[A cura di: Andrea Tolomelli – presidente nazionale Abiconf] La norma di riferimento è l’articolo 1135 c.c. n° 4 del codice civile, come riformulato a seguito della legge 220/2012, di riforma dell’Istituto del condominio negli edifici.

Pertanto, secondo l’attuale formulazione: “… l’assemblea dei condomini provvede: alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Va evidenziato che, l’ultimo inciso della su riportata norma (se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale…) è stato successivamente aggiunto dal D.L. N° 145 del 23 dicembre 2013 convertito in legge n° 9 del 21 febbraio 2014, in quanto, a seguito dell’entrata in vigore delle disposizioni di riforma del condominio, ci si rese da subito conto che una raccolta fondi a preventivo completamente anticipata rispetto all’esecuzione dei lavori confliggeva con le abitudini invalse nel condominio, o meglio tra la compagine dei condòmini, di dilazionare gli importi dovuti rispetto al progressivo avanzamento dei lavori edili commissionati, con conseguenti problemi in ordine alle future scelte se effettuare o meno interventi di manutenzione straordinaria in condominio.

Ma procediamo con ordine.

Lavori straordinari: la delibera

Anzitutto, dalla lettura dell’articolo 1135 c.c. è possibile evincere che, la scelta se effettuare o meno interventi di natura straordinaria o innovativa spetta esclusivamente all’assemblea dei condòmini, e dunque non all’amministratore salvo il caso dell’urgenza previsto dal successivo 2° comma dell’articolo 1135 c.c..

Per conseguenza, i poteri dell’amministratore di vincolare direttamente i singoli condòmini, in loro nome e per conto, devono discendere dall’assemblea dei condomini con delibera legittimamente assunta ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1136, 2° e 5° comma, c.c..

La delibera autorizzativa delle opere dovrà essere quanto più precisa nel delineare l’ambito di operatività dell’amministratore di condominio (opere ed impresa da appaltare, termini di esecuzione dei lavori, garanzie da prevedere, tipo di rendicontazione dei lavori – “a corpo o a misura” – impegni di spesa).

Il fondo speciale

Osserviamo che, il Legislatore riformatore per quanto alla raccolta fondi straordinaria utilizza il termine “fondo speciale” in quanto questo dovrà far parte dell’unica contabilità annuale di condominio andandosi a raccordare con le spese ordinarie. Difatti, nel nuovo articolo 1130 bis c.c. in ordine alla “rendicontazione condominiale” si prevede che, il rendiconto annuo dovrà contenere ogni dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve. Ciò anche per le possibili attività di controllo attraverso l’analisi del “Registro di Contabilità” e della scheda di conto corrente.

La deliberà di lavori straordinari o innovazioni dovrà prevedere la costituzione del fondo speciale a copertura delle spese che si andranno ad effettuare in maniera tale da garantire all’amministratore i presupposti per l’esazione delle quote di spesa dai condòmini per far fronte agli impegni che andrà ad assumere con le imprese appaltatrici e tecnici coinvolti nell’appalto.

Il testo di legge, letteralmente parla di costituire un fondo spese, il che non può significare aver incassato il medesimo preventivamente all’esecuzione dei lavori.

Alla norma può, pertanto, conferirsi la forza di imporre – pena l’annullamento della delibera – all’assemblea dei condòmini deliberante lavori straordinari o innovazioni l’obbligo contestuale di assicurare copertura finanziaria alla spesa – deliberando la costituzione del fondo speciale preventivamente agli impegni economici che si andranno ad assumere con l’impresa – in maniera che, l’amministratore abbia così il potere dovere di raccogliere le quote dovute dai condòmini morosi anche attraverso l’attivazione delle relative procedure giudiziarie di cui all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile . E che siano, così, altrettanto evidenziabili al terzo creditore i condòmini morosi per il beneficio della preventiva escussione, a favore di quelli in regola con i pagamenti, ai sensi del primo comma dell’articolo 63 delle disp. att. c.c.

In giurisprudenza:

Il Tribunale di Roma con sentenza del 19 giugno 2017 affrontando la tematica ha ritenuto che:

• l’assemblea non può legittimamente deliberare a maggioranza di non costituire il fondo speciale, ne può conferire mandato all’appalto senza la costituzione del fondo speciale.

Il Tribunale di Udine con sentenza del 17 gennaio 2018 ha ritenuto:

• obbligatoria la costituzione del fondo speciale;
• che con la costituzione del fondo speciale, la somma risulta appositamente vincolata e destinata a soddisfare il creditore;
• che con la costituzione del fondo speciale i condòmini sono consapevoli di dover effettuare esborsi in vista di interventi specifici e su costi preventivamente deliberabili;
• che con la costituzione del fondo speciale viene tutelato l’interesse del terzo che si trova ad operare con un soggetto solvibile.

Il Tribunale di Latina con sentenza n. 359 del 6 febbraio 2019 ha ritenuto che:

• l’assemblea non può deliberare di non costituire il fondo speciale prima della stipula del contratto d’appalto.

In fine, di recente il Tribunale di Modena con sentenza n. 763 del 16 maggio 2019 ha dichiarato la nullità della delibera con la quale venivano disposti lavori straordinari senza la contestuale previsione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

A detta del Tribunale, “Tale violazione comporterebbe, ai sensi dell’art. 63 dis. Att. c.c., l’impossibilità per l’amministratore di ottenere le somme dovute dai condòmini morosi tramite decreto ingiuntivo e l’impossibilità per il terzo creditore di rivolgersi direttamente verso il condomino moroso, dovendo al contrario agire contro l’intero condominio, con conseguente grave pregiudizio per i condomini adempienti.”.

A tal proposito, il novellato articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, prevede che: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condòmini”. Il suddetto disposto è rafforzato dal precetto di cui al termine del primo comma del medesimo articolo in virtù del quale: “L’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi”. È stato così previsto uno specifico beneficio di preventiva escussione dei condòmini morosi in favore di quelli virtuosi.

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