L’Assemblea di condominio ai sensi degli articoli 1136 e 1137 c.c. è chiaramente composta dai condomini che sono i soggetti proprietari o comproprietari delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio condominiale con l’’eventuale aggiunta dei titolari di diritto di usufrutto nel caso nuda proprietà per alcune unità immobiliari.

Nel caso in cui un’unità immobiliare sia concessa in locazione potrà determinarsi,per la partecipazione all’Assemblea di Condominio, un’ipotesi di c.d. sostituzione legale in virtù di un datato articolo 10 della legge 392 del 1978 – legge sull’equo canone – se ed in quanto applicabile al rapporto di locazione.  A norma di tale disposto il Conduttore ha diritto di intervenire in luogo del Locatore alle Assemblee riguardanti le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria in quanto chiamato a sostenere tale “categoria di spese” che compongono il rendiconto condominiale ed il preventivo di gestione presentato dall’Amministratore di Condominio all’approvazione assembleare ai sensi dell’articolo 1135 c.c..L’Articolo 9 della legge equo canone individua le spese a carico del Conduttore in quelle relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Per le spese per il servizio di Portineria queste sono a carico del Conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Nella realtà è, dunque, spesso difficile scindere tali argomenti nell’ambito della discussione assembleare, posto che,un rendiconto o un preventivo di natura ordinaria contiene spese di competenza del Conduttore e del Locatore. Di conseguenza, non potendosi scindere il voto assembleare, dovrà, nel caso limite di contrasto tra Locatore e Conduttore, ipotizzarsi il ricorso al voto di astensione – oggi ammesso nella nuova formulazione dell’art. 1137 c.c. – tutt’al più accettando annotazioni di contestazioni e riserve a verbale; così facendo non si precluderà il diritto all’eventuale impugnazione di entrambi e nemmeno si concorrerà al raggiungimento del quorum deliberativo. Le disposizioni di cui agli articoli 9 e 10 di quello che rimane della legge 392 /1978 potranno trovare deroga nell’ambito dei contratti di locazione d’immobili ad uso abitativo a cosiddetto canone “libero” o addirittura per le stesse locazioni commerciali o abitative a regime concordato nel caso di eventuale assunzione di tutti gli oneri da parte del Locatore.

Anzi, spesso, nel caso di locazioni turistiche o transitorie per le specifiche motivazioni il Locatore, proprio per le ragioni alla base del contratto, tiene su di se le relative spese tenendone conto nella richiesta di canone. Le condizioni attuali sono, dunque, profondamente cambiate rispetto a quello che era la società del 1978 ed oggigiorno i tipi di accordi contrattuali possono essere i più vari in ordine alle condizioni delle diverse locazioni degli immobili presenti nello stabile condominiale. Anzi alla regola della stabilità dei rapporti di locazione si è contrapposta l’esigenza sempre più pressante di elasticità e di cambiamento.

Tra l’altro il Conduttore, ai fini della privacy condominiale non fa nemmeno parte della compagine dei condomini come previsto nel Vademecum “il Condominio e la Privacy”.Conseguentemente, nell’ambito delle assemblee di condominio occorrerà prestare attenzione a non far conoscere al Conduttore situazioni che non attengono alle materie di competenza di quest’ultimo. Motivo per il quale sono molto discutibili le assemblee tenute in spazi comuni generalmente aperti quali atri, cortili e giardini condominiali; spazi che potranno abitualmente essere frequentati da Conduttori di unità immobiliari locati, ospiti o fornitori dei condomini.

Il Condominio non ha azione diretta nei confronti del Conduttore per il recupero delle quote di spese condominiali a carico di quest’ultimo, dunque, l’Amministratore di Condominio non potrà richiedere e ottenere decreto ingiuntivo a carico del Conduttore. Trattasi di un principio costantemente affermato dalla giurisprudenza anche di Cassazione (vedi Corte di Cassazione N° 384 del 13 gennaio 1995 a mente della quale “le predette disposizioni si riferiscono solo ai rapporti tra Locatore e Conduttore  mentre il Condominio, essendo privo di un’azione diretta nei confronti del Conduttore  – tant’è che l’art. 5 della legge stessa prevede la risoluzione del contratto di locazione, a favore del solo Locatore, se il Conduttore non gli rifonde gli oneri accessori a suo carico – può rivolgersi solo ai condomini per il rimborso delle spese condominiali”).

Tra l’altro è bene ricordare che, le modalità di riscossione degli oneri di locazione come previsti dall’articolo 9 della legge 392 / 1978 (“Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta”) prevedono un’attività del Locatore indipendente rispetto a quelle che possono essere le decisioni assembleari in ordine al pagamento delle spese (rateizzazione decisa dai condomini).

Alla luce delle suddette considerazioni, può assumersi come dovere del condomino Locatore  – e non dell’Amministratore del Condominio – avvisare dell’Assemblea il rispettivo Conduttore, in considerazione dell’eccezionalità e specialità della norma di cui all’art. 10 della legge 392 /78 afferente per l’appunto ai rapporti di locazione, rapporti distinti ed autonomi rispetto all’Istituto del Condominio negli edifici. Sul punto è estremamente esaustivo il Tribunale diLa Spezia nella sentenza del 27 febbraio 2018 n° 162 a mente della quale:“In tema di locazione e Condominio, il Conduttore è tenuto a pagare gli oneri condominiali verificando prima di effettuare il pagamento l’indicazione specifica delle spese a suo carico. Non è giustificabile perciò l’inerzia nel pagamento degli oneri condominiali protrattasi per anni da parte del Conduttore che, lamentando l’inadempimento dell’onere del Locatore di comunicargli tempi e luoghi dell’Assemblea condominiale  alla quale il Conduttore ha il diritto di partecipare, una volta a conoscenza dei rendiconti approvati dalla stessa non adotti alcuna iniziativa utile al fine di accertare se le spese indicate fossero o meno effettivamente dovute”.

Evidenzio, infine, come il testo del nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile in materia di preventivo consenso all’Assemblea in video conferenza si riferisce espressamente ai condomini e non generalmente agli aventi diritto, anche per quanto alla particolare formalità dell’invio del verbale assembleare a tutti i condomini con le modalità di convocazione (raccomandata, PEC, FAX o consegna a mano).

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