Registrazione del contratto di locazione: tutto quello che c'è da sapere

Dottrina condominiale

Registrazione del contratto di locazione: tutto quello che c’è da sapere

Quotidiano Del Condominio
8 febbraio 2019

[A cura di: avv. Francesco Saverio Del Buono] La stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo comporta, se la sua durata è superiore a 30 giorni complessivi durante l’anno, la registrazione obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate.

La registrazione, da effettuarsi entro 30 giorni dalla conclusione del contratto, può essere effettuata secondo una delle seguenti modalità:

c) tramite delegato o intermediario abilitato (CAF, professionisti, associazioni di categoria).

La registrazione deve avvenire esclusivamente tramite procedura online nei casi di registrazione effettuata da agenti immobiliari o soggetti possessori di immobili in numero almeno pari a 10.

Documentazione

a) Per la registrazione presso gli uffici territoriali è richiesta, oltre alla compilazione del modulo RLI, anche la presentazione di due originali, o un originale ed una copia del contratto.

b) Per la registrazione online non è richiesta la trasmissione di copia del contratto, se:

c) In caso di registrazione tramite intermediario, questi dovrà preventivamente dichiarare alle parti del contratto che si impegnerà alla registrazione del medesimo, al versamento delle imposte dovute, a successive eventuali cessazioni, proroghe. Compiuti gli adempimenti dovrà consegnare una duplice copia della ricevuta di registrazione nonché della ricevuta di versamento delle imposte.

Per la registrazione tramite delegato, il delegante (o i deleganti) dovranno munire il soggetto incaricato della registrazione di apposito documento di delega, per il quale si può utilizzare il modello fornito dall’Agenzia delle Entrate sul proprio portale web.

In ogni caso, il locatore che intende avvalersi della cedolare secca in sede di stipula del contratto, dovrà dichiarare la propria scelta nel contratto medesimo, ed indicare tale opzione nel modello RLI

Va inoltre ricordato che il contratto deve contenere l’apposita dicitura relativa alla consegna al conduttore dell’APE e di tutte le informazioni relative alla prestazione energetica dell’immobile; senza tale dichiarazione il contratto non verrà registrato. Per la locazione di singole unità immobiliari abitative non è necessario allegare l’APE al contratto, ma bisogna fare attenzione perchè presso alcuni uffici viene richiesta l’Attestazione come allegato.

Le imposte

L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni quattro facciate scritte del contratto, o 100 righe.

L’imposta di registro si calcola invece in percentuale sul canone di locazione annuo: per i contratti ad uso abitativo la percentuale è pari al 2% del canone annuo.

In caso di contratti a canone concordato il canone su cui calcolare l’imposta si riduce al 70%.

In ogni caso l’imposta dovuta per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

L’imposta di registro non è dovuta sul deposito cauzionale versato direttamente dal conduttore, ma se è versato da terzi l’imposta è dovuta nella misura dello 0,50%.

In sede di versamento, le parti, in caso di contratto pluriennale, potranno optare per un versamento unitario anticipato per tutte le annualità del contratto: in questo caso vi sarà uno sconto sull’imposta, pari alla metà del tasso di interesse legale (fissato per il 2019 allo 0,8%), moltiplicato per il numero delle annualità.

Per l’ipotesi in cui il locatore abbia scelto l’opzione della cedolare secca al momento della registrazione, le imposte di bollo e di registro non sono dovute. Se invece la scelta avviene in corso di contratto le imposte pagate al momento della registrazione non sono rimborsabili.

Il versamento delle imposte dovute per la registrazione deve essere effettuato con il modello F24 Elide. Va ricordato che l’obbligo di registrazione è in capo ad entrambe le parti, locatore e conduttore, che ne risponderanno in solido in caso di mancata registrazione

Ravvedimento operoso

Cosa avviene se le parti registrano il contratto con ritardo, o versano una imposta insufficiente? In questi casi viene in soccorso l’istituto del ravvedimento operoso, che permette la regolarizzazione di violazione di norme fiscali tramite lo spontaneo adempimento del contribuente, a fronte di una riduzione delle sanzioni irrogate (art. 13 Decreto legislativo 472/97).

In questo caso andranno versate, oltre l’imposta dovuta, gli interessi calcolati dal giorno del mancato adempimento fino al giorno della regolarizzazione, e le relative sanzioni.

In particolare, la misura della sanzione sarà diversa a seconda del ritardo con il quale si procederà al pagamento: minore sarà il ritardo, e minore sarà la sua misura, secondo i seguenti criteri:

Va precisato che per l’adempimento effettuato entro 90 giorni dalla scadenza del termine la sanzione minima è dimezzata (dal 30 al 15%).

Mancata registrazione

La questione degli effetti della mancata registrazione del contratto è uno dei più controversi in assoluto in materia di locazione, tanto che a seguito di mutamenti legislativi è intervenuta la Corte Costituzionale come di seguito vedremo. In particolare, si è posto il problema di valutare in termini di nullità il contratto non registrato, per inosservanza di una norma imperativa quale quella relativa alla registrazione obbligatoria dei contratti, compresi quelli di locazione ad uso abitativo; sanzionando però con la nullità il contratto si verrebbe a creare una interferenza tra norme civilistiche e norme tributarie.

In realtà su questo problema vi era già una soluzione normativa, quale l’art. 10 della legge 27 luglio 2000, n. 212 la quale disponeva che norme di carattere tributario, se violate, non possono comportare la nullità di un contratto. Ma la successiva legge finanziaria 2005 (Legge 30 dicembre 2004, n. 311) modificava tutto, disponendo con il comma 346 dell’art. 1 la nullità dei contratti di locazione non registrati.

Veniva adita la Corte Costituzionale per presunta incostituzionale di quest’ultima norma, in quanto avrebbe violato l’art. 24 non permettendo l’esercizio in sede giurisdizionale dei propri diritti se non fosse stato precedentemente compiuto un adempimento fiscale quale la registrazione (secondo il Tribunale di Torino). La questione di legittimità costituzionale veniva rigettata (ordinanza n. 420 del 5 dicembre 2007), in quanto la disposizione del 2004 “non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.”

La pronuncia non ha spento il dibattito in sede giurisprudenziale, con i giudici ad interrogarsi sulle conseguenze di tale nullità e sugli effetti di una registrazione tardiva, come adempimento sanante o meno la nullità conseguente dalla mancata registrazione nei termini. In particolare, ci si è chiesti se l’adempimento potesse avere un effetto retroattivo, ex tunc, o dal momento stesso in cui fosse avvenuto, e cioè ex nunc, restando improduttivo di effetti per i periodi precedenti alla registrazione.

Le ultime sentenze della Cassazione propendono decisamente per la tesi della validità ex tunc del contratto, con efficacia sanante che retroagisce al momento della stipula del medesimo. In tal modo si fornisce stabilità e certezza giuridica ad un rapporto già sorto precedentemente e che è evidente le parti abbiano voluto mantenere.

In tal senso, infatti, la Suprema Corte si è espressa con le ordinanze n. 20858 del 6 settembre 2017, e n. 6009 del 13 marzo 2018. Sotto questo aspetto, la forma della nullità sanata dal successivo adempimento della registrazione può essere condivisibile, anche al fine di esigenze di certezza giuridica e di stabilità del rapporto tra le parti contrattuali.

Il filone giurisprudenziale che nega qualsiasi possibilità di validità al contratto di locazione registrato in ritardo è ormai minoritario ed a parere di chi scrive non ha ragion d’essere alla luce della riflessione che le parti hanno voluto concludere un contratto, e pertanto vi è una esigenza di tutela dei loro legittimi interessi: quello del locatore a non dover restituire quanto percepito, e quello del conduttore a non dover rilasciare l’immobile per il quale ha versato un canone di locazione, fino al termine del rapporto.