Mediazione in condominio: per quali controversie è obbligatoria

Dottrina condominiale

Mediazione in condominio: per quali controversie è obbligatoria

Quotidiano Del Condominio
22 marzo 2019

[A cura di: avv. Francesco Saverio Del Buono] Il decreto legislativo 28/2010, che ha introdotto nel nostro ordinamento l’istituto della mediazione provvedendo a disporre l’obbligatorietà del medesimo procedimento per alcune tipologie di controversie, ha inserito tra queste materie anche quella condominiale.

Va chiarito, però, quali siano le controversie in ambito condominiale soggette a mediazione: in tal senso viene in soccorso l’art. 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile, il quale recita “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’art. 5 comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’ attuazione del codice”.

Il medesimo articolo fornisce inoltre indicazione utili su come deve svolgersi il procedimento: innanzitutto deve svolgersi presso un organismo di mediazione che ha sede nel circondario del tribunale in cui si trova il condominio medesimo.

Il condominio sarà presentato dall’amministratore in carica, previa autorizzazione dell’assemblea che delibera con la maggioranza prevista dall’art 1136 comma 2 c.c. (la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio).

La norma si preoccupa anche delle ipotesi in cui non sia possibile ottenere una delibera in un tempo congruo per la partecipazione al primo incontro di mediazione: infatti, in questo caso, il mediatore dovrà disporre il differimento dell’incontro, previa richiesta del condominio medesimo.

Proposta di accordo

Se a seguito del procedimento le parti troveranno l’accordo per definire la controversia, l’amministratore prima di ratificarlo dovrà sottoporlo all’assemblea condominiale per l’approvazione, che dovrà avvenire con la medesima maggioranza ex art 1136 c. 2 c.c. di cui sopra; nel caso, invece, l’accordo non venga approvato dall’assemblea, dovrà considerarsi come non accettato (e quindi il procedimento di mediazione potrà chiudersi senza esito). Anche in questa fattispecie il mediatore dovrà fornire un termine all’amministratore per l’accettazione della proposta, tenendo conto che la medesima dovrà essere deliberata dall’assemblea.

La presenza dell’amministratore in assemblea, però, non fa venir meno la necessità della presenza di un avvocato, così come sancito dagli artt. 5 comma 1-bis ed 8 comma 1 del Decreto Legislativo 28/2010 (su questo aspetto la Corte di Giustizia UE, con la sentenza n. 457 del 14.06.2017 ha ribadito che non vi è contrasto tra la normativa comunitaria e le norme interne che prevedono l’obbligatorietà della difesa tecnica nel procedimento).

La Giurisprudenza

Volendo dare uno sguardo alla più interessante giurisprudenza sul tema, sull’obbligatorietà della mediazione per la revoca dell’amministratore, vi sono, nonostante l’intervento della Suprema Corte di Cassazione (Sez. VI, ordinanza 18 gennaio 2018 n. 1237), orientamenti contrastanti.

Infatti i Tribunali di Vasto (pronuncia del 04.05.2017), e di Macerata (decreto 10.01.2018) hanno affermato l’obbligatorietà del procedimento di mediazione, pena l’improcedibilità della domanda giudiziale nel caso in cui la mediazione non fosse esperita. Di diverso avviso la Corte d’Appello di Palermo, secondo cui “Anche se la massima ufficiale dell’ordinanza del 18 gennaio 2018 indirizza nel senso richiesto dalla reclamante, l’integrale lettura del provvedimento non lascia adito a dubbi sulla correttezza della decisione del Tribunale di escludere la soggezione del giudizio di revoca dell’amministratore di condominio al procedimento di mediazione”.

Sul caso della mediazione delegata, cioè quella ordinata dal giudice alle parti prima di proseguire il giudizio, è interessante la sentenza del Tribunale di Milano emessa il 27.11.2015. Nel caso di specie, il magistrato aveva invitato le parti ad avviare un procedimento di mediazione fissando un termine; all’udienza successiva il difensore di parte attrice (il condominio) dichiarava di non aver potuto esperire il tentativo in quanto non era stato possibile convocare una assemblea straordinaria finalizzata alla delibera sull’attivazione del procedimento di mediazione, chiedendo un rinvio. Il giudice rigettava la richiesta di rinvio, dichiarando l’improcedibilità della domanda per mancato avvio del procedimento di mediazione, affermando che “nel caso in cui il Giudice scelga di suggerire alle parti una mediazione volontaria, l’adesione all’invito e l’avvio della procedura costituiscano un’estrinsecazione del potere di assistenza e rappresentanza processuale di cui all’art. 84, comma I, c.p.c.;”, e pertanto “quando la parte sta in giudizio col ministero del difensore, questi può compiere e ricevere, nell’interesse della parte stessa, tutti gli atti del processo che dalla legge non sono ad essa espressamente riservati”, e che “è, peraltro, ovvio, che di fronte alla mediazione disposta ex officio, alle parti che abbiano interesse alla prosecuzione del giudizio non residui altra scelta se non quella di ottemperare al provvedimento del giudice”.

Pertanto, non era necessario sottoporre all’assemblea l’esperimento del procedimento di mediazione in quanto obbligo indicato dal giudice per la prosecuzione del giudizio, nel caso in cui le parti non avessero trovato un accordo.

Controversie con terzi

Per le controversie con soggetti terzi (es contenzioso con ditta appaltatrice per la realizzazione di lavori nello stabile condominiale) non è obbligatorio l’esperimento del tentativo di mediazione: in tal senso si è espresso il Tribunale di Taranto con la sentenza del 22.08.2017, in cui in sede di opposizione a decreto ingiuntivo il condominio ha lamentato il mancato esperimento della mediazione, chiedendo pertanto di dichiarare l’improcedibilità della domanda di controparte, anche sulla base di una clausola contrattuale che prevedeva, per la definizione delle controversie, l’attivazione in via preventiva al giudizio di detto procedimento. Il Tribunale ha rigettato l’opposizione del condominio, in quanto tali tipologie di controversie non rientrano tra quelle previste dal legislatore come soggette a mediazione obbligatoria, e peraltro è espressamente previsto, dall’art. 4 comma 5 del D. Lgs 28/2010 l’inapplicabilità della mediazione “ai procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione”.

In queste ipotesi, quindi, la mediazione è facoltativa. Proprio su un caso simile è intervenuto il Tribunale di Milano: il condominio era stato chiamato in mediazione da una ditta sua creditrice, senza però presenziare al primo incontro. Veniva addotto come motivo per giustificare l’assenza la non tempestività della comunicazione dell’incontro; fissato un nuovo incontro l’amministratore vi partecipava senza aver alcun intento di proseguire la mediazione, al solo fine di evitare proprie responsabilità professionali.

Il Tribunale, riconoscendo fondate le pretese della ditta, ha condannato il condominio (sentenza 21.07.2016 n. 7478) al rimborso delle spese processuali e del procedimento di mediazione a favore della controparte, pur essendo una ipotesi di mediazione obbligatoria, perché spese relative al recupero del credito vantato. Il giudice milanese ha motivato la decisione affermando che “lo strumento della mediazione era obiettivamente funzionale ad evitare, con minimi costi per il convenuto, il giudizio, si tratta di spese senz’altro causalmente inerenti il recupero del credito, da porre pertanto a carico del debitore”.