[A Cura di: Avv. Andrea Tolomelli – presidente nazionale ABI CONF – Amministratori Beni Immobili Confcommercio]

Come noto, l’incarico di amministratore di condominio è generalmente riferibile al mandato con rappresentanza, ex art. 1704 c.c. e seguenti, anche per espresso rinvio del nuovo quindicesimo comma dell’articolo 1129 c.c.. Pertanto, l’amministratore, in quanto mandatario dei singoli condòmini ha, in virtù delle disposizioni del mandato, un generale dovere di informazione rispetto ai condòmini come previsto dall’articolo 1712 e 1713 c.c., a mente dei quali rispettivamente: “Il mandatario deve senza ritardo comunicare al mandante l’esecuzione del mandato” e “Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato”.

La legge 220/2012

Nell’ambito poi, della specifica norma sul condominio negli edifici l’amministratore assolve al proprio obbligo d’informazione, per quanto alla rendicontazione, attraverso la redazione della contabilità sulla base delle specifiche indicazioni ex art. 1130-bis c.c., con la comunicazione degli elaborati contabili (rendiconto consuntivo e bilancio preventivo) all’assemblea annua dei condòmini come previsto dell’articolo 1130 c.c., n 10 “Redige il rendiconto condominiale annuale alla gestione e convoca l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.

Vi sono, poi, casi particolari di informativa previsti dalla norma sul condominio negli edifici:

1. per quello che attiene alla comunicazione degli interventi di manutenzione straordinaria “urgenti”, ex art. 1135 c.c., comma 2, che deve avvenire alla prima assemblea utile: “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea”.
2. Per i provvedimenti giudiziari che esulano dalle competenze dell’amministratore e per i quali, pertanto, lo stesso ha un dovere di convocare e riferire all’assemblea dei condòmini ex art. 1131 c.c.: “Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condòmini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni”.
3. In generale, per le materie di competenza esclusiva dell’assemblea dei condòmini, quali le questioni attinenti ai millesimi ex art. 69, secondo comma c.c.: “Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condòmini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni”.
4. Per le procedure di mediazione in generale ex art. 71 quater disposizioni di attuazione al c.c. comma terzo: “Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice”.
5. Fornendo ai condòmini richiedenti copia della documentazione contabile a giustificativo delle spese ex art. 1130 bis c.c. infra comma primo: “I condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”.
6. Permettendo gratuitamente ai condòmini che ne facciano richiesta, ex art. 1129 c.c., comma 2, la consultazione dei registri condominiali di cui all’articolo 1130 c.c., commi 6 e 7 (ovverosia i registri anagrafico, verbali, nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità) e la copia di documenti – con prevista sottoscrizione dell’amministratore (a modo di attestazione di conformità al documento autentico) – previo rimborso della spesa.
7. Fornendo ai condòmini richiedenti copia della scheda di conto corrente ex art. 1129 c.c. comma 7: “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.
   A tal proposito si richiama anche il parere dell’Arbitro bancario finanziario Roma, 16/09/2016, n. 7960: In tema di accesso alla documentazione relativa al rapporto di conto corrente condominiale, il novellato disposto dell’art. 1129 c.c. (così come modificato dalla L. n. 220/2012) non prescrive un obbligo, in capo al condomino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto – piuttosto – di preventiva richiesta all’amministratore stesso (fattispecie nella quale il Collegio ha condannato l’intermediario al rilascio della documentazione in favore della ricorrente – a spese di quest’ultima e nei limiti di cui all’art. 119, comma 4, t.u.b. – essendo stato inutilmente assolto l’obbligo di preventiva richiesta all’amministratore).
8. Fornendo ai condòmini che ne facciano richiesta, ex art. 1130, comma 9, c.c., attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso – a pena di grave irregolarità fonte di possibile revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. comma 12 n. 7.

I diritti dei condòmini

Pertanto, come rafforzato dal suddetto disposto dell’articolo 1130 bis c.c., i condòmini avranno diritto a richiedere, in ogni tempo, copia dei giustificativi che compongono la contabilità condominiale, come pure di consultazione e rilascio di copie per quanto ai registri condominiali ed alla scheda del conto corrente bancario ex art. 1129 c.c. comma 2 e 7.

La giurisprudenza anche pre-riforma dell’istituto del condominio, in materia di modalità di accesso agli atti ha elaborato l’affermazione per la quale l’esercizio di tale diritto può avvenire nel rispetto dell’attività dello studio amministrativo senza che si traduca in un intralcio per lo stesso e nel rispetto del principio di correttezza (Cfr. Cassazione civile, sez. II, 08/08/2003, n. 11940): “L’impedimento al generale potere del condomino di prendere visione dei documenti contabili, in ogni tempo, senza l’onere di specificare i motivi della richiesta e sempre che non vi sia intralcio per l’attività amministrativa e vengano rispettati i principi di correttezza, rende ammissibile il ricorso all’assemblea contro i provvedimenti dell’amministratore o per richiedere la revoca della nomina dello stesso, ma non per invocare invalidità della delibera di approvazione del preventivo, in quanto è in presenza di un consuntivo che la validità del consenso espresso dal condomino per la sua approvazione non può prescindere dall’esame della documentazione, ove richiesta”.

Interessante, a tal proposito la sentenza del Tribunale Avellino del 22/03/2016 per la quale: “La richiesta inviata dal condomino all’amministratore di condominio durante il periodo estivo per la consegna di tutti i documenti giustificativi di spesa relativi a più esercizi, con assegnazione di un termine di soli 5 giorni per provvedervi recapitandoli in copia al richiedente, senza che sia stata messa a disposizione alcuna somma per tale incombente, appare vessatoria e contraria a buona fede”

Conclusioni

In conclusione, il mancato accesso del singolo condomino alla documentazione condominiale potrebbe essere valutata dal Giudice adito come grave irregolarità, pur se non espressamente previsto, al di fuori del caso della consultazione del conto corrente condominiale, vuoi per un inclusione analogica del disposto nell’ambito dell’articolo 1129 c.c., comma 12, n. 7 (“l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130 c.c., nn. 6, 7 e 9”) vuoi in quanto l’elencazione delle gravi irregolarità di cui al comma 12 dell’articolo 1129 c.c. non è esaustiva (“costituiscono, tra le altre gravi irregolarità”).

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