Avv. Dario Balsamo – Foro di Foggia

 

Posso usufruire del superbonus nel caso in cui in uno stabile condominiale siano presenti abusi edilizi?”No, gli edifici con abusi edilizi non sanati sono esclusi dal Superbonus. Pertanto, non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica.

Questa sarebbe stata la risposta nel caso in cui il legislatore non fosse intervenuto, a più riprese, con correttivi normativi al fine di non vanificare l’agevolazione fiscale in oggetto, apportando così le necessarie modifiche al DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia), dapprima con il D.L. n. 76/2020 (c.d. Decreto Semplificazioni) e poi  con le modifiche introdotte con l’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio) rese dal D.L. n. 104/2020 (c.d. Decreto Agosto).

Ad ogni modo il riferimento normativo “principe” rimane sempre il Testo Unico dell’Edilizia, il quale definisce e qualifica cosa debba intendersi per abuso edilizio.

Sul punto, il T.U.E. identifica l’abuso edilizio come un intervento sul territorio realizzato in assenza o in difformità di una preventiva autorizzazione. Si definiscono abusivi gli interventi edilizi che non siano stati approvati dall’amministrazione attraverso i procedimenti previsti dalla legge (al di fuori dell’edilizia libera: permesso di costruire, SCIA, CILA, etc…) o che siano stati eseguiti in difformità, totale o parziale, dal progetto presentato e approvato. Risultano abusivi anche gli interventi approvati regolarmente ma il cui titolo sia stato, successivamente, annullato dall’Amministrazione in autotutela. Infine, sono altresì abusivi gli interventi il cui titolo sia stato annullato da una sentenza del Giudice Amministrativo.

Ciò posto, per l’articolo 49 del Testo Unico, gli interventi abusivi che comportano la decadenza dal tanto agognato bonus del 110%, sono:

• – le opere realizzate in assenza del titolo edilizio necessario;
• – le opere il cui titolo è stato annullato;
• – gli interventi realizzati in contrasto con il titolo richiesto solo, però, se riguardano violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

All’interno di queste macro aree è possibile comunque individuare una soluzione che consenta di porre rimedio a “sviste” o “errori” commessi.

In particolare, nel caso di opere realizzate in assenza del titolo edilizio necessario o in caso di realizzazione di opere non rientranti nella corretta categoria di intervento, come ad esempio, lavori realizzati con Scia per i quali sarebbe stato invece necessario il permesso di costruire, che però sono conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, non si perde la detrazione fiscale a condizione che si provveda a richiedere la sanatoria edilizia (circolare A.d.E. del 24/02/1998, n. 57/E).

Fatte queste debite precisazioni, le novità sostanziali provengono dagli interventi effettuati dal legislatore.

In ordine di tempo, il D.L. 16 luglio 2020, n. 76, c.d. Decreto Semplificazioni, ha provveduto ad abrogare il comma 2-ter dell’art. 34 del Testo Unico sull’Edilizia relativo alle tolleranze del 2%, inserendo un nuovo articolo, il 34-bis, che amplia la fattispecie delle tollerabilità ed è rubricato infatti “tolleranze costruttive”.

Con il primo comma del nuovo articolo, in pratica viene confermata la tolleranza massima del 2% di discordanza tra quanto riportato nel titolo abilitativo e quanto effettivamente realizzato, misura precedentemente già prevista all’interno dell’art. 34.

Il comma 2 dell’art. 34-bis introduce invece una vera e propria novità, consentendo, di fatto, modifiche di lieve entità:“fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile”.

Volendo semplificare il comma in parola prevede che:

• – le irregolarità geometriche degli edifici di minima entità;
• – le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
• – la diversa collocazione di impianti;
• – la diversa collocazione di opere interne;

eseguite durante i lavori, non comportano sanzioni e violazione delle norme a patto che:

• – siano eseguiti su immobili non sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali (dlgs n. 42/2004);
• – non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia;
• – non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Infine occorre anche soffermarsi sulla previsione delle “opere interne eseguite durante i lavori previsti dal titolo edilizio”. Questo significa che, ad esempio, se in passato avessi progettato un muro (o una porta) e durante i lavori quest’ultimo fosse stato posizionato diversamente da quanto riportato nel titolo edilizio, ad oggi, tale difformità non necessita di sanatoria e non costituisce abuso. Questa tolleranza riguarda però solo le opere interne che non pregiudichino l’agibilità o che non siano contrarie alla disciplina urbanistica.

Sul punto occorre evidenziare che lo stesso articolo 34-bis del T.U.E, al terzo comma, prevede che le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, devono essere dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Quindi, in pratica, per sanare la difformità è sufficiente dichiarare all’interno dell’atto abilitativo (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) che quest’ultima rientra tra le tolleranze previste dall’art. 34-bis del TUE.

Ulteriore sostanziale modifica è inoltre quella apportata dal Governo con l’introduzione dell’art. 119 del Decreto Rilancio. In particolare, il c.d. decreto agosto ha previsto l’inserimento del comma 13-ter all’art. 119 del decreto Rilancio: “Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.

Nella pratica il provvedimento permetterà di sbloccare l’accesso al Superbonus in molti condomini all’interno dei quali si trovano unità singole non in regola.

Ciò, ovviamente, nel caso di soli interventi sulle parti comuni.

Nel caso invece di interventi trainati che riguardano le unità immobiliari il tecnico dovrà sempre verificare la conformità urbanistica/catastale anche delle singole unità.

Semplificando quindi l’importante novità introdotta dal legislatore occorre ricordare che:

• – eventuali abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare non pregiudicano la fruizione dell’agevolazione sugli interventi trainanti per le parti comuni;
• – eventuali abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare pregiudicano la fruizione dell’agevolazione sugli interventi trainati effettuati all’interno dell.u.i. stessa (comprese tutte le altre agevolazioni);
• – eventuali abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare ma che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire (ad es.: le verande sul balcone di proprietà del singolo condomino) pregiudicano la fruizione delle agevolazioni fiscali.

Infine occorre fare riferimento al caso in cui se le opere da realizzare rientrano fra quelle di edilizia libera, che non richiedono nessuna comunicazione preventiva.

In questi casi l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che, se gli interventi per cui si richiede il bonus rientrano nell’edilizia libera, è sufficiente una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante la data di inizio dei lavori e il possesso dei requisiti che danno diritto alla detrazione.

Sul punto, sempre in relazione ad interventi che rientrano a pieno titolo nella previsione dell’articolo 119 del citato D.L. n. 34/2020, occorre ricordare che per effetto del D.Lgs. n. 222/2016 è stata ampliata la categoria degli interventi realizzabili in edilizia totalmente libera. A titolo esemplificativo rientrano in tale categoria alcuni degli interventi previsti dall’articolo 16-bis Tuir, quali le opere finalizzate a prevenire il rischio di compimento di atti illeciti da parte di terzi (apposizione di inferriate, grate ecc.), le opere finalizzate al contenimento dell’inquinamento acustico oppure al conseguimento di risparmio energetico come l’installazione di pannelli fotovoltaici.

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