[A cura di: avv. Andrea Marostica – andrea.marostica@studiomarostica.com] Il Codice civile del 1865 si occupava dei solai all’art. 562, co. 3, nel quale si stabiliva che “Il proprietario di ciascun piano o porzione di esso fa e mantiene il pavimento su cui cammina, le volte, i solai e i soffitti che coprono i luoghi di sua proprietà”. La disposizione distingueva la struttura di separazione dei piani in due strati: il pavimento, a carico del proprietario dell’unità soprastante; la volta, il solaio, il soffitto, a carico del proprietario dell’unità sottostante.

Il Regio Decreto Legge 15 gennaio 1934, n. 58, che per primo introduceva, con lo strumento della legislazione speciale, una disciplina organica degli edifici in regime di condominio, taceva in merito ai solai.

Nella Relazione al Re per l’approvazione del Codice civile del 1942, al n. 529 il Ministro Guardasigilli Grandi scriveva: “Nell’art. 1123 del c.c. ho fuso le disposizioni degli articoli 13 e 14 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934, concernenti la ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, nonché la ripartizione delle spese per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza nei limiti dei suoi poteri. Ho poi dettato negli articoli 1124, 1125 e 1126 particolari norme, come già faceva il codice del 1865 negli articoli 562 e 563, per le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai e di quei lastrici solari che siano di uso esclusivo. (…) Circa le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ho creduto giusto disporre (art. 1125 del c.c.) che tali spese siano sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

Questo il testo dell’art. 1125 cod. civ. introdotto dal Codice civile del 1942: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”. La disposizione distingue dunque la struttura di separazione dei piani in tre strati: il pavimento, a carico del proprietario dell’unità soprastante; il soffitto, la volta, il solaio, a carico dei due proprietari in egual misura; l’intonaco, la tinta, la decorazione del soffitto, a carico del proprietario dell’unità sottostante.

La Legge 11 dicembre 2012, n. 220, cosiddetta di riforma del condominio, non ha apportato modifiche alla formulazione dell’art. 1125 c.c..

La ratio della disciplina

La ragione per la quale il Codice del 1865 e il Codice del 1942 – seppur in maniera diversa – pongono in capo al proprietario soprastante e a quello sottostante le spese inerenti il solaio tra le due unità immobiliari si rinviene nella funzione che questa struttura edilizia svolge. La funzione svolta, inoltre, consentendo di stabilire l’utilità espressa dalla cosa ed i soggetti beneficiari di tale utilità, fornisce indizi sul diritto avente ad oggetto il solaio e sulla sua titolarità.

Il solaio interpiano separa l’unità soprastante da quella sottostante: la funzione che esso svolge è, dunque, la separazione orizzontale dei piani del fabbricato (TERZAGO G., Il condominio, Milano, 2010, 549). La giurisprudenza di legittimità sottolinea, inoltre, la funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore (ex multis, Cass. civ., 3 febbraio 1975: “La presunzione di comunione dei solai divisori tra i piani è fondata non sulla loro necessità di limite delle rispettive proprietà ma sulla loro necessità (nei confronti delle distinte proprietà) per il sostegno dell’appartamento sovrastante e per la copertura di quello sottostante”).

Ne discende, logicamente, che l’utilità espressa dalla cosa ha per beneficiari esclusivi i due proprietari interessati. Questo è il motivo per il quale le relative spese sono poste in capo ad essi.

Quanto detto consente di ritenere che, sulla base delle funzioni indicate, il solaio non potrebbe mai rientrare nel novero delle cose che appartengono a tutti i proprietari esclusivi ex art. 1117 cod. civ. Condizione, infatti, per l’appartenenza di una cosa alla proprietà comune di tutti è l’essere la cosa al servizio di tutte le singole proprietà solitarie: nelle parole della giurisprudenza, il collegamento funzionale tra la cosa e le singole unità immobiliari.

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