La posizione, i diritti, i doveri, dell’ inquilino in ambito condominiale, con particolare riferimento al pagamento delle spese. Questo l’ oggetto di un quesito pervenuto alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito, le problematiche espresse dalla lettrice ed il parere fornito dall’ avv. Maurizio Savioli dell’ ufficio legale del Sunia di Roma.

Il quesito

D. Mi chiamo M.N. e abito in affitto presso un condominio in provincia di Torino. In questi giorni il padrone di casa (con il quale non ho “un bel rapporto”) mi ha inviato una lettera contenente l’ importo da saldare, relativamente al consuntivo delle spese di gestione del condominio. L’ importo è piuttosto elevato (500 euro circa). Nella lettera, tuttavia, è presente soltanto la somma dell’importo complessivo da me dovuto e non la specifica con l’indicazione delle singole voci di spesa.

Poiché ho il sospetto che vi siano caricate anche alcune somme relative a interventi straordinari sul condominio (es. rifacimento del tetto, rottura di una tubatura nell’ androne, etc) ho chiesto all’amministratore del condominio di farmi avere il dettaglio delle spese. La risposta dell’amministratore (dopo diversi tentativi) è stata che il dettaglio delle spese lo ha inviato al proprietario e che spetterebbe a lui inviarmelo. In conclusione, non mi è stato possibile visionare nulla, né mi è stato chiarito a cosa sia dovuto questo importo “eccessivo”.

La mia domanda è la seguente: possibile che io non abbia il diritto di conoscere il dettaglio delle spese a consuntivo? Come posso fare per visionarlo e per avere i chiarimenti che pretendo?

Ricordo, in ultimo, che ho un contratto di cedolare secca (qualora questa cosa possa influire) e che ad oggi (dopo 27 anni) non ho mai ricevuto comunicazioni della convocazione delle assemblee di condominio.

Il parere legale

Preliminarmente si segnala che la prassi generale, che muove l’ attività degli amministratori di condominio, e che disciplina i rapporti tra condominio, locatore e inquilino prevede che la partecipazione alla gestione condominiale spetti direttamente al condomino che risulta essere proprietario o comunque titolare di altro diritto reale sull’ unità immobiliare (concessa in locazione) e, quindi, è esclusivamente a quest’ ultimo che l’amministratore deve rivolgere comunicazioni e richieste.

Mentre invece il conduttore, pur detenendo in maniera qualificata e materialmente il bene oggetto del contratto di locazione, partecipa alla vita condominiale per il tramite del locatore, destinatario di tutte le istanze relative a problematiche inerenti i beni e i servizi comuni. Infatti, spessissimo, gli inquilini-conduttori si sentono ripetere dall’ amministratore di condominio la frase: “non posso consegnare a lei i documenti, li chieda al suo locatore”.

La recente riforma del condominio di cui alla legge n. 220/2012 rispetto la predetta situazione ha apportato alcune modifiche ed ora il codice civile stabilisce quanto segue:

• Art. 1130 c.c.: innanzitutto l’ amministratore, in forza dell’ articolo 1130 comma 1 n. 6 c.c. (registro di anagrafe condominiale) è tenuto ad avere il nominativo di tutti gli intestatari dei contratti di locazione;
• Trenta giorni di tempo per registrare il contratto e sessanta per comunicarlo all’amministratore di condominio: sono questi i nuovi termini stabiliti dalla Legge di Stabilità 2016 in materia di contratti di locazione a uso abitativo (L. 208/2016, art. 1, co. 59 che sostituisce l’ art. 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431). Fra l’altro, il testo del contratto di locazione a canale concordato allegato al nuovo accordo territoriale del Comune di Roma prevede testualmente: “Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell’ assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’ aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condòmini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.”;
• l’ art. 10 della Legge 392/1978, dispone, inoltre, che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’ appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’ aria. Ciò in quanto detentore materiale del bene. Per conseguenza l’inquilino ha il potere di impugnare le delibere viziate, sempre che abbiano a oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’ aria;
• art. 1129 c.c.: i conduttori, ai sensi dell’ articolo 1129 comma 2 c.c. hanno il diritto di consultare tutti i registri condominiali. Detta norma consente, infatti, l’accesso ad “ogni interessato”, che all’ occorrenza potrà richiedere ed ottenere, previo rimborso delle spese, le copie che sono ritenute opportune;
• l’ articolo 1130 bis c.c., in materia di rendiconto, riconosce, anche ai titolari dei diritti personali di godimento, pertanto anche ai conduttori, la possibilità di visionare ed estrarre copie dei documenti giustificativi delle spese. Per la verifica rispetto quanto previsto dall’art. 9 della Legge 392 del 1978 che stabilisce il criterio di ripartizione delle spese condominiali tra locatore e conduttore (Per i contratti di locazione a canale concordato il riferimento alla ripartizione degli oneri condominiali fra locatore e conduttore è l’ allegato D);
• il conduttore ha inoltre diritto ad intervenire, senza però diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni, mentre è esclusa la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell’ assemblea condominiale di nomina dell’ amministratore e di approvazione del regolamento e del bilancio preventivo;
• importante ulteriore riferimento ai diritti in capo al conduttore viene rinvenuto nel combinato disposto dell’articolo 66 disp. att. c.c. e dell’ art. 1136 c.c. in materia di convocazione e svolgimento dell’ assemblea. La prima disposizione citata prevede che all’assemblea debbano essere invitati tutti “gli aventi diritto”, pena l’invalidità; la formulazione precedente (ante riforma) faceva invece riferimento solo ai “condomini”. L’ articolo 1136 c.c. prevede, inoltre, che l’assemblea non possa deliberare, senza che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati. A questo punto l’individuazione dei soggetti appare molto più generica del passato in cui si faceva riferimento ai soli “condomini” e dunque più complessa è la risposta al quesito riguardante la posizione del conduttore quale “avente diritto”;
• con l’entrata in vigore della legge di riforma e con le modifiche apportate dalla stessa legge si può ritenere in conclusione oggi che il conduttore è soggetto “avente diritto” e che, pertanto, deve essere convocato alle assemblee, a cura dell’ amministratore, per le questioni in cui la legge attribuisce uno specifico interesse e diritto;
• la lettura dell’art. 66 dip. att. c.c. permette di considerare e  riconoscere, in favore del conduttore, la possibilità di impugnare le delibere assembleari in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione;
• a sostegno di questa tesi la Suprema Corte (Cass. 151/2017) ha cosi statuito: “… Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell’ art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell’immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori…”;
• alla luce di questa pronuncia si deve evidenziare che l’amministratore è tenuto alla convocazione degli aventi diritto a partecipare all’ assemblea di condominio, che altrimenti non può legittimamente costituirsi e deliberare;
• per quanto attiene il pagamento degli oneri condominiali resta obbligato il condomino, dal quale soltanto l’ amministratore può pretendere il saldo e in mancanza agire giudizialmente. Quindi, in caso di morosità, l’amministratore del condominio deve procedere giudizialmente nei confronti del solo proprietario-locatore e non anche contro il conduttore. Sarà salva la possibilità del locatore poi di rivalersi, se ne ha diritto, nei confronti del conduttore;
• altra interessante questione attiene all’obbligo del conduttore di rispettare il contenuto del regolamento di condominio, mentre è pacifica conseguenza che le eventuali sanzioni pecuniarie comminate in base a esso (secondo le nuove e più severe regole previste dalla legge di riforma del condominio) possono essere rivolte esclusivamente al condomino-locatore, anche per violazioni commesse dal solo inquilino sul quale il proprietario potrà comunque rivalersi.

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