[Tratto da “Rassegna della giurisprudenza di legittimità – Anno 2017”, a cura dell’Ufficio del Massimario] Ricco ed articolato è, al solito, il novero delle sentenze relative al contratto di locazione.

Preliminare di locazione

In tema di locazione abitativa, notazioni di particolare interesse si colgono da due pronunzie concernenti l’ambito di applicazione dell’obbligo di registrazione del contratto.

Sez. 3, n. 02037/2017, Sestini, Rv. 642709-01, ha escluso che tale obbligo possa estendersi al preliminare di locazione, e ciò in quanto da un lato l’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, che lo prescrive, si riferisce ai contratti di locazione ed a quelli che “comunque costituiscono diritti reali di godimento”, con chiaro riferimento ai soli contratti definitivi, e, dall’altro lato, la finalità antielusiva della norma stessa non è configurabile rispetto al preliminare di locazione, dal quale non sorge l’obbligo di pagamento del canone.

Sez. 3, n. 05612/2017, Rossetti, Rv. 643390-01, ha invece escluso che debba farsi luogo alla registrazione della fideiussione prestata per l’adempimento delle obbligazioni del conduttore ai fini della validità ed efficacia della stessa; ciò in quanto il collegamento genetico tra i due contratti non estende al patto di garanzia l’obbligo di registrazione, mentre l’eventuale finalità di elusione fiscale espone l’evasore all’obbligo di pagamento dell’imposta, degli interessi e delle sanzioni, ma non comporta la nullità del contratto, in virtù del principio generale desumibile dall’art. 10, comma 3, ultimo periodo, della l. n. 212 del 2000.

Obbligo restitutorio del conduttore

In punto all’obbligo restitutorio del conduttore ex art. 1590 c.c., Sez. 3, n. 08675/2017, Barreca, Rv. 643839-01, ha affermato che esso resta inadempiuto ove il locatore non riacquisti la completa disponibilità del bene in modo da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicché la mora e gli effetti dell’art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore; non rileva, in tal senso, il fatto che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 c.p.c., atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione.

Sullo stesso tema, Sez. 3, n. 03789/2017, Cirillo F.M., Rv. 642844-01, ha affermato che l’indennità dovuta ex art. 1591 c.c. va calcolata assumendo come parametro la destinazione che quest’ultimo aveva prima che la locazione avesse inizio, atteso che il riconoscimento di un’indennità rapportata alla sua destinazione finale si risolverebbe, a fronte dell’obbligo del conduttore di restituire il cespite nello status quo ante, in un’indebita locupletazione priva di giustificazione.

Liberazione del conduttore

Affronta invece il tema della liberazione del conduttore ex art. 1216 c.c. in caso di risoluzione anticipata del rapporto Sez. 3, n. 14268/2017, De Stefano, Rv. 644644-01, secondo cui ove alla riconsegna faccia seguito l’accettazione del locatore con riserva per i diritti ancora nascenti dal contratto, non si produce alcun effetto liberatorio dall’obbligo del pagamento dei canoni ancora non maturati ed il successivo eventuale accertamento dell’illegittimo scioglimento fa carico al conduttore di pagare i canoni fino alla scadenza del contratto, nonché delle spese di custodia ove il conduttore abbia chiesto ed ottenuto dal giudice la nomina di un sequestratario.

Successione nel rapporto locativo

In tema di successione nel rapporto locativo, un’interessante notazione è contenuta in Sez. 3, n. 26670/2017, Amendola A., Rv. 646840-01, ove si precisa che l’erede non convivente del conduttore di immobile abitativo non succede a questi nella detenzione qualificata, e poiché dunque il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto, va qualificato come detentore precario della res locata al proprio dante causa ed è soggetto alle azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilità extracontrattuale da parte del locatore.

Prelazione verso il conduttore

Infine, con riguardo alla prelazione in favore del conduttore di cui all’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, Sez. 3, n. 25415/2017, Sestini, Rv. 646453-03, ha statuito che tanto la denuntiatio da parte del locatore quanto la comunicazione, da parte del conduttore, dell’intenzione di avvalersi della prelazione, devono essere compiute con il procedimento tipico della notificazione a mezzo ufficiale giudiziario ovvero attraverso modalità di comunicazione equipollenti. In difetto di regolare denuntiatio non è configurabile la conclusione di un preliminare di vendita per effetto della persistenza della decisione di vendere e della manifestazione della volontà di acquistare da parte del prelazionario, sicché il conduttore può ottenere il trasferimento del bene unicamente attraverso l’esercizio del diritto di riscatto, una volta che sia avvenuta la cessione a terzi in violazione della prelazione.

Locazione non abitativa

Quanto alla locazione non abitativa, dev’essere anzitutto menzionata Sez. U, n. 23601/2017, Travaglino, Rv. 645468, che ha risolto la questione di massima di particolare importanza sull’estensibilità o meno a detta ipotesi contrattuale del principio, pacifico nel settore della locazione abitativa, secondo cui – premessa la nullità dell’accordo nel quale le parti abbiano concordato un canone superiore a quello dichiarato nel contratto di locazione – la tardiva registrazione dell’accordo recante l’importo del canone maggiorato rispetto a quello indicato nel primo contratto registrato non valga a sanare detta nullità.

Con la pronunzia in questione, ribadita la nullità di tale accordo anche in relazione alle locazioni non abitative, le Sezioni Unite hanno affermato che la tardiva registrazione, consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.

Con riferimento alla misura del canone, Sez. 3, n. 06490/2017, D’Arrigo, Rv. 643411-01, ha stabilito che ove il contratto preveda la possibilità dell’aggiornamento secondo gli indici Istat, nonché il pagamento a semestralità posticipate, la richiesta di adeguamento proveniente dal locatore anteriormente alla scadenza del primo semestre comporta la revisione del canone locativo per l’intero semestre in corso e non ancora scaduto.

Sez. 3, n. 08669/2017, Cirillo F.M., Rv. 645852-01, affronta il caso in cui le parti, in seguito a disdetta intimata dal proprietario per la prima scadenza con comunicazione invalida, redigano una successiva scrittura concordando la prosecuzione del contratto per altri sei anni ma con canone notevolmente maggiorato, rilevando la nullità di tale ultima ai sensi degli artt. 32 e 79 della l. n. 392 del 1978; differenziandosi da alcuni precedenti sul medesimo tema, la pronunzia afferma la nullità dell’accordo anche ove lo stesso sia qualificato come una transazione con cui il locatore rinuncia ad attivarsi per il rilascio dell’immobile a fronte di un aumento del canone, sul rilievo della contrarietà dello stesso a norma imperativa e del fatto che esso ha ad oggetto un diritto non disponibile.

Ancora, Sez. 3, n. 26950/2017, Rubino, Rv. 646640-01, ha ritenuto ingiustificato, perché contrario ai principi di buona fede e di cooperazione del creditore all’adempimento, il comportamento del conduttore che rifiuti senza alcuna giustificazione o sulla base di generiche considerazioni la restituzione di un immobile a fronte di una seria e precisa offerta, ancorché non formale, da parte del locatore, di adempiere la sua obbligazione di corrispondere l’indennità di avviamento commerciale.

Infine, Sez. 3, n. 21917/2017, Moscarini, Rv. 645823-01, ha affermato che nel caso in cui il locatore comunichi di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza, al conduttore non spetta la facoltà di far cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni; in tale ipotesi, infatti, l’interesse di questi a non perdere le occasioni che gli fossero date in epoca anteriore alla scadenza è soddisfatto dal suo diritto alla corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, il cui onere è a carico del locatore. Pertanto, la diversa scelta del conduttore di non versare più il canone locativo integra inadempimento e comporta la perdita del diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento, essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a lui addebitabile, prima della scadenza.

Il leasing

Con riguardo al leasing merita invece di essere richiamata Sez. 1, n. 21476/2017, Genovese, Rv. 645406-02, che per l’ipotesi di risoluzione del contratto anteriore al fallimento dell’utilizzatore ha ritenuto che il c.d. patto di deduzione – per mezzo del quale va riconosciuto al concedente l’importo complessivo dovuto dall’utilizzatore, a titolo di ratei scaduti e a scadere nonché quale prezzo del riscatto del bene, maggiorato degli interessi moratori convenzionali, anche se decurtato del prezzo di riallocazione del bene oggetto del contratto – è nullo per contrarietà all’ordine pubblico economico ed, in particolare, alla previsione di cui all’art. 1526 c.c., applicabile in via analogica a tutti i casi di risoluzione anticipata del contratto anteriore alla dichiarazione di fallimento.

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