[A cura di: avv. Emanuele Bruno – www.studiobruno.info] La scelta dei fornitori, in condominio, può avvenire:

• mediante delibera assembleare,
• a chiamata diretta dell’amministratore,
• o ad iniziativa del singolo condomino.

L’assemblea

L’assemblea è l’organo detentore dei pieni poteri decisori che si realizzano concretamente mediante discussione e deliberazione, nel rispetto delle maggioranze di legge. Senza dubbio, l’organo assembleare potrà deliberare l’affidamento d’incarico in favore di un fornitore, la revoca di un precedente incarico, la sostituzione di un fornitore con un altro etc

Il singolo condomino

L’art. 1134 c.c. chiarisce che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Il singolo condomino che, per autonoma iniziativa, affidi incarico ad un fornitore, potrà chiedere il rimborso delle spese anticipate soltanto nel caso in cui abbia affrontato spese urgenti cui il condominio non ha provveduto (art. 1110 c.c.).

Attenzione, però: il concetto di spesa urgente non corrisponde al significato che, comunemente, si attribuisce alla parola urgente. Ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata “urgente” non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condòmini possano utilmente provvedere; nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.) – Cass. n. 620/2019.

Per conseguenza diretta, il condomino che abbia provveduto autonomamente alla spesa non urgente risponderà personalmente, salvo ratifica assembleare.

L’amministratore di condominio

L’amministratore, al momento della nomina, riceve dall’assemblea i poteri ordinari di gestione e quelli straordinari urgenti corrispondenti al potere/responsabilità di consentire l’uso sicuro, per i condòmini e per i terzi, della proprietà comune.

L’art. 1130 c.c. individua i poteri attribuiti dalla legge in favore dell’amministratore.

Restringendo il campo alle possibilità di scelta dei fornitori è utile leggere parte dell’art. 1130 c.c., comma 1 n. 3, che assegna all’amministratore il potere di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni e, proseguendo, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Ove a tali attribuzioni non corrispondesse il potere dell’amministratore di scegliere i fornitori e conferire relativo incarico, si svuoterebbe il ruolo dell’amministratore. Possiamo affermare che l’amministratore, nell’ambito della gestione ordinaria ha poteri diretti di scelta e conferimento incarico, tuttavia, la bontà, correttezza ed adeguatezza sono sottoposte al vaglio successivo (ed eventuale approvazione) del rendiconto di gestione.

Quanto alla gestione straordinaria, l’affidamento di incarichi presuppone la deliberazione assembleare, nel rispetto delle maggioranze di legge.

Unica eccezione è l’affidamento di lavori urgenti, ricordando che la nozione di urgenza corrisponde a quella già richiamata nelle righe superiori.

La difesa legale

Ipotesi espressamente disciplinata da codice all’art. 1131 c.c., è il potere dell’amministratore di conferire incarico di difesa legale del condominio: nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi.

Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

La norma è di sicuro interesse perché descrive bene l’autonomia gestoria dell’amministratore in caso di gestione ordinaria nonché il ruolo dell’assemblea in casi di straordinaria amministrazione e di ratifica.

L’art. 71 quater disp. att. c.c., in caso di mediazione, prescrive il necessario ricorso all’autorizzazione assembleare.

In pratica. In relazione alla denuncia da parte di un condominio dell’abusiva occupazione da parte del costruttore di una porzione di area (in uso) condominiale, mediante la costruzione di manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell’amministratore di condominio ad agire giudizialmente, ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 cod. civ., anche senza il mandato da parte dei condòmini, con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno nei confronti dell’autore dell’opera denunciata e dell’acquirente della stessa – Cass. 16230/2011.

In tema di condominio, le azioni reali nei confronti dei terzi a difesa dei diritti dei condòmini sulle parti comuni di un edificio tendono a statuizioni relative alla titolarità ed al contenuto dei diritti medesimi e pertanto , esulando dall’ambito degli atti meramente conservativi, non possono essere proposte dall’amministratore del condominio – Cass. 24764/2005.

Regolamento e consiglio di condominio

Quanto appena osservato, deve, sempre, essere rapportato a quanto previsto dal regolamento di condominio che può prevedere, per esempio, l’attivazione del consiglio di condòmini cui può essere demandata la funzione di compartecipazione e/o funzione consultiva dell’amministratore per situazioni particolari o, anche per scelte ordinarie.

Alcuni casi:

• Assicurazione – L’amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d’assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione – Cass. n. 8233/2007.
• Contratti pluriennali (ascensore, utenze etc.) – Sul punto si rilevano due orientamenti differenti:
  1. Tribunale di Arezzo, 14.02.2012 – la legge riconosce all’amministratore (art. 1130 n. 3 c.c.) un autonomo potere di erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria dell’edificio, l’assemblea invece provvede – tra l’altro – alle opere di straordinaria manutenzione (il caso riguardava il cambio di manutentore ascensore).
  2. Tribunale di Napoli, 01.02.2013 – è illegittima la stipula di contratti pluriennali da parte del mandatario della compagine condominiale se non autorizzato da specifica delibera assembleare perché contrastanti con l’art. 1130 n. 3 c.c..

Conclusione

Il potere autonomo dell’amministratore deve essere ponderato distinguendo tra ordinaria e straordinaria amministrazione, rapportato ad un criterio di necessità (non è escluso che il debitore preferisca pagare un prezzo maggiore per la fornitura), tutto, senza mai dimenticare che in condominio il potere decisorio è assembleare (autorizzazione/ratifica).

La sanzione, per l’amministratore, è la revoca oltre che il risarcimento del danno.

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