A cura dell’avv. Rodolfo Cusano

 

Il pagamento degli oneri in condominio

La riforma del condominio, introdotta dalla L. 220/2012, ha apportato modifiche rilevanti alla disciplina della riscossione dei contributi condominiali.

La norma cardine in materia è l’articolo 63 disp. att. c.c., che, nel suo nuovo testo, prevede che «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede, invece, l’appartamento resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

Rientra, quindi, nelle attribuzioni dell’amministratore la riscossione dei contributi condominiali ed, a tal fine, l’amministratore è legittimato ad agire ed a resistere in giudizio senza alcuna necessità di autorizzazione dell’assemblea .

 

La riscossione in base al bilancio preventivo

In base al bilancio preventivo approvato dall’assemblea dei condòmini, l’amministratore provvede a riscuotere la quota di spese a carico di ciascuno di essi in base allo stato di ripartizione. Anche dopo l’anno cui esso si riferisce e fino a quando non è approvato il bilancio consuntivo. La riscossione riguarda tanto le quote ordinarie stanziate quanto quelle straordinarie.

Con sentenza n. 24299/2008 la Cassazione  ha, infatti,  modificato il suo precedente indirizzo ammettendo la possibilità di chiedere il  decreto ingiuntivo anche in presenza del solo  bilancio preventivo riferito ad un anno ormai trascorso fino  quando di esso non verrà definitivamente approvato il rendiconto.

Come specificato dal nuovo testo dell’articolo 1129 c.c., l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, curando diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.

Il singolo condomino non può contestare il credito del condominio, né ritardare il pagamento delle quote di sua spettanza; questo perché vi è una delibera che è da ritenersi vincolante. Infatti, in caso di mancato pagamento di oneri condominiali, l’amministratore può ottenere, anche in presenza di contestazioni, un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo anche quando il consuntivo non è stato ancora approvato, con cui si impone al condomino il pagamento delle quote di cui è moroso.

 

 

 

La prescrizione degli oneri condominiali

E principio pacifico in giurisprudenza che nel caso delle spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 n. 4) in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti, la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto (in tal senso vedi: Cass. Civ. 12596/2002; Cass. n. 4489 del 25/02/2014;  Trib. Roma sent. n. 5004 del 10.03.2020).

Qualora, invece, si fosse in presenza di spese straordinarie (una tantum) si avrà  la prescrizione ordinaria (10 anni), ex art. 2946 c.c. ( Trib.  Roma sent. n 18826 del 22.9.2015).

Ciò premesso, la questione che va qui affrontata è quella relativa alla domanda:

se il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che per i saldi dovuti dai condomini, incluse le morosità decorre un nuovo termine prescrizionale?

A dare conferma a tale domanda è stato il Tribunale di  Roma con la recente sentenza n. 8724 del 17.6.2020, con cui si è ritenuto che: “se è evidente che non può ritenersi viziato un rendiconto che riporti un credito verso un condominio di cui non è già maturata la prescrizione, non può dirsi altrettanto se la prescrizione sia già maturata ed il condomino interessato intenda farla valere: altrimenti il rendiconto riporterebbe, in modo oggettivamente inveritiero, un credito non più esistente”.

Per completezza di disamina dobbiamo anche ricordare che il rendiconto condominiale ” funge contemporaneamente da atto riepilogativo della situazione finanziaria del condominio e da elemento di un vero e proprio “negozio con funzione ricognitiva della situazione preesistente, cioè dell’esecuzione del mandato, e costitutiva di un’attuale obbligazione diretta a definire un regolamento d’interessi” collegato con il preesistente rapporto gestorio. Sotto il primo aspetto, la deliberazione assembleare di approvazione ha un valore ricognitivo e conformativo, mentre, sotto il secondo aspetto, costituisce approvazione del rendiconto, reso dal mandatario amministratore, del proprio operato gestorio (Trib. Roma sez. V, 30/04/2019, n. 9011).

Se a ciò si aggiunge che come già prima abbiamo detto, nulla vieta all’amministratore, entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condomini, tale che anche i saldi degli esercizi precedenti entrano a far parte di un unico rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, va impugnato nei termini di cui all’art. 1137 c.c. (Trib. Napoli sez. IV, 03/10/2019, n. 8712), possiamo formulare le seguenti

Conclusioni

1- il riportare in un successivo rendiconto  un credito non ancora prescritto è pienamente legittimo con conseguente interruzione della prescrizione;

2-qualora invece si fossero riportati crediti già prescritti occorre che il condomino manifesti, con l’impugnativa, la volontà  di far valere la prescrizione. Infatti, in mancanza si verifica anche qui il riconoscimento del debito con conseguente interruzione della prescrizione.

 

Lascia un commento Annulla risposta

Devi essere connesso per inviare un commento.