[A cura di: avv. Francesco Saverio Del Buono] La disdetta, e quindi la volontà di interrompere il rapporto contrattuale è uno degli aspetti più delicati, e tale caratteristica non viene meno nei contratti di locazione, siano essi ad uso abitativo o ad uso diverso.

Visti i diversi interessi in gioco, anche la regolamentazione del momento della disdetta varia tra le due tipologie contrattuali, pur emergendo un elemento comune, e cioè la visione del conduttore quale “contraente debole” e per il quale, quindi, è necessaria una maggiore tutela.

L’esigenza di una maggiore tutela si estrinseca nella possibilità di poter comunicare la propria disdetta in un qualsiasi momento del rapporto contrattuale, ovviamente con un periodo di preavviso, che varia secondo le diverse forme contrattuali e la loro durata.

Per il locatore invece non vi è la stessa possibilità, ma solo alla scadenza del contratto come vedremo tra poco analizzando le diverse ipotesi: nel bilanciamento dei diversi interessi, il legislatore sia della l. 392/78 che della l. 431/98 ha ritenuto più meritevole di tutela l’interesse del conduttore a proseguire nell’utilizzo dell’immobile fino a che non sopraggiungano esigenze per le quali sia egli stesso a non voler proseguire nel rapporto.

La locazione abitativa

Partendo dalla locazione abitativa, l’articolo 3 comma 6 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, dispone che “Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.

La norma indica gravi motivi, senza indicare delle specifiche ipotesi: potrebbero intendersi delle situazioni determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione (Cass., sez. III, sentenza n. 6553 del 05.04.2016).

La gravità deve essere intesa in senso oggettivo, e non in una unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo.

Diversa la situazione del locatore, per il quale sono indicate (art. 3 commi 1-5) delle ipotesi tassative per poter risolvere il contratto alla prima scadenza, impedendo così il rinnovo, quali:

• esigenza di adibire l’immobile ad abitazione o per esigenza lavorativa (attività commerciale, professionale, artigianale) propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• per i locatori persone giuridiche che perseguono finalità pubbliche, sociali, assistenziali, se intende destinare l’immobile alle finalità ed attività da essi perseguite e offrano al conduttore altro immobile adeguato per le esigenze di quest’ultimo;
• disponibilità del conduttore di altro immobile libero idoneo nello stesso comune;
• intervento di ricostruzione dell’edificio in cui si trova l’immobile gravemente danneggiato e la presenza del conduttore possa essere di ostacolo;
• interventi di ristrutturazione, demolizione e/o trasformazione, sopraelevazione dell’edificio;
• se il conduttore non occupi più l’immobile senza alcuna motivazione e senza che vi sia stata una legittima successione nel contratto;
• intenzione del locatore di vendere l’immobile a terzi e non sia proprietario di altro immobile ad uso abitativo escluso quello adibito a propria abitazione (in questo caso al conduttore spetta il diritto di prelazione).

Non è prevista per il locatore la possibilità di procedere alla disdetta del contratto durante il periodo di vigenza dello stesso, ma solo bloccare il rinnovo automatico alla scadenza, con la comunicazione entro i sei mesi precedenti.

Sulla forma della disdetta, la Suprema Corte di Cassazione ha precisato, con l’ordinanza n. 22647/2019, che deve essere essere realizzata nella stessa forma del contratto cui si riferisce: per cui il contratto di locazione, con forma scritta, deve essere seguito da una disdetta scritta, da inviarsi a mezzo raccomandata o anche pec se entrambe le parti ne sono dotate.

Va detto che per i contratti per studenti, in virtù della loro minore durata (da sei mesi a tre anni), anche i tempi di preavviso per la comunicazione della disdetta si riducono: infatti in queste ipotesi la disdetta deve essere comunicata con un preavviso non superiore a tre mesi e non inferiore ad un mese (art. 3 comma 1, Decreto Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017, il quale definisce le modalità di stipula degli accordi locali per i contratti a canone concordato, ad uso transitorio e per studenti).

Locazioni non abitative

Relativamente ai contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo invece, è prevista una doppia possibilità di recesso del conduttore (art. 27 legge 392/78):

• se le parti lo hanno previsto nel contratto, il conduttore può comunicare la propria disdetta in qualsiasi momento, con un preavviso di almeno sei mesi;
• in ogni caso (che sia prevista o meno la facoltà su indicata), il conduttore può recedere per gravi motivi con disdetta da comunicarsi sempre con un preavviso di mesi sei.

La Corte di Cassazione anche in questo caso ha provveduto ad un’opera di interpretazione dell’espressione “gravi motivi” utilizzata nel testo di legge, dovendosi comprendere tutte quelle situazioni che riguardano l’attività svolta dal conduttore nei locali oggetto del contratto.

In particolare, con la sentenza n. 5803 del 28.02.2019, la Cassazione ha individuato i gravi motivi possono essere integrati da comportamenti determinati da fatti estranei alla volontà dell’impresa, imprevedibili alla costituzione del rapporto e sopravvenuti ad esso, pur essendo volontari in quanto volti a perseguire un adeguamento strutturale dell’azienda (nel caso di specie il recesso era dovuto alla decisione dell’impresa di trasferire il proprio centro direzionale in altro sito, con costi più contenuti).

Per il locatore invece è prevista una disciplina ancora più rigorosa: ai sensi dell’art. 28 della già citata legge 392/78 dovrà comunicare al conduttore l’intenzione di dare disdetta al contratto, entro 12 mesi (18 se si tratta di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere) dalla scadenza del contratto stesso.

Alla prima scadenza però il locatore potrà dare luogo alla disdetta solo in specifici casi (art. 29), quali

1. utilizzo dell’immobile per abitazione propria, del coniuge o di parenti entro il secondo grado (in questo caso evidentemente dovrebbe essere modificata la destinazione d’uso);
2. utilizzo dell’immobile per l’esercizio di attività commerciali, industriali, turistiche, di lavoro autonomo, del locatore, del coniuge o dei parenti di secondo grado in linea retta;
3. demolizione dell’immobile o sua completa ristrutturazione, anche ai fini dell’adeguamento alla normativa vigente

Inoltre, nel caso di disdetta effettuata dal locatore, ai sensi dell’art. 34 il conduttore avrà diritto ad un indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone versato (21 mensilità per le attività alberghiere).

Sempre in tema di locazione commerciale, la Cassazione con la sentenza 17681/2011 ha precisato che “qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza, … non può riconoscersi al conduttore la facoltà di decidere unilateralmente di far cessare il rapporto anticipatamente, sottrandendosi senza il consenso del locatore alle proprie obbligazioni… Pertanto, la diversa scelta del conduttore di non versare più il canone locativo integra inadempimento… perciò non può più vantare… più alcun diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento alla scadenza”.

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