[A cura di: avv. Andrea Marostica – www.avvocatoandreamarostica.it] La questione relativa alla modifica del regolamento di condominio, apparentemente semplice, si rivela complessa non appena si consideri che ci sono vari tipi di regolamento e, all’interno di essi, vari tipi di clausole. È quindi opportuno inquadrare correttamente l’argomento, operando le distinzioni fondamentali che consentono di muoversi con sicurezza tra i diversi tipi di documento ed i diversi tipi di previsioni in essi contenute.

Distinzioni generali

Occorre distinguere anzitutto tra regolamento e singola clausola regolamentare.

Per regolamento si intende il documento che contiene l’insieme delle clausole regolamentari.

Per singola clausola regolamentare si intende la singola regola che disciplina uno specifico aspetto. Si tratta, in altre parole, di tenere distinti il “contenitore” (il regolamento inteso come documento) ed il “contenuto” (la singola clausola).

È possibile individuare due tipi di regolamento, in base al soggetto che forma il documento:

• il regolamento c.d. interno, formato dall’assemblea dei condòmini;
• il regolamento c.d. esterno, predisposto dal costruttore-venditore e richiamato ed accettato nei vari atti d’acquisto dei singoli proprietari.

È possibile individuare due tipi di clausole regolamentari, in base al loro contenuto:

• clausole tipiche, che si occupano delle materie previste dall’art. 1138 c.c. (l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio, l’amministrazione), che possono essere approvate dall’assemblea;
• clausole negoziali, che si occupano di altre materie (in particolare di limitazioni alle proprietà esclusive), che, poiché di carattere convenzionale, devono essere approvate all’unanimità da tutti i condòmini con volontà negoziale.

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale

Alla luce delle distinzioni fatte nel paragrafo precedente, le ipotesi che in concreto possono darsi sono:

• il c.d. regolamento assembleare, ovvero un regolamento interno in quanto approvato dall’assemblea, formato nel rispetto dell’art. 1138 c.c., contenente soltanto clausole tipiche;
• il c.d. regolamento contrattuale, ovvero un regolamento esterno in quanto predisposto dal costruttore-venditore e richiamato ed accettato nei vari atti d’acquisto dei singoli proprietari, formato in deroga all’art. 1138 c.c., contenente clausole tipiche e negoziali.

Si osservino due casi particolari, che possono darsi se l’assemblea approva un regolamento all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio (“a mille millesimi”).

• Il primo: l’assemblea intende semplicemente approvare un regolamento formato nel rispetto dell’art. 1138 c.c., contenente soltanto clausole tipiche; in tal caso non rileva in alcun modo che la deliberazione di approvazione sia stata adottata con il voto favorevole di tutti i condòmini: si tratta comunque di una deliberazione assembleare ed il regolamento approvato rimane di natura assembleare.
• Il secondo: l’assemblea intende concludere un “contratto”, emerge la volontà negoziale del gruppo di formare un regolamento in deroga all’art. 1138 c.c., contenente clausole tipiche e negoziali; in questo caso non si tratta più di una semplice deliberazione assembleare, o meglio, la deliberazione assembleare è l’occasione per la conclusione di un contratto, dunque il regolamento approvato ha natura contrattuale.

I regolamenti e le clausole

Il regolamento assembleare, in quanto approvato dall’assemblea, può contenere soltanto clausole tipiche, ovvero clausole che disciplinano le materie che l’art. 1138 c.c. indica come l’oggetto del regolamento di condominio.

Il regolamento contrattuale, invece, in quanto approvato all’unanimità dai condòmini con volontà negoziale (non importa se singolarmente nell’ambito del proprio atto di acquisto oppure congiuntamente nell’ambito di un’assemblea totalitaria), rappresentando dunque un vero e proprio contratto, può contenere clausole sia tipiche sia negoziali.

Entrambi i tipi di regolamento devono osservare il limite delle norme dichiarate inderogabili dall’art. 1138 c.c., ovvero gli artt. 1118, co. 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137 c.c. e gli artt. 63, 66, 67, 69 disp. att. c.c..

È stato osservato (1) che per un certo periodo in dottrina ed in giurisprudenza, quale conseguenza di una non esatta percezione della distinzione tra origine contrattuale di un regolamento e natura contrattuale di singole clausole contenute in un regolamento, si è sostenuto che tutte le disposizioni contenute nel c.d. regolamento contrattuale potevano essere modificate solo dall’accordo unanime dei condòmini.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (2) hanno invece chiarito che la natura della singola clausola regolamentare non dipende dalla natura del regolamento che la contiene, o meglio non ne dipende in ogni caso. Infatti, se certamente un regolamento c.d. assembleare (approvato dall’assemblea, a maggioranza o all’unanimità ma senza volontà negoziale) conterrà clausole che non potranno che essere tipiche, un regolamento c.d. contrattuale (predisposto dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, oppure formato con il consenso unanime di tutti i condomini) conterrà clausole che potranno essere tipiche o negoziali, il che dipenderà dalla materia disciplinata.

Nelle parole delle Sezioni Unite, avranno natura contrattuale soltanto quelle clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condòmini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre avranno natura assembleare quelle disciplinanti l’uso dei beni comuni.

La modifica del regolamento? La modifica della clausola!

Alla luce di quanto esposto, appare chiaro come sia più corretto parlare di modifica della clausola regolamentare, invece che di modifica del regolamento. Infatti, non è sufficiente guardare alla modalità con la quale è stato formato un regolamento per ricavarne la disciplina applicabile alle clausole che contiene, è anche necessario considerare il contenuto della singola clausola.

Pertanto:

• una clausola tipica può essere modificata da una deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, co. 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 500 millesimi);
• una clausola negoziale può essere modificata soltanto dall’unanimità dei condòmini e non da una deliberazione assembleare, stante la natura contrattuale della stessa.

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NOTE

(1) Triola, Il regolamento di condominio, in Il nuovo condominio, a cura di Triola, Torino, 2013, 470.

(2) Cass. civ., SS.UU., 30 dicembre 1999, n. 943.

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