[A cura di: dott.ssa Silvia Zanetta] In caso di acquisto di un immobile in un condominio, a chi spettano le spese condominiali che il vecchio proprietario ha lasciato in arretrato? Non c’è una risposta univoca.

Per rispondere a tale quesito è necessario analizzare l’art. 63, comma 4 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, norma la cui ratio risiede nella tutela del condominio e nella necessità di garantire l’effettiva gestione del condominio. È una norma a carattere speciale, poiché prevale rispetto alla regola generale di cui all’art. 1104 c.c. prevista per la comunione.

L’obbligo solidale

Ai sensi dell’art. 63, comma 4 disp. att. c.c. “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”. Ne consegue che l’obbligo di pagare i contributi arretrati in capo al nuovo proprietario  è limitato temporalmente alle spese relative all’anno in corso e a quelli dell’anno precedente. Si precisa che per anno, non si intende l’anno solare, ma l’anno di esercizio condominiale. Nel caso in cui il nuovo proprietario adempia all’obbligazione solidale, come prevista dalla norma succitata, può in ogni caso richiedere il rimborso al precedente proprietario. L’art. 63 disp. att. c.c. indica una responsabilità solidale, ma non trasferisce il debito in capo al nuovo proprietario.

Come ricorda la Cassazione, fulcro dell’analisi dei limiti della solidarietà è determinare il momento in cui si matura l’obbligo di contribuzione alle spese. Tale momento è differente a seconda del tipo di spese.

Tempistica delle spese

Nel caso di spese volte alla manutenzione ordinaria, l’obbligo del pagamento dei contributi condominiali sorge quando sono svolti i lavori, a prescindere dal momento in cui si è celebrata l’assemblea condominiale in cui si sono deliberati i lavori stessi.

Nel caso invece di spese straordinarie, si deve fare riferimento alla data della deliberazione dei lavori: se i lavori sono stati deliberati quando era condomino il vecchio proprietario, le relative spese saranno a suo carico.

A tale assunto è giunta anche la Corte di Cassazione, la quale limpidamente ha chiarito che: “in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.

La centralità della data della deliberazione per individuare il soggetto a cui imputare le spese, è stata ulteriormente ribadita dal Tribunale di Milano nella sentenza n. 27/2016. In particolare, i giudici meneghini hanno evidenziato che “la delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi”.

Vicenda giudiziaria

Recentemente la Cassazione, con ordinanza n. 1847 del 25 gennaio 2018, è nuovamente intervenuta sul tema dell’imputazione delle spese straordinarie, cioè quelle relative alla manutenzione, ristrutturazione o innovazione sulle parti comuni, che risultano già deliberate dalla assemblea al momento del rogito. In particolare, il caso di cui era stata investita la Corte traeva origine dal mancato pagamento da parte di un condominio dei lavori di ristrutturazione svolti da una ditta individuale. Quest’ultima otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio.

Un condomino proponeva opposizione al provvedimento di ingiunzione, evidenziando di aver comprato l’appartamento nel condominio, e quindi di aver acquistato lo status di condomino, dopo l’emanazione della delibera assembleare che aveva autorizzato i lavori di ristrutturazione. In primo grado, il Giudice di Pace confermava il decreto ingiuntivo, mentre in secondo grado il Tribunale riformava la sentenza di prima cure, in quanto il principio di solidarietà tra vecchio e nuovo proprietario si applica solo per le spese dovute al condominio e non per le spese che riguardano un terzo. Quest’ultimo deve infatti rivolgersi al proprietario dell’appartamento che ha partecipato all’assemblea, e non all’attuale proprietario.

La ditta impugnava la sentenza di secondo grado e ricorreva in Cassazione, articolando il proprio ricorso su tre motivi. Ai fini che qui ci interessano, di rilevo sono i primi due motivi: il primo concerneva la violazione e la falsa applicazione degli art. 63 disp. att. c.c. e 1104 c.c., sostenendo che in base del principio dell’obbligazione propter rem, il principio della personalità delle obbligazioni si deve applicare solo tra alienante e acquirente; mentre il secondo motivo atteneva al mancato riconoscimento della garanzia di cui all’art. 63 disp. att. c.c. al terzo creditore.

La Cassazione ha ritenuto entrambi i motivi infondati, affermando che il singolo condomino non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore e non è applicabile l’art. 63 disp. att. c.c. perché non era condomino al momento dell’approvazione della delibera.

In particolare, gli Ermellini hanno evidenziato che la “diretta riferibilità ai singoli condòmini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l’azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio”. Quindi bisogna essere condomino al momento in cui è sorto l’obbligo di partecipazione alle spese condominiale e nel caso di esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, è la data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.

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