[A cura di: avv. Paolo Ribero] Nel contratto di locazione può essere previsto – a garanzia dell’esatto adempimento da parte del conduttore degli obblighi nascenti dal contratto di locazione – un deposito cauzionale consistente in una somma di denaro non superiore alle tre mensilità di canone.

Quindi, contestualmente alla stipula del contratto di locazione, il conduttore versa al locatore una somma di denaro, ulteriore rispetto al canone, per garantire l’adempimento delle obbligazioni poste a proprio carico.

La somma e gli interessi

Il legislatore si occupa del deposito cauzionale all’art. 11 della legge 392/1978 (cd. equo canone) disponendo che “il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”.

Il legislatore si limita ad indicare la quantificazione massima del deposito cauzionale ed a prevedere la produzione di interessi alla fine di ogni anno. Solitamente gli interessi vengono conteggiati con il conguaglio annuale delle spese condominiali ripetibili.

È stata anche tollerata la prassi – nonostante non pienamente conforme con il tenore letterale della norma – di riconoscere gli interessi in un’unica soluzione al momento della risoluzione del rapporto locatizio. In passato, inoltre, quando l’interesse legale raggiungeva addirittura il 10% si conveniva di depositare la cauzione su un libretto di risparmio riconoscendo gli interessi che maturavano sullo stesso. Oggi, atteso che l’interesse legale ammonta al 0,05%, non si ravvisa alcun vantaggio in tali prassi.

Qualora venga concordato un importo superiore alle tre mensilità, la clausola è nulla e la somma viene ridotta al massimo consentito, con conseguente diritto del conduttore ad ottenere la restituzione di quanto versato in eccedenza. È opportuno sottolineare che in tal caso il contratto rimane valido ed efficace, viene solo riportata alla conformità legale una clausola.

La cauzione solitamente consiste in una somma di denaro ma può essere anche sostituita da una fideiussione (solitamente bancaria o assicurativa). In tal caso il conduttore non versa alcuna somma al locatore ma rilascia una fideiussione riconoscendo al fideiussore la relativa commissione.

È opportuno precisare che il deposito cauzionale non rappresenta un elemento essenziale del contratto di locazione bensì una facoltà del locatore che può esercitarla o meno. La previsione del deposito cauzionale è solitamente inserita nel contratto di locazione ma può essere anche oggetto di scrittura separata.

La restituzione

Al momento della conclusione del rapporto locatizio, verificato l’adempimento delle obbligazioni contrattuali, sorge il diritto del conduttore alla restituzione del deposito cauzionale. Non viene previsto un termine perentorio per la restituzione, ma si ritiene che dopo il rilascio del locale, effettuato un verbale di riconsegna, la restituzione della cauzione debba avvenire nel minor tempo possibile.

Il locatore, anche se ritiene che nella cosa locata si siano verificati danni attribuibili al conduttore, non potrà trattenere arbitrariamente la cauzione, ma – in assenza di accordo scritto tra le parti – dovrà proporre domanda giudiziale, volta ad accertare i danni manifestati ed attribuire parzialmente o totalmente al locatore la somma depositata a titolo di cauzione. In difetto di tale azione giudiziaria da parte del locatore, il conduttore – dopo aver sollecitato la restituzione del deposito cauzionale – potrà agire anche in via monitoria (con la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo) per ottenere la somma versata. Il diritto si prescrive in dieci anni decorrenti dalla conclusione del contratto di locazione.

Appartamento danneggiato

Nel caso di azione giudiziaria per danni, la relativa prova è a carico del locatore, il quale è tenuto a dimostrare l’uso difforme o scorretto della cosa da parte del locatario (cfr. Cass. 26 gennaio 2015 n. 1320, Cass. 24 maggio 2013 n. 12977, Cass. 7 luglio 2005 n. 14305).

Anche mediante presunzioni, come del resto recentemente affermato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 6387 del 15 marzo 2018 ove, dopo aver precisato che «incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto […], e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, essendo quindi onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile», ha concluso che «la prova del fatto costitutivo della pretesa può essere peraltro dal locatore data anche per presunzioni, che costituiscono un mezzo di prova di rango non inferiore agli altri, in quanto di grado non subordinato nella gerarchia dei mezzi di prova e dunque non “più debole” della prova diretta o rappresentativa, ben potendo le presunzioni assurgere anche ad unica fonte di convincimento del giudice (v. Cass., 13 maggio 2011, n. 10527; Cass. SS.UU. 11 novembre 2008 n. 26972, Cass. SS.UU. 24 marzo 2006 n. 6572, Cass., 12 giugno 2006 n. 13546, Cass. 6 luglio 2002, n. 9834), in quanto trattasi di una “prova completa”, sulla quale può anche unicamente fondarsi il convincimento del giudice». (v. Cass. 12/6/2006, n. 13546, e già Cass. 22 luglio 1968, n. 2643).

Le ultime mensilità

Il conduttore non può, senza il consenso del locatore, evitare di pagare le ultime mensilità scomputandole dalla cauzione già versata, considerato che il deposito cauzione ha la precipua funzione di tutelare il locatore nel caso di danni o inadempimenti del conduttore. Di fatto però se non vi sono manifestati danni o altri inadempimenti si realizza un’automatica compensazione tra il debito per canoni non pagati ed il credito per la cauzione da ricevere.

Si precisa, infine, che il deposito cauzionale deve considerarsi distinto dalla caparra che può essere versata all’agenzia immobiliare o al proprietario dell’immobile per confermare l’effettiva intenzione di concludere un futuro contratto di locazione. In tal caso, al momento della stipula del contratto, la somma versata a titolo di caparra dovrà essere restituita o, eventualmente, trasformata (ossia se la caparra corrisponde ad una mensilità, può succedere che le parti concordano di non restituire e che una mensilità sia data per pagata).

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