[A cura di: avv. Emanuele Bruno] La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nel quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 secondo comma codice civile (art. 71 quater disp. att. c.c.).

Competenza

Il criterio di competenza applicato per le liti giudiziarie corrisponde a quello utilizzato nei giudizi di mediazione, ovvero, si fa riferimento al tribunale o all’organismo di mediazione del luogo in cui il condominio è situato.

Legittimazione

La legittimazione processuale dell’amministratore può essere attiva o passiva. Certamente, l’amministratore è il soggetto destinatario di tutte le istanze che attengono il condominio. A lui andranno notificati tutti gli atti; inoltre, nei limiti delle attribuzioni ex art. 1130 c.c., dei poteri conferiti da regolamento o da assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza del condominio e può agire in giudizio (art. 1131 c.c.) autonomamente; quando la citazione o il provvedimento abbiano un contenuto che esorbita le sue attribuzioni, egli è tenuto a dare informazioni all’assemblea che dovrà discutere e votare (approvare/bocciare) la relativa iniziativa (art. 1136 comma 4 c.c.).

Ove l’amministratore non adempia l’obbligo informativo è passivo di revoca ex art. 1129 c.c. e dovrà risarcire il relativo danno (art. 1131 comma 4 c.c.).

La mediazione

Per quanto concerne la legittimazione dell’amministratore nel procedimento di mediazione, l’art. 71 quater disp. att. c.c.,  afferma che è legittimato a partecipare al procedimento l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma c.c. La legittimazione assembleare è considerata così importante che la norma prevede che se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

Il principio esposto (l’art. 71 quater è norma speciale) è decisamente conforme e rafforzato dal disposto dell’art. 1131 c.c., ponendo a carico dell’amministratore un obbligo specifico ed inderogabile.

Il comma 3 dell’art. 71 quater disp. att. c.c. indica la delibera autorizzativa rilasciata dall’assemblea in favore dell’amministratore quale atto necessario a legittimare il rappresentate del condominio al procedimento di mediazione. L’assenza della delibera autorizzativa impedisce l’avvio del procedimento di mediazione; più precisamente, il mediatore deve rilevare l’assenza del requisito di legittimazione, invitare l’amministratore a chiedere atto formale di conferimento del potere e, soltanto dopo, partecipare alla mediazione.

L’ampiezza dei poteri decisionali dell’amministratore all’interno della mediazione è ridotta, anche rispetto alle normali attribuzioni. Infatti, egli non può condurre e concludere autonomamente la mediazione essendo necessario che l’eventuale proposta di mediazione venga sottoposta alla discussione-votazione assembleare, nel caso in cui non vengano raggiunte le necessarie maggioranze la proposta si intenderà respinta.

L’amministratore nel procedimento di mediazione svolge un ruolo di rappresentanza, non ha poteri decisori diretti e/o poteri dispositivi, dovrà certamente adoperarsi nell’adempimento del suo ruolo magari ricercando possibili soluzioni da sottoporre all’assemblea ma non avrà alcun margine di autonomia decisionale.

Assenza di mandato

Cosa accade se l’amministratore partecipa alla mediazione in assenza di mandato assembleare? Il mediatore dovrebbe invitare l’amministratore a munirsi di delega assembleare fissando nuovo incontro. Ove, come a volte capita, accada che la mediazione prosegua, non potrà che trovare applicazione il disposto dell’art. 1131 comma 4 c.c. con la conseguente responsabilità, anche risarcitoria, in capo all’amministratore. Neanche si può sottacere il secondo profilo di responsabilità ovvero la responsabilità dell’organismo di mediazione che ha omesso di applicare verifiche e procedure opportunamente regolamentate.

La responsabilità dell’amministratore attiene i rapporti interni tra amministratore e condominio, incide sul rapporto fiduciario ed ha rilevanza quale motivo di revoca ex art. 1129 c.c..

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