[A cura di: avv. Silvio Rezzonico presidente Confappi] Il lastrico solare è quel manufatto che funge da copertura dell’edificio, caratterizzato da una superficie impermeabilizzata e pavimento piano. Il lastrico può appartenere a tutti i condòmini (di proprietà comune), soltanto a uno o più condòmini (proprietà esclusiva) o ancora appartenere anche a chi non detiene nessuna proprietà nel condominio. In quest’ultimo caso, il soggetto in questione va considerato a tutti gli effetti un condomino laddove la proprietà del lastrico solare sia legata al diritto di sopraelevazione. Il lastrico, inoltre, può essere accessibile o inaccessibile e quindi munito o sprovvisto di parapetto.

In molti confondono lastrico solare e terrazza di livello, anche se quest’ultima altro non è che una superficie scoperta di proprietà esclusiva del proprietario dell’immobile, con uno o più accessi alla stessa terrazza.

Ripartizione spese

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, al lastrico solare non si può applicare il l’articolo 1125 del Codice civile recante “Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai”, mentre è corretto attenersi, caso per caso, a quanto disposto dagli articoli 1123 e 1126 del Codice civile. Sul punto, una storica sentenza della Corte di Cassazione (16 maggio 1963, n. 1224) ha chiarito come “(…) i lastrici solari sono quelle superfici terminali dell’edificio che hanno la preminente funzione di copertura-tetto, di protezione dell’edificio stesso, oltre a eventuali funzioni utili ma accessorie, come spazio praticabile a usi diversi; essi possono essere costituiti anche da terrazze a livello di appartamenti, purché esplichino la funzione prevalente di copertura dei piani sottostanti. Per le spese relative alla manutenzione, riparazione e ricostruzione dei lastrici solari, quando siano di uso esclusivo o di proprietà di un condomino, è applicabile sempre la disposizione dell’art. 1126 c.c., e non quella dell’art. 1125 c.c.”.

Una sentenza più recente (Cassazione 15 luglio 2003, n. 11029) ha poi specificato che l’articolo 1125 del Codice civile non si applica alla terrazza a livello in quanto “(…) le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piani sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l’art. 1125 c.c. – che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti – è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se a essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno”.

Il lastrico solare sprovvisto di parapetti, e quindi inutilizzabile come terrazza, può essere definito inaccessibile. In questo caso, qualora il lastrico serva da copertura a tutte le proprietà esclusive che costituiscono il condominio, le spese di riparazione e ricostruzione vanno suddivise tra tutti i condòmini proprietari, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Al contrario, nel caso in cui il lastrico copra soltanto una parte dello stabile, le spese saranno a carico dei condòmini proprietari delle unità immobiliari che usufruiscono di tale copertura, come disposto dall’ultimo comma dell’articolo 1123 del Codice civile, secondo cui “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Infine, qualora il lastrico solare copra sia proprietà esclusive che parti comuni (ad esempio la scala condominiale), la ripartizione deve tenere conto dell’incidenza della spesa attinente alla parte condivisa in relazione al costo totale della riparazione.

In molti casi il lastrico solare presenta uno o più punti di accesso ed è munito di parapetti che rendono lo spazio utilizzabile. Se a usufruirne sono tutti i condòmini, a patto che il lastrico copra l’intero edificio, la ripartizione delle spese è effettuata applicando il criterio stabilito dall’articolo 1123, primo comma, del Codice civile e quindi “(…) in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Qualora, invece, il lastrico sia accessibile e fruibile, copra soltanto una parte dell’edificio e sia utilizzato dai soli condòmini sottostanti, la spesa è ripartita per il totale dei millesimi di questi ultimi. Il quoziente ottenuto sarà quindi moltiplicato per i millesimi di ciascun condomino.

Può succedere anche che il lastrico sia utilizzato da condòmini le cui proprietà non sono coperte dallo stesso lastrico. In questo caso si applica l’articolo 1126 del Codice civile e quindi tutti coloro che usufruiscono del lastrico pagano un terzo della spesa in proporzione ai rispettivi millesimi, mentre i due terzi della spesa sono a carico dei condòmini le cui proprietà sono coperte dal lastrico.

Quali spese

È bene precisare che per derogare il criterio di ripartizione contenuto nell’articolo 1126 è necessaria una delibera assembleare assunta con il voto unanime dei condòmini intervenuti alla riunione. Lo stesso articolo, a proposito delle spese di riparazione, si riferisce a quelle dovute a vetustà e non agli eventuali difetti originari di progettazione ed esecuzione del lastrico. Nel caso in cui tali difetti siano tollerati dal singolo proprietario e arrechino danni a terzi, la responsabilità del danno e il costo del risarcimento sono a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare e, in via di concorso, dell’intero condominio, come previsto dall’articolo 2051 del Codice civile secondo cui “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Le infiltrazioni

Fra le controversie più comuni in ambito condominiale vi è quella riguardante la ripartizione delle spese di riparazione a seguito di un’infiltrazione d’acqua nel lastrico solare in uso esclusivo. Per la suddivisione dei costi il dubbio è il seguente: è necessario applicare l’articolo 1126 del Codice civile (un terzo il proprietario e due terzi il resto dei condòmini) oppure il costo di riparazione è a carico del solo condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico? La giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che in casi simili si applica il criterio sancito dall’articolo 1126 del Codice civile, puntualizzando al contempo che per prima cosa è opportuno valutare la causa del danno ed eventuali responsabilità. Se, ad esempio, l’infiltrazione è dovuta alla negligenza, dolo o colpa, del condomino che ha in uso esclusivo il terrazzo, sarà quest’ultimo a sostenere l’intera spesa. In assenza di prove certe, il costo per la riparazione va invece suddiviso tra il proprietario del terrazzo, che paga un terzo della spesa, e il resto del condominio, che paga i rimanenti due terzi.

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