un fondo speciale per il pagamento delle spese relative all’intervento, “di importo pari all’ammontare dei lavori anche suddiviso in relazione all’ammontare degli stati di avanzamento; se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti…”.

Sarà proprio la delibera assembleare a costituire il titolo per la riscossione dei contributi da parte dell’amministratore: la già citata sentenza n. 25839 come in mancanza di questa “(e al di fuori del caso dell’urgenza di cui allo stesso n. 4 dell’art. 1135 c.c.)”, non sussiste il diritto dell’amministratore del condomino a pretendere la riscossione dei relativi contributi dai singoli condòmini.

I compiti dell’amministratore

L’amministratore, una volta deliberata la realizzazione dei lavori ed assegnato l’appalto, dovrà provvedere a suddividere la spesa tra i condòmini, costituendo, nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, il fondo speciale già citato.

In caso di interventi sulle parti comuni di edificio in condominio l’amministratore, o il condomino delegato allo svolgimento di tali incombenze, dovrà provvedere alla comunicazione in via telematica dei dati dell’intervento realizzato all’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’inserimento della spesa sostenuta all’interno della dichiarazione precompilata del beneficiario della detrazione, come già avviene per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico.

L’amministratore dovrà altresì rilasciare al condomino una certificazione delle spese da questo sostenute, attestando l’adempimento degli obblighi di legge.

L’amministratore dovrà, inoltre, conservare la documentazione originale, relativa all’intervento realizzato (comunicazioni ad enti, autorizzazioni, ricevute dei versamenti effettuati e fatture rilasciate dall’impresa che ha sostenuto i lavori), al fine di esibirla a richiesta degli Uffici.

Va inoltre ricordato come gli interventi di ordinaria manutenzione non sono soggetti ad alcuna autorizzazione (art. 6 DPR 380/01).

Ulteriore adempimento, per quanto riguarda gli interventi che rivestono una rilevanza dal punto di vista termico, è quello della comunicazione ad ENEA, tramite il portale dedicato, entro il termine di 90 giorni dalla conclusione dei lavori.

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