[A cura di: avv. Andrea Marostica – www.avvocatoandreamarostica.it] La disciplina del condominio negli edifici (artt. 1117 – 1139 c.c.) ha cura di specificare, per ciascuna tipologia di spesa, a chi compete il potere decisionale circa il relativo intervento.

L’art. 1130, co. 1, n. 3, include tra le attribuzioni dell’amministratore l’erogazione delle spese occorrenti alla manutenzione ordinaria delle cose e all’esercizio dei servizi comuni. L’art. 1135, co. 1, n. 4, assegna all’assemblea dei condòmini il compito di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria delle cose ed alle innovazioni. L’art. 1135, co. 2, vieta all’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che si tratti di interventi urgenti, in tal caso l’amministratore può disporre l’opera, ma ne deve riferirne alla prima assemblea utile.

Dal combinato disposto delle disposizione anzidette, se ne ricava il seguente intreccio di poteri e doveri:

1. quanto alla manutenzione ordinaria, l’amministratore ha il potere ed il dovere di provvedere;
2. quanto alla manutenzione straordinaria: se si tratta di interventi non urgenti, l’assemblea ha il potere di provvedere e l’amministratore ne ha il divieto; se si tratta di interventi urgenti, sia l’assemblea sia l’amministratore hanno il potere di provvedere.

Poiché, vertendosi in tema di riqualificazione edilizia, si tratta normalmente di interventi di natura straordinaria non urgenti, si può affermare che il potere decisionale spetta all’assemblea.

La fase preparatoria

Prima di giungere all’atto che rappresenta l’esercizio del potere decisionale dell’assemblea, ovvero la deliberazione di approvazione dell’intervento, si rende necessaria una fase preparatoria, nella quale l’intervento da realizzarsi viene proposto, viene delineato nei suoi tratti essenziali, viene infine configurato in modo analitico sotto i profili tecnico ed economico.

L’iter può prendere avvio per impulso dell’amministratore o di alcuni condòmini che propongono l’intervento. L’assemblea potrà pronunciarsi in merito, manifestando interesse per la proposta avanzata oppure la volontà di accantonare l’idea.

Qualora sussista l’intenzione di procedere, inizia la fase di raccolta delle informazioni necessarie per la configurazione dell’intervento in termini tecnici ed economici. La legge non stabilisce una procedura standardizzata; è la prassi ad indicare, quali passi da compiere, la stesura di un capitolato dei lavori e la raccolta di preventivi sulla base del capitolato.

La possibilità di disporre di un capitolato quale traccia dei lavori da eseguirsi consente di garantire da un lato la corrispondenza dei preventivi all’intervento che si desidera realizzare, dall’altro la confrontabilità dei preventivi medesimi. Quanto al numero dei preventivi che occorre richiedere, tre sembra una quantità adeguata. I soggetti (imprese, artigiani) che forniscono i preventivi possono essere interpellati dall’amministratore o dai condòmini. È importante, nel contattare il soggetto che fornirà il preventivo, avere cura di chiedere che, oltre alle condizioni economiche, questi fornisca la documentazione necessaria a comprovare il possesso dei requisiti tecnico-professionali per l’intervento da svolgersi, la regolarità contributiva e fiscale, la garanzia del rispetto delle prescrizioni in tema di sicurezza sul lavoro.

In base al tipo di intervento, devono pure essere condotte le valutazioni necessarie per l’affidamento degli eventuali incarichi di responsabile dei lavori (RL) e di coordinatore per la fase di progettazione (CSP) e di esecuzione (CSE), di cui al D.Lgs., 9 aprile 2008, n. 81.

Una volta raccolti i preventivi, l’amministratore provvede alla convocazione dell’assemblea. Nel compilare l’ordine del giorno, egli deve curare di redigerlo in modo specifico, poiché così impone l’art. 66 disp. att. c.c. a seguito della riforma del 2012. In ogni caso, la giurisprudenza ante riforma aveva già avuto modo di chiarire (1) che in tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, ai fini della validità dell’ordine del giorno, occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza, e di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti.

La deliberazione assembleare

La deliberazione che approva l’intervento è il momento genetico dell’obbligazione che grava sui condòmini di pagare il corrispettivo pattuito all’appaltatore. La comprensione del momento nel quale sorge tale obbligazione rileva in termini di individuazione del soggetto tenuto nei confronti del condominio al pagamento della relativa quota nell’eventualità di alienazione dell’unità immobiliare; infatti, a seguito della vendita, si assiste al mutamento del soggetto obbligato al pagamento degli oneri condominiali.

La giurisprudenza di legittimità (2) ha insegnato che:

• per le spese ordinarie l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo, trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale e non come esecutore della delibera assembleare di approvazione del preventivo, la quale ha valore meramente dichiarativo e non costitutivo;
• per le spese straordinarie, invece, l’obbligo in capo ai singoli condòmini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore in relazione alle somme indicate nel preventivo, ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della delibera assembleare – avente, questa, valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condòmini che l’adottano – che approva l’intervento.

In estrema sintesi, per le spese ordinarie è tenuto il soggetto che è proprietario al momento dell’erogazione della spesa, per le spese straordinarie è tenuto il soggetto che è proprietario al momento della delibera di approvazione della spesa.

Costituzione del fondo speciale

L’art. 1135, co. 1, n. 4, c.c. prevede che l’assemblea, nel deliberare opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, costituisca obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Prima della riforma, la costituzione del fondo speciale era una semplice possibilità (la disposizione la prevedeva “se occorre”). La costituzione del fondo speciale è divenuta ora condizione di rispondenza alla legge della determinazione assembleare di approvazione dell’intervento manutentivo o innovativo, la cui sussistenza potrà essere sindacata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. (3).

Il fondo costituito deve essere tenuto sempre distinto da altri accantonamenti che l’amministrazione condominiale prevede, quale il fondo comune costituito dai contributi periodici dei singoli condòmini o dal fondo cassa nelle disponibilità dell’amministratore per spese impreviste ed urgenti, nonché dal residuo attivo della gestione (4). Ove infatti, per l’esecuzione di lavori urgenti l’amministratore avesse confuso discrezionalmente tali fondi, in difetto di apposita delibera assembleare, usando il fondo costituito per la straordinaria manutenzione, egli dovrà giustificare in modo puntuale l’impiego delle somme distratte da tale fondo (5).

Quanto alla qualificazione giuridica del fondo speciale costituito a norma dell’art. 1135, n. 4, c.c., è stato affermato (6) come questo non sia inquadrabile fra i patrimoni separati, in quanto la stessa previsione normativa non imprime ad esso alcun vincolo di destinazione; ciò però non significa che il fondo speciale non svolga comunque una funzione di garanzia e di responsabilità, allo scopo di assicurare la realizzazione delle opere di manutenzione deliberate dall’assemblea. Trattandosi di garanzia generica, come del resto la responsabilità patrimoniale ex art. 2740 c.c., essa non è dotata di forza di esclusione o di prelazione; né, una volta allestito il fondo, può dunque essere tolta al debitore la libera disponibilità dello stesso, rimanendo al creditore di azionare gli strumenti di tutela preventiva o successiva della sua garanzia.

Peraltro, il potere di disporre del fondo speciale (magari dividendo lo stesso pure prima dell’integrale pagamento del terzo creditore per le opere di manutenzione) spetta soltanto all’assemblea dei condòmini, e non affatto ai singoli condòmini, i quali non possono quindi individualmente pretenderne la ripartizione e adoperarsi per la restituzione delle loro quote.

NOTE

(1) Cass. civ., 19 ottobre 2010, n. 21449.

(2) Cass. civ., 2 maggio 2013, n. 10235.

(3) Scarpa, Le spese, in Il nuovo condominio, a cura di TRIOLA, Torino, 2013, 945.

(4) Cavallaro, Il condominio negli edifici. Artt. 1117-1128, in Commentario al codice civile, fondato da Schlesinger e diretto da Busnelli, Milano, 2009, 315.

(5) Salis, Condominio negli edifici, in NDI, vol. III, Torino, 1959, 1143.

(6) Scarpa, op. cit., 948.

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