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[A cura di: avvocato Rodolfo Cusano] L’acquirente di un immobile in condominio risponde solo delle obbligazioni relative all’anno in corso e all’esercizio precedente. È quanto ha riaffermato la Corte di Cassazione con ordinanza n. 7395 del 22 marzo 2017, la quale ha avuto il pregio di chiarire l’attuale stato delle giurisprudenza in una materia di molto controversa come quella relativa agli obblighi che sorgono in capo all’acquirente di un immobile per i debiti condominiali pregressi che erano in capo al precedente proprietario.
Due gli aspetti fondamentali della questione che sono stati affrontati: il primo, rispetto al riferimento all’anno del dato letterale, ha chiarito che occorre avere riguardo non all’anno solare ma all’anno di gestione condominiale. Il secondo, di più problematica soluzione, ha invece riguardo alla nascita delle obbligazioni in condominio. La consolidata posizione della giurisprudenza di legittimità ha determinato un diverso momento per la nascita delle obbligazioni a seconda che ci si riferisca alle spese ordinarie o a quelle straordinarie.
Ma andiamo con ordine. Innanzitutto, è bene chiarire il dato normativo di riferimento, vale a dire l’art. 63 – 4 comma, disp. att. del c.c.: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Il riferimento giurisprudenziale
Con l’ordinanza n. 7395 del 22 marzo 2017, la seconda sezione della Corte di Cassazione ha avuto il merito di precisare che il termine “annuale” di riferimento è quello di “esercizio”, non necessariamente coincidente con l’anno solare.
Questo per le seguenti motivazioni:
- In condominio la limitazione del vincolo di solidarietà alla dimensione annuale previsto dalla norma in esame si pone in rapporto di specialità rispetto alla norma di cui all’art. 1104 comma 3 c.c. dettato in materia di comunione. Infatti, il rinvio di cui all’art. 1139 c.c. alla disciplina della comunione ha valore solo per quanto non sia stato espressamente previsto in materia di condominio (Cass. n. 702/2015; Cass. n. 2979/2012). Mentre invece il legislatore, al riguardo, non solo ha dettato un’apposita disciplina nell’art. 63 disp. att. c.c., ma l’ha anche resa inderogabile ex art. 73 disp. att. c.c. (Cass. n. 8782/2013).
- A fondamento della dimensione annuale della gestione presiedono:
a. il riferimento all’incarico annuale dell’amministratore (art. 1129 comma 10 c.c.);
b. l’approvazione del preventivo annuale e del rendiconto pure annuale (art. 1135 comma 1 nn. 2 e 3 c.c.);
c. la riscossione forzosa dei crediti entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (art. 1129 comma 9 c.c.).
Come si individua la nascita delle obbligazioni in condominio?
Oneri ordinari. Per le spese ordinarie volte al pagamento dei servizi ed alla manutenzione ordinaria, avendo esse riferimento al mandato gestorio conferito all’amministratore, l’obbligo al relativo pagamento nasce nello stesso momento in cui l’attività viene compiuta (Cass. 23345/2008; Cass. 15288/2005; Cass. 6323/2003; Cass. 857/2000).
Né può considerarsi riportata a nuovo l’obbligazione qualora non pagata risultasse anche nei rendiconti di anni successivi a quelli della nascita.
Oneri straordinari. L’obbligo al pagamento degli spese straordinarie nasce invece con la delibera che approva la relativa spesa, ad esempio quella del rifacimento delle facciate (Cass. 2049/2013; 15288/2005).
Le obbligazioni per risarcimento dei danni
Orbene, quando l’art. 63 disp. att. c.c. regola la fattispecie di acquisto dell’immobile in condominio attribuendo all’acquirente una responsabilità solidale nei confronti del condominio per i soli oneri condominiali riferiti all’anno precedente ed a quello dell’acquisto, ha ad oggetto soltanto le obbligazioni scaturenti dall’obbligo alla partecipazione pro quota delle spese di manutenzione e delle spese di godimento e non anche a obbligazioni dovute per il risarcimento dei danni. Milita a favore di detta tesi la tipicità legale dei diritti reali, la quale fa sì che altre fattispecie non espressamente previste dal legislatore non possano ascriversi a detta categoria.
Ciò corrisponde anche ad un senso di giustizia sostanziale. Infatti, nell’ipotesi del verificarsi di un danno causato dalla cattiva manutenzione di un bene comune, si viola il generale principio del non ledere (art. 2043 c.c.: “Chi cagiona ad altri un danno è tenuto a risarcirlo”) e, per tale motivo, siamo fuori dalle obbligazioni reali e nel campo delle obbligazioni di natura personale.
In pratica, tenuto a rispondere del risarcimento è solo colui che rivestiva la qualità di condomino al momento del verificarsi dell’evento che ha causato il danno. Tale principio rimane valido anche quando il suo accertamento è fatto a seguito di un iter giudiziale durato diversi anni. Anzi, è bene che l’amministratore convochi alle varie e successive assemblee ed effettui il riparto delle spese unicamente a carico di chi era condomino al momento dell’incidente. Infatti, in caso di risarcimento del danno, risponde unicamente chi era condomino al momento della nascita dell’obbligazione e nessun altro, anche nel caso in cui l’insorgenza dell’obbligazione sia avvenuta nell’anno in corso o in quello precedente all’acquisto. Proprio perché il dato normativo di cui all’art. 63, disp. att. ha a riferimento i soli oneri condominiali e tra questi non rientrano quelli che nascono da obbligazioni extracontrattuali.
Nessun altro riparto delle spese, sia pure approvato dall’assemblea, potrà far nascere l’obbligazione nei confronti del nuovo acquirente dell’immobile, atteso che la delibera, in questo caso, sarebbe completamente nulla. L’art. 1173 c.c., infatti, stabilisce che “sono fonti dell’obbligazione il contratto, l’atto illecito ed ogni altro atto o fatto idoneo a produrla in conformità con l’ordinamento giuridico”.
Per completezza di disamina si rinvia alla sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016 della Corte di Cassazione a SS.UU. che ha risolto il contrasto di giurisprudenza sul risarcimento del danno da infiltrazioni provenienti dal soprastante lastrico solare ritenendo testualmente quanto segue:
“4.2 – La precedente decisione di queste Sezioni Unite ha ricondotto, invece, la posizione del titolare dell’uso esclusivo del lastrico ad una obbligazione propter rem dei condòmini per la manutenzione delle cose comuni. In sostanza, la responsabilità risarcitoria del titolare di diritto reale o di uso esclusivo sul lastrico solare sarebbe riconducibile più ad un preesistente rapporto di debito (della prestazione di manutenzione del lastrico o della terrazza) nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante, con conseguente insorgere di una pretesa all’adempimento in capo a quest’ultimo, che non una violazione del dovere generale del neminem laedere. Tuttavia, la configurabilità di un siffatto rapporto obbligatorio non sembra tenere conto che il proprietario dell’appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l’inadempimento dell’obbligo di conservazione della cosa comune (in tal senso, v., di recente, Cass. n. 1674 del 2015); il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare dell’uso esclusivo del lastrico e, per la natura comune del bene, dello stesso condominio. Nell’ambito di tale tipo di responsabilità, poi, deve ritenersi che le fattispecie più adeguate di imputazione del danno siano quella di cui all’articolo 2051 c.c., per il rapporto intercorrente tra soggetto responsabile e cosa che ha dato luogo all’evento, ovvero quella di cui all’articolo 2043 c.c., per il comportamento inerte di chi comunque fosse tenuto alla manutenzione del lastrico.
4.3. – In tal senso deve quindi escludersi la natura obbligatoria, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, e deve affermarsi la riconducibilità della detta responsabilità nell’ambito dell’illecito aquiliano”.
La logica conclusione di quanto sopra argomentato è nelle stesse successive parole della Suprema Corte:
“Dalla attrazione del danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità civile discendono conseguenze di sicuro rilievo. Trovano, infatti, applicazione tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, prime fra tutte quelle relative alla prescrizione e alla imputazione della responsabilità, dovendosi affermare che del danno provocato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello risponde il proprietario o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti beni al momento del verificarsi del danno. Una volta esclusa la applicabilità della disciplina delle obbligazioni, deve infatti escludersi che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto”.