[A cura di: avv. Emanuele Bruno – www.studiobruno.info]

L’art. 844 c.c. detta la disciplina delle immissioni: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

Immissione, in generale, è una vera e propria intrusione materiale (sostanze misurabili) o immateriale (rumori) che invade l’altrui proprietà.

L’immissione è lecita se contenuta nella “normale tollerabilità”.

Normale tollerabilità

Normale tollerabilità è concento non normativamente definito, variabile, da misurare caso per caso e da raffrontare alle condizioni ambientali. La valutazione del contesto ambientale è determinante, basti pensare che la percezione del rumore in un ambiente residenziale silenzioso è molto più alta ed invasiva rispetto a quella percepita in una zona particolarmente trafficata.

• Cass. civ. – n. 2166/2006 – In tema di immissioni (nella specie rumori provocati da attività sportive praticate all’aperto), il contemperamento delle esigenze della proprietà con quelle ricreative e sportive, che ai sensi dell’art.844 cod. civ. deve essere compiuto anche tenendo conto della condizione dei luoghi, postula la concreta valutazione di ormai diffusi abitudini di vita e comportamenti sociali, nell’ambito dei quali lo svolgimento delle suddette attività, prevalentemente praticate all’aria, è notoriamente più intenso durante le stagioni caratterizzate da un maggior numero di ore di luce e dal clima più favorevole; pertanto, il limite di normale tollerabilità delle immissioni non può essere dal giudice determinato in termini assolutamente avulsi dalla considerazione delle suesposte componenti, trattandosi di elementi intrinsecamente connotanti la liceità delle forme di godimento della proprietà, da valutarsi sullo sfondo del particolare contesto ambientale e sociale nel quale le opposte esigenze assumono rilievo.

Il contesto ambientale deve quindi essere valutato tenendo conto della destinazione d’uso dei luoghi ma anche del libero esercizio del diritto di proprietà.

La valutazione concreta è lasciata al prudente apprezzamento del giudice che, vedremo nelle righe a seguire, si avvale di misurazioni tecniche e prove.

La misurazione

Le immissioni rumorose possono essere misurate attraverso apparecchi tecnici.

Il dato acquisito deve essere raffrontato ai limiti disciplinati dalla legge.

• Cass. n. 6906/2019 – Le leggi ed i regolamenti che disciplinano le attività produttive e che fissano le modalità di rilevamento dei rumori ed i limiti massimi di tollerabilità in materia di immissioni perseguono interessi pubblici, disciplinando in via generale ed assoluta i livelli di accettabilità delle immissioni al fine di assicurare alla collettività il rispetto di livelli minimi. Ciò significa che il superamento di tali livelli è senz’altro illecito, mentre l’eventuale non superamento non può considerarsi senz’altro lecito, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità essere effettuato alla stregua dei principi stabiliti dall’art. 844 c.c..

Leggi e regolamenti fissano degli standard che sono punti di riferimento ma non dati inamovibili. Il dato (rumore) rilevato inferiore al minimo di legge non esclude automaticamente l’illegittimità della condotta che deve essere analizzata tenendo conto della complessiva condizione ambientale e delle ragioni della proprietà.

• Cass. Civ. n. 3440/2011 – Il limite di normale tollerabilità non è assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, secondo le caratteristiche della zona, per cui tale limite è più basso in zone destinate ad insediamenti abitativi, ma è anche vero che la normale tollerabilità non può essere intesa come assenza assoluta di rumore. In altri termini, il fatto che un rumore venga percepito non significa anche che sia intollerabile. La normale tollerabilità, poi, va riferita alla sensibilità dell’uomo medio. Non si può, infine, non tenere conto della durata continua o della occasionalità delle immissioni sonore.

Le ragioni della proprietà

La produzione di rumore è uno dei modi di esercizio della proprietà ed anche uno delle conseguenze della libera espressione.

Il proprietario di un immobile è titolare del diritto di produrre rumore all’interno del cespite e nelle relative parti comuni sino al limite della c.d. tollerabilità. Un rumore contenuto nelle soglie normative potrebbe costituire comunque una limitazione/riduzione dell’esercizio dell’altrui proprietà. In ipotesi simili, sebbene la norma non ne parli espressamente, la riduzione del diritto può essere indennizzata.

La soluzione è di creazione giurisprudenziale e non sono mancate opposizioni in dottrina, fondate sull’assunto che se un rumore è lecito non può essere indennizzato. Il danno, che sia di natura patrimoniale o non patrimoniale, provocato dal rumore oltre soglia è certamente risarcibile.

• Cass. Civ. n. 2611/2017 – Il danno non patrimoniale conseguente ad immissioni illecite è risarcibile indipendentemente dalla sussistenza di un danno biologico documentato, quando sia riferibile alla lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria abitazione e del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, trattandosi di diritti costituzionalmente garantiti. La prova del pregiudizio subito può essere fornita anche mediante presunzioni, sulla base delle nozioni di comune esperienza.

La prova testimoniale

La misurazione attraverso strumenti (mediante consulenza tecnica) è lo strumento probatorio principale perché, non emotivamente influenzabile, capace di esprimere una misurazione asettica e precisa.

• Cass. Civ. n. 1606/2017 – In tema di immissioni (nella specie di rumori ed esalazioni provocati dallo svolgimento di attività di officina), i mezzi di prova esperibili per accertare il livello di normale tollerabilità ex art. 844 c.c. costituiscono tipicamente accertamenti di natura tecnica che, di regola, vengono compiuti mediante apposita consulenza d’ufficio con funzione percipiente, in quanto soltanto un esperto è in grado di accertare, per mezzo delle conoscenze e degli strumenti di cui dispone, l’intensità dei suoni o delle emissioni di vapori o gas, nonché il loro grado di sopportabilità per le persone, potendosi in tale materia ricorrere alla prova testimoniale soltanto quando essa verta su fatti caduti sotto la diretta percezione sensoriale dei deponenti e non si riveli espressione di giudizi valutativi.
• Cass. Civ. 2864/2016 – L’entità delle immissioni rumorose e il superamento del limite della normale tollerabilità può essere oggetto di deposizione testimoniale (anche in relazione agli orari e alle caratteristiche delle immissioni stesse), spettando poi al giudice valutare, oltre l’attendibilità, anche la congruità delle dichiarazioni rese rispetto al thema probandum.

Non è escluso l’uso di prove differenti dalla prova tecnica purché capace di documentare la capacità invasiva del rumore, tenuto conto della condizione ambientale e dell’esercizio del diritto di proprietà.

La casistica

Fumo di sigaretta

• Cass. Civ. n. 7875/2009 – Nell’ipotesi di immissioni moleste da fumo di sigarette, il danno non patrimoniale è risarcibile come danno-conseguenza e va individuato nelle ripercussioni delle lamentate immissioni sul modo di vivere la casa dei danneggiati (nel caso di specie, la Supr. Corte ha confermato la sentenza di merito che ha riconosciuto un risarcimento, a titolo di danno esistenziale, agli abitanti di un appartamento, ai quali era impedito di aprire le finestre della propria abitazione per fumi maleodoranti, esalati dagli impianti di filtraggio di un bar sottostante).

Il caso, pur non riportando ad immissioni rumorose, è interessante perché rapporta l’immissione alla riduzione della possibilità di vivere la casa.

Impianto termico

• Cass. Civ. n. 23283/2014 – In caso di immissioni rumorose in danno di un appartamento provenienti dall’impianto termico condominiale ed eccedenti la normale tollerabilità, ai sensi dell’art. 844 cod. civ., sussiste la responsabilità del condominio, ex art. 2043 cod. civ., di risarcire i danni subiti dal proprietario dell’unità immobiliare, senza che assuma rilievo la circostanza che l’impianto sia a norma e mantenuto a regola d’arte, in quanto le immissioni moleste integrano comunque gli estremi di un’attività vietata.

Animali domestici

• Cass. Civ. n. 7856/2008 – La presenza di un cane all’interno di un condominio non deve essere lesiva dei diritti degli altri condòmini. I proprietari dell’animale devono ridurre al minimo le occasioni di disturbo e prevenire le possibili cause di agitazione ed eccitazione dell’animale stesso, soprattutto nelle ore notturne. Valutata la natura del cane non può essere coartata al punto da impedirgli del tutto di abbaiare e che episodi saltuari di disturbo da parte dell’animale possono e devono essere tollerati dai vicini, in nome dei principi del vivere civile.

Impianti centralizzati

• Tribunale di Genova, 10.05.205 –  Il condominio è tenuto, ai sensi dell’art. 844 c.c., ad apprestare i rimedi necessari per ridurre le immissioni sonore eccedenti la normale tollerabilità, causate, sia di giorno che di notte, dall’impianto di riscaldamento a danno della tranquillità di una adiacente camera da letto, stante la priorità dell’uso abitativo della suddetta camera rispetto all’installazione della caldaia. Il condomino dell’appartamento ha il pieno diritto di godere secondo le sue personali abitudini e esigenze della camera da letto che è utilizzabile per il riposo in qualsiasi ora della giornata poco importando che, solitamente, questo utilizzo sia limitato al periodo notturno.

Sala giochi

• Tribunale di Milano, 21.01.1991 – In casi di violazione del limite della normale tollerabilità posto dall’art. 844 c. c. a causa di schiamazzi e rumori provocati dall’attività di una sala giochi, ed essendo risultato vano ogni possibile accorgimento per ricondurre i rumori entro il suddetto limite, ricorrono gli estremi per disporre la cessazione dell’attività.

Ruolo dell’amministratore

L’amministratore ha il compito di gestire gli spazi comuni in modo che sia rispettata la destinazione d’uso, il regolamento condominiale e le norme del codice civile. Svolge un importante ruolo di informazione e sensibilizzazione, informa i condòmini della disciplina vigente, di eventuali divieti posti dal regolamento e/o dalla normativa, è interprete ed esecutore della volontà condominiale, attiva confronti assembleari, provvede ad eseguire eventuali delibere condominiali che dispongano iniziative per attenuare rumori e/o attivare iniziative giudiziarie.

L’amministratore è rappresentante-gestore delle parti comuni, quindi, resta estraneo a contese tra privati condòmini. Ad esempio, se dall’unità posta al piano superiore provengono immissioni rumorose che danneggino la sola unità inferiore e non interessino parti comuni, l’amministratore potrà svolgere un ruolo di mediazione bonaria tra le parti ma, unitamente al condominio, sarà estraneo ad eventuali contese extragiudiziarie e giudiziarie.

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