[A cura di: avv. Paolo Ribero] Nell’ipotesi di appartamenti in comproprietà può verificarsi che un comproprietario si limiti a versare solo una quota di spese condominiali attribuite all’unità immobiliare e rigetti la richiesta di pagamento del residuo invocando la parzialità dell’obbligazione: ciò si realizza prevalentemente nel caso di successioni ereditarie, ove i vari eredi tendono a limitare la propria partecipazione al pagamento delle spese condominiali alla propria quota di proprietà.

Tale atteggiamento, che ha trovato giustificazione in isolate pronunce di Giudici di Pace e recentemente in una sentenza del Tribunale di Palermo (n. 1164/2017), si è maggiormente diffuso a seguito del principio di parzialità riconosciuto dapprima dalle Sezioni unite e quindi nella legge di riforma del 11 dicembre 2012 n. 220 per le obbligazioni contratte dal condominio verso terzi: si è cercato in pratica di sostenere un’estensione di tale principio anche ai rapporti tra condominio e comproprietari.

L’orientamento della Suprema Corte

Tale tesi viene però chiaramente sconfessata dalla Suprema Corte (Cass. Civ. 21 ottobre 2011, n. 21907, conforme Cass.Civ. 4/6/2008 n. 14813) la quale, richiamando un principio consolidato sin dal 1959 ha stabilito che “l’obbligazione relativa alle spese condominiali incombente sui proprietari pro indiviso di un appartamento ha carattere solidale, sia perché l’obbligazione stessa viene determinata in funzione della porzione reale dell’immobile sia perché i comunisti pro indiviso di una porzione non possono essere considerati direttamente condòmini […] I comproprietari pro indiviso di un appartamento non possono essere considerati quali condòmini singoli, ma nel loro insieme e, dunque, non essendo consentita, riguardo al pagamento delle spese condominiali, un’ulteriore divisione, tutti sono unitariamente ed in modo indivisibile obbligati rispetto al condominio”.

Tale principio si desume anche sia dall’art. 68 delle disp. Att. C.c., il quale prevede la determinazione del valore della singola unità immobiliare, considerata nella sua unitarietà, sia dall’art. 67 delle disp. Att. C.c. che prevede il caso in cui un appartamento appartenga a più persone e stabilisce il diritto ad avere un solo rappresentante nell’assembla condominiale.

Sul punto anche la Cassazione con sentenza 21 ottobre 1978 n. 4769 aveva già affermato che ogni comproprietario è tenuto solidalmente al pagamento dell’intera quota di spese attribuita all’unità immobiliare in comproprietà salvo poi ripetere dai condebitori (gli altri comproprietari) la parte di ciascuno di essi.

In altri termini, poiché l’obbligo del contributo grava sul titolare del piano o della porzione del piano inteso come cosa unica e poiché i proprietari costituiscono, rispetto al condominio, un insieme, ciascuno è tenuto in solido verso il condominio.

Il principio enunciato dalla Cassazione è il seguente: “I comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità dei debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicazione non è di ostacolo la circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi”.

Pertanto non è estensibile ai rapporti tra condominio e condomini il principio di parzialità stabilito per le obbligazioni contratte dall’amministratore nei confronti dei terzi. Da ciò ne consegue che l’amministratore potrà agire nei confronti di ciascuno dei comproprietari per l’intero ammontare del debito relativo all’unità immobiliare, salvo il diritto del solvente a rivalersi con gli altri comproprietari pro quota.

Una tesi diversa, pur – si ribadisce – riconosciuta in alcune pronunce di merito, oltre a contrastare con le decisioni consolidate della Cassazione, renderebbe in pratica molto più laboriosa, costosa e lunga la procedura per il recupero delle spese condominiali cagionando un ingiustificato pregiudizio al condominio.

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