[A cura di: Maurizio Zichella – vice presidente nazionale e fondatore di ARCO] Accade spesso, in sede di ripartizione delle spese riguardanti la manutenzione straordinaria del lastrico solare comune, che il proprietario del locale commerciale a piano terra contesti la sua partecipazione alla spesa, poiché egli non usufruisce di tale bene e non possiede la chiave per accedere al terrazzo.

Tale motivazione, però, non è sufficiente ad esonerare il proprietario del piano terra a versare quanto da lui dovuto per la manutenzione del lastrico solare. A riguardo si segnala la sentenza della quinta sez. civ. del tribunale di Roma la n. 22311/2017 pubblicata il 28 novembre 2017.

Il caso in esame

Il tutto ha inizio con la citazione del proprietario del locale commerciale che impugna la delibera condominiale che aveva deciso di ripartire le spese di manutenzione straordinaria del lastrico solare di proprietà comune fra tutti i condòmini in base alla tabella “A” di proprietà, sostenendo che tale ripartizione violava l’art. 11 del regolamento condominiale dove si stabiliva che le spese per le coperture siano da ripartirsi in base all’art. 1126 c.c. e che i proprietari dei locali commerciali, come parte attrice, non possono accedere a lastrici solari, mentre vi è un uso esclusivo delle coperture da parte dei proprietari degli appartamenti, i quali possiedono pannelli solari che, di fatto, impediscono ogni altro utilizzo del bene.

Il giudice monocratico della quinta sezione ritiene che l’impugnazione non sia fondata e deve essere rigettata.

Le motivazioni del giudice

Alla base della sua decisione vi è l’art. 2 del regolamento condominiale che evidenzia come le coperture dell’edificio sono dei beni comuni a tutti i condòmini, compresi i proprietari dei negozi e che in nessun punto del regolamento stesso si fa menzione del fatto che alcuno dei condòmini ne abbia l’uso esclusivo. A testimonianza di quanto sostenuto, viene presentato del materiale fotografico da dove si evince chiaramente che si tratta di un lastrico privo di parapetto, la cui destinazione primaria è quella tecnica di una copertura.

Il fatto che ci siano dei pannelli solari ovvero delle antenne non comporta certamente una prova di proprietà esclusiva, bensì un semplice impiego della cosa comune consentito ai comproprietari ai sensi dell’art 1102 c.c..

La circostanza che il regolamento di condominio richiami l’art. 1126, lasciando supporre che il lastrico solare sia di uso esclusivo di qualche condomino si può spiegare ritenendo che si sia voluto affermare il principio secondo il quale, in caso di riparazione di una parte del lastrico solare che sia di copertura ad una sola scala, i condòmini di questa devono contribuire “come se ne avessero l’uso esclusivo”, e comunque non è sufficiente tale richiamo che è in contrasto con la situazione di fatto dimostrata con il materiale fotografico presentato.

La motivazione, infine, sostenuta da parte attrice, di non avere le chiavi di accesso e della non esistenza di un’apertura del suo locale che consenta di accedere, a mezzo scale, al lastrico solare non comporta l’esonero delle spese, rimanendo un suo diritto chiedere l’accesso alla parte praticabile del lastrico solare stesso.

Corretta, quindi la ripartizione della spesa della manutenzione straordinaria applicando la Tabella Generale dei millesimi di proprietà.

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