[A cura di: avv. Michele Melone – consigliere nazionale A.P.P.C.] È assai frequente che nel momento in cui il proprietario di un immobile rientri nella disponibilità di quest’ultimo al termine della locazione, riscontri danni che eccedano il normale deperimento d’uso o, addirittura, delle modifiche apportate allo stesso ma, in verità, mai autorizzate né consentite dal contratto.

Sul punto, pertanto, nascono una serie di discussioni e controversie tra le parti. Questo è quanto capitato ad un lettore, che ha inviato un quesito alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio per chiedere quanto segue: “Il precedente inquilino aveva fatto tagliare la vetrata dell’infisso per il montaggio del condizionatore in 3 parti di cui una parte si presentava rotta. A seguito della consegna delle chiavi (per lo sfratto di un piccolo negozio per morosità), nonostante nel verbale è stato scritto che si sarebbe impegnato alla sostituzione del vetro, mi ha cambiato solo il pezzo rotto e non tutta la vetrata che in origine era un pezzo unico e adesso è un collage in 3 pezzi. Posso pretendere ancora la sostituzione per averla come in origine?”.

Modifiche all’immobile

Può capitare, come nel caso di specie, che il conduttore esegua delle modifiche all’immobile pur non mutandone la destinazione d’uso. Se tali “addizioni” sono separabili dall’immobile senza che lo stesso ne subisca un pregiudizio (prendiamo come esempio proprio il caso del climatizzatore), il locatore ne diventa proprietario salvo il pagamento di un indennizzo al conduttore e solo a condizione che l’addizione abbia determinato un evidente miglioramento dell’immobile e/o del locale.

Sarebbe buona norma prevedere all’interno del contratto di locazione il divieto di apportare qualsivoglia modifica al compendio immobiliare. Il conduttore poi, potrà sempre chiedere per iscritto al locatore il permesso, in modo che le parti possano accordarsi sul tipo di intervento da eseguire.

L’art. 1590 del codice civile poi, prevede che: “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”.

Alla luce di quanto sopra, in considerazione del fatto che nel verbale di riconsegna dell’immobile sia stato previsto che il conduttore si sarebbe impegnato alla sostituzione del vetro – anche se con ogni probabilità, pur senza specificarlo, il conduttore intendeva il vetro “rotto” – se tali modifiche sono state apportate senza alcun consenso della parte locatrice o con il consenso di quest’ultima ma previo accordo del ripristino dello stato dei luoghi, il proprietario ha la facoltà di richiedere il ripristino dello status quo ante (esecuzione in forma specifica) e la legge impone al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni.

La sparizione dei beni

Altro avvenimento frequente è che il proprietario di un immobile conceda l’immobile stesso, corredato di beni mobili o altri accessori necessari al godimento, in locazione. Tuttavia, non di rado, al termine del contratto di locazione – o a seguito di riconsegna del compendio immobiliare – il proprietario si accorge della mancanza di uno o più oggetti. Cosa fare? Come comportarsi?

Anche questo è il caso presentatosi al nostro malcapitato lettore che ci chiede: “Inoltre, alla consegna delle chiavi mancava un accessorio molto importante nel bagno, che nonostante la richiesta (di ripristino) fatta davanti ad un legale, non è stato ripristinato (hanno sorvolato sulla cosa). Si tratta di un accessorio chiamato sanitrit, dal costo 300/400 euro, escluso montaggio, che consiste in una pompa che serve a far funzionare il WC perché ha uno scarico speciale (in pratica scarica verso l’alto e pertanto è necessario al funzionamento del WC). Posso denunciare l’ex inquilino per furto?”.

Innanzitutto è necessario chiarire come nel caso di specie, il reato da contestare al conduttore non è il “furto” bensì l’“appropriazione indebita”. Infatti, stabilisce l’art. 646 del codice penale che: “Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da euro 1.000 a euro 3.000”.

Il possesso rappresenta l’elemento che differenzia la fattispecie in esame dal reato di furto. Inoltre, non è necessario sporgere querela nel termine di tre mesi dalla scoperta del reato in quanto, quest’ultimo, rientra tra quelli indicati al terzo comma dell’articolo citato: “Si procede d’ufficio, se ricorre la circostanza indicata nel capoverso precedente o taluna delle circostanze indicate nel numero 11 dell’articolo 61”. In modo particolare, poi, l’art. 61 del codice penale, al numero 11 prevede: “l’avere commesso il fatto con abuso di autorità o di relazioni domestiche, ovvero con abuso di relazioni di ufficio, di prestazione d’opera, di coabitazione, o di ospitalità”.

A questo punto, va da sé che il migliore modo possibile che ha il locatore per tutelarsi da questi inconvenienti, è quello di redigere un accurato elenco di tutti i beni mobili presenti all’interno dell’immobile al momento della stipula del contratto di locazione (magari effettuando anche appositi rilievi fotografici anche essi, di poi, datati e sottoscritti dalla parte conduttrice). Ancora meglio se tale elenco, invece che essere redatto e sottoscritto a parte, sia invece parte integrante del contratto di locazione di poi sottoscritto tra le parti e registrato. In caso contrario, diventa oltremodo difficile dimostrare la presenza ab origine di determinati oggetti al momento della riconsegna dell’unità immobiliare. Tuttavia, sempre nel caso di specie, in assenza di un apposito inventario, il proprietario potrebbe integrare la denuncia-querela con una perizia da parte di un tecnico che possa dimostrare come quel WC non potrebbe funzionare senza quello specifico strumento e quindi, il fatto che mancasse alla riconsegna dell’immobile, “dimostrerebbe” come sia stato tolto da chi c’era prima.

Miglioramenti, addizioni, innovazioni

Più in generale, quando si fitta un immobile, sia ad uso abitativo che diverso, il conduttore può avere l’esigenza di apportare alcune modifiche a seconda delle proprie esigenze. Tuttavia, è bene chiarire un concetto. Nello specifico, la legge non utilizza mai il termine “modifiche” quanto, piuttosto, miglioramenti, addizioni o innovazioni.

1. Per miglioramenti si intendono tutte quelle modifiche che vogliono rendere l’immobile locato più comodo o consono all’utilizzo che ne intende fare il conduttore. Si pensi al miglioramento dell’efficienza energetica mediante la sostituzione o l’isolamento degli infissi e/o delle finestre. In genere tali miglioramenti sono consentiti al conduttore e, salvo che il contratto di locazione non preveda diversamente, l’affittuario ha diritto ad una indennità.
2. Le modifiche che invece comportano delle semplici addizioni sono tutte quelle che, pur facendo poi parte dell’immobile locato, non si “fondono” con esso. Un esempio è proprio quello analizzato in precedenza e cioè il caso del climatizzatore esterno.
3. Per innovazione deve intendersi, invece, un’opera che comporta qualcosa di nuovo all’interno dell’immobile locato (esempio l’abbattimento di una parete divisoria) pur senza mutarne la destinazione d’uso o la struttura. Come nei casi precedenti, qualora il proprietario voglia evitare che il proprio conduttore apporti “modifiche” nell’accezione di cui sopra alla cosa locata, farebbe sempre bene a prevedere una apposita clausola contrattuale che ne fa esplicito divieto. Il conduttore, dal canto suo, non sbaglierà mai tutte le volte in cui si rivolgerà al locatore per ottenere una preventiva autorizzazione al fine di eseguire degli interventi nell’immobile.

Quanto poi al mancato rinvenimento di uno o più oggetti all’interno dell’immobile alla fine della locazione, non vi è dubbio che commette il reato di appropriazione indebita l’inquilino che alla scadenza del contratto porta via con sé un oggetto di arredo. Questo è quanto stabilito in una interessante sentenza dal Tribunale di Genova (sent. 20 giugno 2016 n. 3938). Nel caso di specie, un soggetto era stato accusato del reato di “appropriazione indebita”, di cui all’art. 646 del c.p., in quanto “per procurarsi un ingiusto profitto, si appropriava di un armadio a quattro ante, di cui aveva il possesso, in quanto sito in via (…) Genova, immobile di proprietà di Ca. Ma. e locato al Ro. con comodato gratuito di alcuni arredi”.

Lo stesso Tribunale aveva richiamato quanto già statuito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 4958 del 22 dicembre 2011 con la quale statuiva che “integra il reato di appropriazione indebita la condotta del conduttore di un appartamento che asporti dall’immobile oggetto di locazione i relativi arredi senza che, ai fini della sussistenza dell’illecito, sia necessaria la formale richiesta di restituzione da parte del locatore ma essendo sufficiente che a detti beni sia stata data dall’agente una diversa destinazione rispetto a quella originaria”.

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