La ripartizione delle spese per la manutenzione dei lastrici solari in condominio. Le leggi, la dottrina, le eccezioni, le deroghe. Il tutto sullo sfondo delle sentenze di merito e di Cassazione. Pubblichiamo oggi la prima puntata di un approfondimento a cura del dott. Andrea Tolomelli, presidente Abiconf.

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A cura di:
dott. Andrea Tolomelli
presidente Abiconf
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La ripartizione delle spese di manutenzione dei lastrici solari ad uso esclusivo è disciplinata dall’articolo 1126 c.c., a mente del quale: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o porzione di piano di ciascuno”.

Già il Codificatore del ‘42, nel formulare il suddetto disposto (rimasto inalterato nell’ambito della recente riforma dell’istituto del condominio) ritenendo il lastrico solare ad uso esclusivo un manufatto complesso, che offre riparo ai piani sottostanti e nel contempo una superficie praticabile ad uso di un condomino, ne individua una duplice funzione:

• l’una di calpestio (c.d. “funzione attiva”)
• l’altra di copertura (c.d. “funzione passiva”).

L’articolo 1126 c.c. propone , di conseguenza, una suddivisione dei costi di manutenzione, in ragione di un terzo, per quanto attiene alla fruibilità della superficie e per i restanti due terzi in funzione dell’utilità offerta dalla copertura.

Il Legislatore, imputando i due terzi della spesa sui condòmini sottostanti al lastrico ed il restante terzo all’utilizzatore esclusivo dello stesso, ha, così, ritenuto preponderante la copertura offerta dal lastrico ai piani sottostanti, rispetto alla possibilità, accessoria, di usufruirne per l’affaccio, la posa di fiori o altri arredi da esterno, riservata ad un condomino, c.d. “utilizzatore esclusivo”.

Il criterio legislativo alla base dell’imputazione dei costi di manutenzione è rappresentato, dunque, dall’utilità, vuoi per il proprietario esclusivo – per l’un terzo – vuoi per i condòmini sottostanti al lastrico, per i restanti due terzi, conformemente alla regola generale per la quale i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilità che il bene è destinato ad offrire loro (ex art. 1123, 2° comma c.c.). I criteri legali di imputazione delle spese ex art. 1123 c.c. sono:

• la proprietà/comproprietà,
• l’utilità,
• la proporzionalità.

L’articolo 1123 c.c. ultimo comma, nel caso di lastrici comuni a tutti i condòmini imputa le spese di mantenimento degli stessi in ragione dell’utilità per i condòmini, disponendo che: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità”.

• Così la Corte di Cassazione nella sentenza n. 1255 del 2 febbraio 1995: “Nel condominio degli edifici la comproprietà delle parti comuni indicate dall’art. 1117 c.c. e, più in generale, che servono per l’esistenza e l’uso delle singole proprietà immobiliari, alla quale si lega l’obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione (che il comma 1 dell’art. 1123 c.c. pone a carico dei condòmini in proporzione delle rispettive quote, indipendentemente dalla misura dell’uso) ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale, ed, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale, con le singole unità (piani o porzioni di piano) in proprietà individuale dell’immobile, per cui le cose, i servizi e gli impianti necessari per l’esistenza e l’uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell’edificio appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari dell’altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione. Ne consegue che le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del comma 3 dell’art. 1123 c.c., a norma del quale “quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità”, fattispecie identificante il c.d. condominio parziale.
• Recentemente, Tribunale Grosseto, 21/08/2017, n.864: “in tema di condominio, l’art. 1123 c.c. detta un criterio generale di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Fanno eccezioni i casi in cui vi siano più lastrici solari, scale, etc poiché in tal caso le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. In ogni caso, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. L’art. 1126 c.c. è dedicato invece ai lastrici di uso esclusivo di un condomino”.

Il disposto dell’articolo 1126 c.c. trova, dunque, applicazione al ricorrere di due condizioni:

A)    un condomino ha l’uso esclusivo del lastrico;

B)    il lastrico funge da copertura ad una parte di condòmini in colonna d’aria.

• Così la Corte di Cassazione nella sentenza n. 6889 del 20 marzo 2009: “Ai fini dell’applicabilità dell’art. 1126 c.c. devono concorrere entrambi gli elementi contemplati dalla fattispecie normativa: che un condomino abbia l’uso esclusivo del lastrico solare e il fatto che il lastrico solare non serva da copertura a tutte le unità immobiliari costituenti il condominio. La ricorrenza di solo uno dei due elementi, nella specie il fatto che il lastrico solare funga da copertura ad una sola parte dello stabile, non è di per sé sufficiente per l’applicazione del richiamato articolo.”.
• Recentemente, Corte appello Palermo sez. II, 15/06/2017, n.1151: “È lo stesso dato letterale dell’art. 1126 c.c., a stabilire che il criterio cardine, per la ripartizione delle spese è costituito dall’utilità e dal vantaggio tratto dai proprietari degli immobili cui il lastrico solare serve in quanto funge da copertura. Tale norma costituisce, peraltro, applicazione del più generale principio di cui all’art. 1123 c.c. che, in tema di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle cose comuni, ne stabilisce la ripartizione in proporzione all’uso che ciascuno può farne.”.

Il criterio di ripartizione ex art. 1126 c.c. come tutti gli altri criteri di riparto previsti dal codice civile riguardano solamente i casi di vetustà e non di danni imputabili all’opera di un singolo oppure a difetti originari.

• Così la Corte di Cassazione nella sentenza n. 2840 del 06 febbraio 2013: “In tema di Condominio, la disposizione dell’art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condòmini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; pertanto, in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio.”.

La ripartizione dei due terzi di spesa

Attribuito al condomino utilizzatore esclusivo l’un terzo delle spese occorrenti per la manutenzione e ricostruzione del lastrico o della terrazza “a livello”, secondo il disposto del succitato articolo 1126 c.c., i restanti due terzi delle spese dovranno essere ripartiti tra tutti i condòmini a cui il lastrico serve, ovverosia tra i condòmini proprietari di immobili che si trovano nella verticale coperta dal lastrico.

Orbene, nel caso di edifici complessi, formati da più lastrici o terrazze a livello ad uso esclusivo, che coprono distinte porzioni di fabbricato, si pone necessità di identificare i condòmini le cui proprietà sono posizionate nella c.d. “colonna d’aria” sottostante al lastrico, per il quale debbono essere affrontati gli interventi di manutenzione, in quanto, i due terzi delle spese relative dovranno essere addebitati solamente a quest’ultimi condòmini proprietari di unità immobiliari servite dalla copertura.

• Già la Corte di Cassazione nella sentenza n. 2821, del 16 luglio 1976, ripresa poi in numerose successive pronunzie, affermava che: “L’obbligo di partecipare alla ripartizione dei due terzi della spesa non deriva dalla sola generica qualità di partecipante al Condominio, ma dall’essere proprietario di una unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione”.

Occorrerà quindi, nella pratica, determinare tante tabelle ad hoc, quanti sono i lastrici e tetti presenti nel complesso immobiliare, che tengano conto delle superfici effettivamente coperte e del “valore” delle stesse, essendo, per l’appunto, l’utilità alla base del criterio proposto dal Legislatore per l’imputazione delle spese occorrenti alla manutenzione delle diverse forme di copertura.

Nel caso di suddivisione dei due terzi delle spese necessarie alla manutenzione di un lastrico sovrastante porzioni di unità immobiliari coperte per le restanti parti da altri lastrici o tetti, l’utilizzo dei millesimi di proprietà delle stesse (calcolati partendo dalla superficie totale di ogni immobile indipendentemente dalle rispettive coperture) potrebbe portare ad iniqui addebiti, in quanto, i calcoli avverrebbero sulla base di valori determinati su superfici diverse da quelle effettivamente coperte, così: il proprietario di un grande appartamento, coperto per una piccola parte dal lastrico, sosterrebbe maggiori costi rispetto al proprietario di un piccolo appartamento coperto per intero dal medesimo lastrico, e così pure, il proprietario di un appartamento coperto per la gran parte da un lastrico e per una piccola parte dal coperto comune, verrebbe chiamato a partecipare con un elevato millesimo alle spese per il rifacimento del tetto, utilizzato solo per minima parte e, nel contempo, a pagare i lavori per il rifacimento del sovrastante lastrico.

• Molto esplicitamente la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza n. 3542 del 15 aprile 1994, ha precisato che: “La spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza a livello deve essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per i due terzi dai condòmini dell’edificio o delle parti dell’edificio a cui il lastrico serve; pertanto, individuati i condòmini che hanno l’uso esclusivo del lastrico e posto a loro carico un terzo delle spese di ricostruzione o riparazione, la rimanente parte di dette spese deve essere imputata esclusivamente ai proprietari degli appartamenti situati nella zona dell’edificio coperta dal lastrico”.
• Corte di Cassazione n. 7472 del 4 giugno 2001: “L’articolo 1126 c.c., nel chiamare a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare, nella misura dei due terzi, tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, si riferisce a coloro ai quali appartengono porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da ripartire o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto.”.
• Recentemente, Tribunale Roma sez. V, 26/02/2019, n.4327: “In tema di condominio, l’art. 1126 c.c. distingue chiaramente la posizione del condomino avente l’uso esclusivo del lastrico solare (o terrazza a livello che funge anche da copertura di unità immobiliari sottostanti) da quella degli altri condòmini, ponendo a carico esclusivo del primo un terzo della spesa di manutenzione e imputando gli altri due terzi di spesa “a tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, escludendo dalla partecipazione ai costi in questione i residui condòmini dello stabile non coinvolti nella funzione di copertura”.
• Riportiamo anche un’interessante sentenza del Tribunale di Bologna del 27 novembre 2001: “In tema di spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di alcuni condòmini, quando l’art. 1126 c.c. fa riferimento alla porzione di piano, non intende aver riguardo alla porzione della proprietà, ma alla porzione come unità. Pertanto, è sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante un terzo.”.

Quest’ultima sentenza afferma chiaramente che l’obbligo di partecipazione ai due terzi di spesa nasce per il solo fatto che un unità immobiliare si trovi coperta dal lastrico che abbisogna di manutenzione, indipendentemente dal fatto che la medesima sia coperta tutta o in parte. Nulla però statuisce in ordine alla quota dovuta per la partecipazione.

Beni comuni in “colonna d’aria”

Nel caso poi che, nella “colonna d’aria” coperta dal lastrico oggetto di riparazione vi siano dei beni comuni, quali, atri, vani scale, corridoi o locali condominiali, si porrà il problema del concorso alle spese dei condòmini in conseguenza del fatto che, tali beni trovano riparo sotto il lastrico solare.

Per deduzione logico-giuridica, nell’ipotesi in esame, dovranno partecipare alle spese tutti i condòmini comproprietari dei beni comuni coperti dal lastrico per i rispettivi millesimi di proprietà (e pertanto anche l’utilizzatore esclusivo del lastrico) per la quota di spesa riferibile proporzionalmente a tali spazi comuni in relazione all’ampiezza ed al “valore” dei medesimi.

• In giurisprudenza, il Tribunale di Milano, con la sentenza in data 7 novembre 1994, ha affermato che: “Deve porsi a carico dei soggetti interessati alla funzione di copertura della terrazza a livello (dell’importo pari ai due terzi dell’intera spesa) proporzionalmente alla parte di edificio condominiale in cui sono contenute le proprietà comuni e quelle esclusive, calcolando opportunamente la misura dell’incidenza di tali parti”.

Invero, come suddetto, in edifici complessi, composti da più lastrici e/o tetti, dovrebbero esservi diverse tabelle millesimali per la suddivisione delle spese occorrenti alla riparazione o ricostruzione dei medesimi che considerino l’ampiezza il “valore” e la proprietà degli spazi coperti, come, tra l’altro, previsto dallo stesso ultimo comma dell’articolo 1123 c.c., infra citato, che, per l’appunto, nel caso di manufatti destinati a servire diversi gruppi di condòmini, prevede che siano tenuti alla relativa manutenzione i condòmini che ne traggono utilità in modo proporzionale al valore delle rispettive unità.

Per ovviare a questa mancanza di tabelle di riparto, situazione purtroppo diffusa in molti stabili condominiali, si è spesso provveduto suddividendo i due terzi delle spese di manutenzione e ricostruzione dei lastrici solari e le spese per i tetti, indifferentemente per millesimi generali, avendo riguardo al sistema complessivo di copertura dell’edificio.

Non a caso, in dottrina, il noto autore Gino Terzago, per uscire dalla problematica suddetta, della ripartizione delle spese della terrazza a lastrico ad uso esclusivo a copertura anche di sottostanti parti comuni, offre al lettore una duplice possibilità, ovverosia, testualmente “La soluzione può essere duplice: o i condòmini partecipano indistintamente con i loro millesimi per il solo fatto che traggono un parziale e indiretto vantaggio dalla copertura di parti comuni, ovvero occorre renderli partecipi in quota proporzionale all’incidenza della copertura sulle parti comuni.”. [1]

La determinazione delle spese da ripartire

Come suddetto, il criterio di ripartizione delle spese di rifacimento della terrazza a lastrico o del lastrico esclusivo, ex art. 1126 c.c., prende in considerazione un manufatto complesso che svolge contemporaneamente una funzione di copertura e di calpestio, in relazione alle quali il legislatore, ha previsto una doppia contribuzione in ragione di un terzo per la funzione di copertura e per i due terzi per la possibilità di calpestio esclusivo.

Dovranno pertanto formare la somma da ripartirsi ex art. 1126 c.c., tanto i costi per la demolizione delle precedenti pavimentazioni ed impermeabilizzazioni sottostanti, quanto quelli per la ricostruzione delle stesse.

• In giurisprudenza, la Corte di Cassazione nella sentenza n. 7472, del 4 giugno 2001, ha affermato che : “L’articolo 1126 c.c., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad alcuno dei condòmini nella misura di un terzo a carico di questo e di due terzi a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di esso a cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si collega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale”.
• La Corte di Cassazione nella sentenza n. 2726, del 25 febbraio 2002, ha poi precisato che: “… sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio) mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed o condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui all’articolo 1126 c.c.”.

Per quanto attiene, nello specifico, alle spese per la pavimentazione del lastrico solare, spesso oggetto di controversia, si deve osservare che, la pavimentazione del lastrico permette il suo normale utilizzo esclusivo, proteggendo inoltre gli elementi impermeabilizzanti sottostanti.

Un lastrico, o porzione di lastrico, non calpestabile non giustificherebbe infatti la contribuzione alle spese in ragione di un terzo da parte del proprietario esclusivo, fungendo lo stesso unicamente da mera copertura. Lo stesso articolo 1126 c.c. è applicabile a condizione che, il lastrico appartenga in proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, diversamente lo stesso si tramuterebbe in una mera copertura, per la manutenzione della quale sarebbero chiamate le proprietà sottostanti in ragione millesimale, ex art. 1123, 4° comma c.c.

Per quanto suddetto, può dirsi che le spese di rifacimento della pavimentazione, sempre che non siano determinate da un utilizzo anomalo, dovranno formare il monte spesa divisibile nelle proporzioni di cui all’articolo 1126 c.c., ovverosia per un terzo a carico del proprietario esclusivo e per i due terzi a carico dei condòmini sottostanti.

In dottrina, il noto autore Tamborrino, afferma testualmente che: “… per la riparazione delle spese inerenti pavimento, impermeabilizzazione e riparazioni o ricostruzione del solaio sottostante, si deve applicare l’articolo 1126 c.c.”[2].

Si consideri poi che, spesso nel caso di rifacimento dell’impermeabilizzazione del lastrico viene inevitabilmente compromessa la sovrastante pavimentazione e pertanto tali spese, divenendo così consequenziali ed accessori alle spese principali di sostituzione delle impermeabilizzazioni, ad ulteriore ragione, dovranno essere suddivise secondo le proporzioni di cui all’articolo 1126 c.c..

• A conferma, la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza n. 11449 del 19 ottobre 1992 ha affermato che : “Il criterio di ripartizione fra i condòmini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall’art. 1126 cod. civ.,(un terzo a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, si da doversi considerare come spese accessorie (nella specie: spese per il rifacimento della pavimentazione e del parapetto, nonché per il trasporto e la discarica dei detriti)”.
• Al riguardo, è poi interessante riportare il precedente di cui al Tribunale di Genova nella sentenza n. 3449 del 7 novembre 1990, per la quale: “È da ritenersi illegittima, per contrasto con l’articolo 1126 c.c., la delibera con cui venga stabilito un criterio di riparto di spesa che, in relazione ad opere di riparazione o ricostruzione della copertura di un edificio, obblighi i soli utenti in via esclusiva, delle spese di pavimentazione, limitando l’applicazione del diverso criterio previsto dalla suddetta disposizione alle spese di impermeabilizzazione”.

[1] Il Condominio, Terzago 2006, pag. 566
[2] Come si Amministra un Condominio –  Tamborrino 2004, pag. 337.

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