Ed eccoci arrivati alla terza e ultima puntata del nostro approfondimento in materia di lastrici solari, curato dal presidente Abiconf, dott. Andrea Tolomelli, per conto di Italia Casa e Quotidiano del Condominio.

Se nella prima parte abbiamo affrontato tematiche quali i criteri generali di ripartizione delle spese, il concetto di “colonna d’aria” e l’individuazione dei costi da suddividere, e nella seconda parte  ci siamo invece concentrati su aspetti quali le deroghe al riparto “classico” delle spese, nonché la possibilità di rinuncia alla proprietà esclusiva del lastrico solare e le responsabilità in materia di manutenzione e controllo, in quest’ultima sezione analizzeremo casi specifici quali quelli inerenti ai torrini di copertura, alle differenze tra lastrici solari e terrazze a livello, e ai giardini a lastrico a copertura di autorimesse.

Torrini di copertura

Cassazione civile sez. II, 13/12/2013, n.27942: “Per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione ma che evidentemente non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni. Pertanto deve escludersi che nella nozione di lastrico solare possono essere ricompresi i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, che certamente sono beni condominiali: si tratta di distinti e autonomi manufatti sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato”.

Per completezza di trattazione, si aggiunga che, per consolidato indirizzo giurisprudenziale e dottrinale seguono il medesimo criterio di cui all’articolo 1126 c.c. le spese per il ripristino dei locali sottostanti eventualmente danneggiati da infiltrazioni provenienti dal lastrico sovrastante.

• Così, le Sezioni Unite, della Suprema Cassazione Civile, nella sentenza n. 3672 del  29 aprile 1997, hanno affermato che: “Poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condòmini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico,deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione,secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condòmini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo,in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo”.
• Recentemente, Tribunale Rieti, 15 novembre 2018, n. 570: “Il concorso della responsabilità del proprietario o usuario esclusivo e del condominio, in assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo, e tenuto conto che l’esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione, necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni, richiede la necessaria collaborazione del primo e del condominio, va di regola stabilito secondo il criterio d’imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione e di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo e per i restanti due terzi a carico del condominio, e che costituisce un parametro legale rappresentativo della situazione di fatto valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia in proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio o della parte di questo a essa sottostante”.

Lastrici solari e terrazze a livello

Per costante giurisprudenza, i lastrici solari ad uso esclusivo – c.d. coperture piane – sono equiparati alle terrazze a livello (prolungamenti di pertinenza della proprietà esclusiva adiacente, che coprono unità immobiliari sottostanti) per l’applicazione analogica del disposto dell’articolo 1126 c.c..

Così la Corte di Cassazione nella sentenza n. 22896 del 8 ottobre 2013, a mente della quale: “Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 cc, che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti”.

Negli edifici di moderna concezione, specie se con più terrazzamenti, si potrà porre la questione se per le spese di manutenzione delle terrazze a livello applicare sempre l’articolo 1126 c.c. oppure attribuirle al proprietario della terrazza in quanto bene di sua pertinenza al pari di un “balcone”.

Riteniamo che l’elemento di distinzione sia per l’appunto che la terrazza a livello come un lastrico ad uso esclusivo non dovrà essere a sua volta coperta da altra struttura, nella specie da altra terrazza.

• Così la Corte di Cassazione nella sentenza n. 16067 del 21 dicembre 2000: “La deliberazione dell’assemblea di un condominio che, applicando erroneamente l’art. 1126 c.c. abbia addebitato a carico di un condomino una quota delle spese di riparazione della terrazza a livello del piano sovrastante, sovrastata a sua volta da altre terrazze sulla prosecuzione in altezza dell’edificio (destinata come tale non tanto ad assolvere a una funzione di copertura dei piani sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio ed ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata) è nulla per indebita invasione della sfera di proprietà del singolo condomino con la conseguenza che l’impugnazione della delibera non è soggetta al termine di decadenza di cui all’art. 1137, ultimo comma, c.c.”.
• E ancora la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 8394 del 18 agosto 1990: “Per terrazza a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, tal che deve ritenersi, per il modo in cui è stata realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto; quando ricorre tale situazione dei luoghi, la funzione della terrazza, quale accessorio rispetto all’alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell’appartamento sottostante e, se dal titolo non risulta il contrario, la terrazza medesima deve ritenersi appartenente al proprietario del contiguo alloggio, di cui strutturalmente e funzionalmente è parte integrante”. (Nel caso si discuteva in ordine alla proprietà di una terrazza a lastrico).

Il giardino a lastrico a copertura di autorimesse

Nella disciplina codicistica non si può rilevare una norma specificatamente dettata per regolare la fattispecie, considerato che, l’articolo 1126 c.c. riguarda la manutenzione di lastrici esclusivi (in uso ad un solo condomino) posti a cima di un fabbricato di più piani, e l’articolo 1125 c.c. prende ad esame la ricostruzione di volte e solai di unità immobiliari l’una all’altra sovrastanti, ma pur sempre protette da una copertura a monte.

Ciò premesso, nell’assenza di specifiche norme eventualmente contenute nel regolamento di condominio dello stabile, per la soluzione del problema si dovrà ricorrere al metodo analogico facendo riferimento a quelle disposizioni che regolano casi simili. Così, ad avviso dello scrivente, ci si potrà riferire al su citato disposto dell’articolo 1126 c.c., a mente del quale le spese di manutenzione e ricostruzione del lastrico sono ripartite attribuendone un terzo all’utilizzatore esclusivo ed i restanti due terzi ai condòmini sottostanti.

La ratio di tale norma è quella di contemperare due diverse utilità di una struttura comune, ovverosia la possibilità di calpestio e quella di copertura; ritenendo, ovviamente, preponderante quella di copertura. Sotto quest’ultimo aspetto vi è, di sicuro, una forte analogia tra il caso di un lastrico a copertura di un fabbricato e quello in esame di un giardino con al disotto un autorimessa interrata. Applicando l’articolo 1126 c.c., i condòmini (per la comproprietà del sovrastante giardino) andrebbero tutti a contribuire in ragione dei rispettivi millesimi generali nella misura di un terzo delle spese, restando gli altri due terzi di spesa a carico dei soli condòmini comproprietari dell’autorimessa interrata. Quella che potrebbe apparire un aggravio della misura di contribuzione per i condòmini comproprietari dell’autorimessa, a ben vedere non lo è ove si consideri una corretta ponderazione millesimale, che, ovviamente, dovrebbe non tener conto delle superfici dell’autorimessa nella tabella per la ripartizione dei costi della copertura del fabbricato, rispetto alla quale gli stessi dovranno pagare solamente in funzione degli spazi comuni coperti.

• Per l’applicazione dell’articolo 1126 c.c. si è espressa la Corte d’Appello di Bologna, sentenza n. 459 del 21 aprile 1998, stabilendo che: “Se la copertura delle autorimesse in proprietà esclusiva è sovrastata da un’area verde comune, deve considerarsi la sua duplice funzione di copertura delle autorimesse e di sostegno dell’area verde”. Pertanto le spese di ripartizione vanno poste, secondo il criterio fissato dall’articolo 1126 c.c. per i due terzi a carico dei proprietari delle autorimesse (in ragione della funzione di copertura) e per un terzo a carico dei condòmini comproprietari dell’area verde”.
• Di identico avviso la Corte di Cassazione nella sentenza n. 11283 del 10 novembre 1998.
• Non può sottacersi che, altra giurisprudenza ha ritenuto applicabile per analogia l’articolo 1125 c.c. (per il quale le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto) anziché l’articolo 1126 c.c., ma a ben vedere si trattava di casi differenti: vuoi perché, nell’un caso, la proprietà del locale sottostante apparteneva ad un soggetto terzo, non condomino, successivo realizzatore del locale interrato (Cassazione n. 1362 del 18 marzo 1989), difettando così gli stessi presupposti per l’applicazione della normativa condominiale, vuoi perché, nell’altro caso, l’area sovrastante era adibita a cortile d’accesso carrabile, con elevato flusso veicolare, e non a giardino, si trattava, dunque, di un area sottoposta ad un elevata usura da parte dell’utilizzatore superficiale (tutti i condòmini) rispetto alla quale la contribuzione di un terzo è parsa palesemente iniqua, soprattutto ove si è rapportato all’addebito dei restanti due terzi ai proprietari delle autorimesse sottostanti (Cassazione n. 18194 del 14 settembre 2005) inerti rispetto all’attività usurante.
• Cassazione Civile n. 18194 del 14 settembre 2005: “In materia di Condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c. (nel presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c.”. (Nella specie, la S.C., cassando sul punto la sentenza impugnata, ha ritenuto che, nel caso sottoposto al suo esame, si era venuta a verificare una situazione sostanzialmente analoga a quella disciplinata dall’art. 1125 c.c., perché l’usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condòmini, per cui doveva trovare applicazione il principio ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio)”.
• Così pure la sentenza della Corte di Cassazione n. 10850 del 5 maggio 2010: “In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 comma 2 c.c.”. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, e decidendo nel merito ha accolto l’opposizione di un condomino avverso la delibera con la quale le spese di riparazione del cortile comune erano state poste a carico per un terzo del condominio e per due terzi del proprietario esclusivo di un sottostante locale, ritenendosi che l’usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condòmini).”.
• Sul rapporto tra gli art. 1125 e 1126 c.c. la Corte di Cassazione nella sentenza del 15 luglio 2003 N° 11029 ha sancito che: “le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l’art. 1125 c.c. – che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti – è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno.”.

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