[A cura di: Erio Iurdana – presidente Confappi Torino] I condòmini distaccati dagli impianti centralizzati sono tenuti a pagare le spese di manutenzione straordinaria, cioè gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente, le spese di conservazione, relative alle operazioni previste nei libretti d’uso e manutenzione degli apparecchi e componenti e le spese per la “messa a norma”, e cioè afferenti le opere necessarie per l’adozione della termoregolazione e dei sistemi di contabilizzazione.

Ripartizione della spesa per riscaldamento

A seguito dell’adozione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione, esistono due diverse modalità per la ripartizione della spesa del riscaldamento condominiale: la prima, come risulta dal rinvio fatto dall’art. 9, comma 5, lettera “d”, del D.Lgs. 102/2014, è quella contenuta nella norma UNI 10200, che lega il costo del servizio di riscaldamento agli effettivi consumi di energia termica utile; la seconda riguarda i costi generali per la conservazione e manutenzione dell’impianto.

Applicando la norma UNI 10200, la spesa totale per il servizio di riscaldamento è data dalla somma di una quota di consumo e una quota per “potenza termica impegnata”.

La quota a consumo riguarda il prelievo di calore volontario dell’appartamento ed è determinata dal livello di temperatura mantenuto (cioè dalla regolazione delle termovalvole), ma anche dalla dispersione termica dell’unità immobiliare (dal livello di isolamento termico e dal tipo di serramenti installati), dagli apporti solari e dalle abitudini degli occupanti. Ciascun condomino/conduttore è quindi tenuto a pagare solo quella parte di calore che preleva dai propri termosifoni. In tale contesto, a seguito della rinuncia al riscaldamento centralizzato (e conseguente asportazione dei termosifoni), da parte del singolo condomino, la quota imputabile al distacco è nulla.

La quota per potenza termica impegnata è invece legata al consumo involontario, cioè sostanzialmente alle dispersioni dell’impianto.

Il tecnico incaricato deve determinare la quantità teorica di energia che ogni singola unità immobiliare potrebbe prelevare per mantenere 20° C di temperatura ambiente interno, dall’inizio a fine stagione di riscaldamento, a mezzo di un calcolo previsto da specifiche indicazioni tecniche. Tale calcolo comporta la creazione di una tabella di fabbisogno per ripartire la spesa per il consumo involontario (espressa in millesimi di fabbisogno calore), nella quale dovrà essere prevista anche una quota relativa all’unità immobiliare del distaccato. La norma UNI prevede infatti che le spese delle perdite di calore delle reti siano divise in modo proporzionale al fabbisogno di energia di ogni singolo alloggio, indipendentemente dal fatto che il condomino attinga o no calore, posto che l’impianto resta sempre di proprietà irrinunciabile anche dei distaccati, che devono contribuire ai costi per le dispersioni dello stesso.

Per la norma UNI 10200, le nuove tabelle di fabbisogno devono essere utilizzate non solo per la ripartizione dei consumi involontari, ma anche per ripartire i costi gestionali, le spese del tecnico abilitato alla conduzione e all’esercizio della centrale termica e, in generale, tutte le spese riferite al godimento e non alla conservazione del bene del servizio.

Il rinunciante al servizio centralizzato deve dunque, con la sua quota di millesimi di fabbisogno calore, contribuire anche alle spese gestionali, potendo essere escluso solo da quelle relative alla gestione del servizio di contabilizzazione del calore. In quest’ottica, stante la inderogabilità del D.Lgs. 102/2014, eventuali accordi pregressi sulle spese (non basati sul consumo effettivamente registrato), conclusi con il distaccato dall’assemblea, previsti dal regolamento o imposti da una sentenza passata, sono destinati a essere travolti dal nuovo criterio di ripartizione imposto dal D.Lgs. 102/2014.

Il condomino è obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale. Pertanto, è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condòmini “distaccati” le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia.

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