Condominio: ma come si formano le tabelle millesimali?

Dottrina condominiale

Condominio: ma come si formano le tabelle millesimali?

Quotidiano Del Condominio
28 marzo 2018

[A cura di: avv. Rodolfo Cusano] La redazione delle tabelle millesimali in condominio costituisce uno degli incarichi che necessariamente deve essere affidato ad un esperto, di solito di estrazione tecnica: architetto, ingegnere o geometra o altro esperto in materia. Essendo il risultato di forte interesse tra i condòmini, per il conseguente coinvolgimento economico degli stessi, sarà sicuramente oggetto di forte attenzione e di notevoli discussioni in sede di approvazione. Da ciò la necessità di essere precisi e puntuali nella redazione di tali tabelle.

Esse sono regolate dagli artt. 1118, 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c. e dagli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, i quali stabiliscono che il regolamento di condominio precisi il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare e che tali valori siano espressi in millesimi. Occorre inoltre uniformarsi alle prescrizioni tecniche (coefficienti) di cui alla Circolare n. 12480 del 26 marzo 1966, modificata dalla Circolare n. 2945 del 26 luglio 1993.

Principi normativi

Insomma, in primo luogo occorre conoscere bene i principi che in condominio riguardano l’istituto del condominio parziario e del supercondominio, e cioè che non tutti i beni comuni appartengono a tutti i condòmini (altrimenti sarebbe sufficiente solo la tabella generale) ma che alcuni di essi possono appartenere anche solo ad alcuni condòmini. Ciò accade ad esempio nel caso vi siano più scale, più tetti, ovvero altri beni utilizzati solo da una parte dei condòmini.

L’art. 68 delle Disposizioni di attuazione c.c. stabilisce che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare venga espresso in millesimi in apposita tabella e che questa sia allegata al regolamento di condominio. Da detta disposizione si può arguire quindi che possiamo avere tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio contrattuale ed altre invece approvate dall’assemblea in un secondo momento, e cioè dopo la costituzione dello stesso condominio perché il costruttore non le ha predisposte.

Tabelle predisposte da costruttore

Se predisposte dal costruttore, esse vengono registrate e trascritte in uno al regolamento in un tempo antecedente alla prima vendita, ed in tale evenienza possono prevedere anche delle deroghe ai principi normativi sopra indicati (ad esempio l’esclusione dalle tabelle stesse dei millesimi del lastrico solare che il costruttore si è riservato in proprietà) perché appunto di natura contrattuale. Ciò in quanto, attraverso il richiamo effettuato dal costruttore nel primo atto di vendita e poi in quelli successivi, queste deroghe vengono imposte a tutti i condomini attraverso il contratto di acquisto.

Tabelle approvate in sede assembleare

Invece, queste deroghe non possono aversi nel caso di approvazione delle tabelle in sede assembleare, laddove, in fase di prima approvazione, occorrerà la maggioranza dei presenti che raggiunga almeno 500/1000. Mentre, se trattasi di modifica, occorrerà l’unanimità dei consensi, tranne i casi in cui sono il risultato della conseguenza di un errore o quando per le mutate condizioni dell’edificio o di una parte di esso vi sia stata una sopraelevazione oppure quando a seguito di un incremento o decremento delle superfici delle unità immobiliari sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità interessata dalla modifica. In questi ultimi casi sarà di nuovo sufficiente la stessa maggioranza delle approvazioni, e cioè la maggioranza dei presenti in assemblea che raggiunga i 500/1000 (ex art. 1136 II comma).

Procedura per definire le tabelle

Per prima cosa occorre effettuare una vera e propria indagine conoscitiva sul fabbricato e sui luoghi adiacenti al fine di individuare la sua conformazione strutturale. Detta descrizione dovrà essere riportata nella relazione tecnica con cui si indicheranno i principi direttivi delle stesse ed i coefficienti utilizzati. È come se ci si sentisse un “Montalbano”: occorre infatti ricercare ed indicare le prove ed i fatti di quel particolare complesso edilizio al fine di ricavarne le necessarie tabelle millesimali. Ad esempio, di fronte ad un parco composto da due fabbricati si dovrà:

Il valore delle singole unità immobiliari

Impostato così il lavoro, si dovrà poi determinare il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore globale dell’edificio.

La determinazione del valore di ogni singola unità immobiliare parte dalla misurazione dei metri quadri di ogni ambiente che lo compone tenendo conto della sua destinazione (camera da pranzo, letto, servizi, ecc.) ed attribuendo ad ogni ambiente dei coefficienti (di destinazione appunto, di luminosità , ecc.). Questi sono determinati dal tecnico secondo le indicazioni di cui alle circolari sopra indicate (in genere 1 rappresenta il valore massimo e poi a scendere).

A questi coefficienti si aggiungono poi quelli globali che riguardano l’intero edificio. La moltiplicazione di tutti questi coefficienti con i mq darà luogo alla determinazione della superficie convenzionale che, rapportata alla somma totale di ogni appartamento, e poi trasformata in millesimi, darà appunto i millesimi attribuiti ad ogni singola unità immobiliare.

Avremo così le cd. tabelle millesimali, che non rappresentano – si badi bene – il diritto di proprietà né il potere che il condomino ha sui beni in comune, che invece sono sottoposti all’art. 1102 c.c. il quale prevede che tutti i condòmini hanno l’uso paritario dei beni in comune a prescindere dai millesimi di cui sono proprietari (si pensi ai posti nel cortile condominiale). Infatti, i millesimi rappresentano unicamente: