[A cura di: Andrea Tolomelli – presidente nazionale ABI CONF (Amministratori Beni Immobili Confcommercio)]

Come ben noto, la proprietà di un immobile nell’ambito di stabili condominiali comporta di per sé la comproprietà, pro quota millesimale, di diversi beni comuni necessari all’utilizzo delle proprietà esclusive, come pure la condivisione di servizi ed interessi con gli altri condòmini. Di conseguenza, chi acquista un’immobile in condominio, subentra nell’ambito di un c.d. ente di gestione con una propria contabilità tenuta dall’amministratore di condominio che esercita il suo mandato sulla base della legge e delle decisioni dell’assemblea dei condòmini. Al momento del subentro, vi saranno, così, spese già sostenute, opere ancora in corso e lavorazioni da eseguire sulla base di decisioni assembleari già assunte.

Cosa prevede la legge

Il nostro Legislatore, ha disciplinato questo, consueto, momento della “vita condominiale” prevedendo, in una specifica norma (l’articolo 63, 4° comma delle disposizioni di attuazioni al codice civile) la solidarietà tra venditore ed acquirente relativamente al pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente. La norma rappresenta una “specificità” rispetto all’articolo 1104, ultimo comma c.c. dettato in materia di comunione, a mente del quale: “il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questi dovuti e non versati”, senza limitazioni temporali.

Il Legislatore riformatore dell’istituto del condominio – Legge 220/2012 – aggiunge, poi, un ultimo comma all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, per l’appunto il 5° comma, a mente del quale: “Chi cede diritti su unità immobiliari, resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

Cessione dei diritti e registro di anagrafe condominiale

Tale nuovo disposto è un rafforzativo – per così dire “sanzionatorio” – di un altro disposto di cui al nuovo articolo 1130, comma 6°, c.c., in tema di tenuta del registro anagrafico, ove prevede che ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore entro sessanta giorni. La più rigorosa e ristretta previsione nell’ambito condominiale rispetto a quella generale della comunione è sostanzialmente dovuta al fatto che la transazione della proprietà del bene si realizza nell’ambito di un contesto ove è prevista la tenuta di una precisa contabilità annuale di un registro anagrafico; talché il promittente acquirente di un unità immobiliare in condominio ha modo di accertarsi della posizione contabile riferita all’immobile in trattativa.

Il recupero dei crediti

La solidarietà passiva, ex articoli 1292 e seguenti c.c., comporta che, il creditore potrà agire, a sua discrezione, per l’intero suo credito, nei confronti di tutti i debitori coobbligati, o anche di uno soltanto di loro. Il debitore, eventualmente escusso per l’intero, potrà poi agire, in regresso, nei confronti degli altri condebitori ripetendo su di essi solo la loro quota di debito (ex art. 1299 c.c.).

La ratio delle disposizioni di cui al quarto e quinto comma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile è quella di tutelare la recuperabilità del credito del condominio, in caso di trasferimento di una unità immobiliare, offrendo così al condominio la possibilità di agire sia sul dante causa sia sull’avente causa, e comunque su di un soggetto condomino (acquirente) proprietario del bene, rispetto al quale richiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, come previsto dal primo comma dell’articolo in parola.

Tra l’altro, il nuovo quinto comma prevede l’onere a carico del cedente di comunicare all’amministratore l’avvenuta cessione mediante deposito di copia autentica dell’atto che determina il trasferimento; fino a tale momento il cedente rimarrà obbligato solidalmente con il cessionario per i contributi condominiali maturati.

Un’obbligazione propter rem

L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, come del resto l’articolo 1104 c.c., traggono origine dalla natura di obbligazione propter rem, riconosciuta in dottrina ed in giurisprudenza, alle spese per il mantenimento della cosa comune, ovverosia di obbligazioni strettamente connesse alla proprietà (o altro diritto reale) di un immobile per le quali, per la regola generale della personalità delle obbligazioni, l’abbandono del bene non comporta la liberazione dai debiti pregressi. Sul punto, è interessante riportare quanto sentenziato dalla Corte di Cassazione nella Sentenza n. 1956 del 22 febbraio 2000: “Il principio dell’ambulatorietà passiva ha riscontro nell’art. 63, comma secondo, disp. att. cod. civ.; in virtù di esso l’acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest’ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni; l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

È utile precisare che, la suddetta solidarietà tra dante causa ed avente causa, nel caso di trasferimento di un immobile in condominio, è espressamente riferita solo alle posizioni debitorie (c.d. spese condominiali) e non anche agli eventuali crediti, derivanti dalla differenza tra consuntivo e preventivo, che permarranno viceversa in capo al dante causa, salvo cessione degli stessi nell’ambito degli accordi contrattuali.

Spese condominiali e criteri di imputazione

Fatte salve le facoltà riconosciute al condominio dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, intangibili da qualsivoglia accordo tra dante causa ed avente causa, le parti potranno pattiziamente regolare la successione nelle spese condominiali con apposite clausole volte a far discendere l’obbligo di pagare le spese da precisi momenti o circostanze. Così, ad esempio, potranno stabilire che sono a carico della parte acquirente tutte le spese condominiali deliberate successivamente al momento di vendita (o di promessa in vendita) del bene.

Nell’assenza di espresse pattuizioni, in giurisprudenza si è differentemente risolta la questione dell’imputabilità delle spese in caso di trasferimento del bene, vuoi facendo discendere l’obbligo di contribuzione al momento in cui è sorta la necessità della spesa, vuoi riferendosi al momento in cui la spesa è stata effettivamente sopportata, oppure richiamando il momento deliberativo della medesima.

Le tante e difformi decisioni giurisprudenziali scaturiscono anche dalla diversità delle molteplici spese e dalla loro differente origine; pertanto, determinare un unico criterio d’imputazione delle stesse può risultare assai complicato. Difatti, le spese possono trarre origine da lavori di manutenzione effettivamente svolti, la cui necessità risale a diversi anni addietro (si pensi alle opere straordinarie di manutenzione del fabbricato costantemente procrastinate dai condòmini); il momento della delibera potrebbe, poi, essere antecedente all’esecuzione o successivo (l’assemblea ratifica opere ordinate dall’amministratore); come pure, tali spese potrebbero non essere assistite da delibera (opere disposte autonomamente dall’amministratore in quanto necessarie ed urgenti). Potrebbe ulteriormente trattarsi di spese connesse a servizi continuativi (fornitura di energia, acqua o gas, servizi di pulizia, amministrazione etc…) il cui obbligo nasce con l’esecuzione della prestazione (contabilizzata in previsione nel preventivo d’esercizio poi in consuntivo) come pure di spese connesse ad incarichi professionali (avvocato, ingegnere … ) il cui obbligo tendenzialmente nasce all’atto del conferimento dell’incarico (anche nel caso, l’incarico potrebbe non essere assistito da delibera assembleare, se ed in quanto nelle facoltà dell’amministratore, come pure da successiva delibera a ratifica).

La Cassazione su spese ordinarie e straordinarie

Una importante sentenza della Corte di Cassazione, la n. 8782 del 10 aprile 2013 – sez. II -, riprendendo anche i contenuti di una precedente sentenza (la n. 24654 del 3 dicembre 2010) ha avuto il merito di individuare alcuni principi per l’attribuzione delle spese nel caso di compravendita, distinguendo tra spese ordinarie e spese straordinarie.

Così, relativamente alle spese di manutenzione ordinaria, a detta della Suprema Corte l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione da parte dell’assemblea di condominio (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo) trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore di condominio esecutore delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione del bilancio preventivo (con valore meramente dichiarativo e non costitutivo). Dunque, corrette quelle ripartizioni elaborate per periodi di competenza e fruizione dei servizi.

Con riguardo, viceversa, a quelle ipotesi di spese straordinarie, la Suprema Corte osserva che l’obbligo in capo ai singoli condòmini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore, bensì deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare, avendo quest’ultima valore costitutivo e quindi direttamente impegnativa per i condòmini che la adottano. Così, per la ripartizione delle spese dovrà farsi riferimento alla data della delibera di adozione dell’intervento straordinario o innovativo, avendo questa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Buona fede e dovere di informazione

Va da sé che, nel caso manchino precisi accordi tra le parti in ordine a chi dovrà sopportare spese condominiali “cadute” nel periodo di vendita del bene, ci si dovrà rifare anche al comportamento contrattuale e pre-contrattuale delle stesse al fine di verificare se sia stato rispettato il generale principio di buona fede (ex art. 1375 c.c. e 1337 c.c.) ed il connesso dovere di informazione e di astenersi da comportamenti reticenti, al fine di chiarire se, nella determinazione del prezzo del bene si sia o meno tenuto conto delle spese condominiali connesse agli interventi straordinari su parti comuni e dell’accrescimento di valore della cosa venduta. E ciò, soprattutto, al fine di valutare i contenuti e portate delle delibere, posto che spesso opere straordinarie traggono origine da una successione di delibere.

Di qui, la necessità di analizzare con chiarezza la situazione anche attraverso l’esibizione delle ultime delibere assembleari (le ultime tre) e dell’ultimo bilancio approvato.

Il caso dei contratti di gestione del calore

A tal proposito, stante la recente diffusione di contratti comportanti la dilazione di spese condominiali straordinarie di ammodernamento di beni comuni, quali i contratti di gestione del calore per gli impianti di riscaldamento, a seguito dei quali, di fatto, vengono previste future quote di spesa per opere di manutenzione sugli impianti eseguite all’atto di presa in consegna da parte del manutentore dell’impianto, sarà bene precisare, nell’ambito degli accordi di compravendita, l’impegno di parte acquirente a pagare le quote di ammortamento successive alla vendita. In difetto, nel contenzioso, l’acquirente potrebbe sostenere che tali spese dovrebbero gravare sul venditore in considerazione del fatto che le stesse sono state da questi deliberate, e che inoltre una corretta ottemperanza del dovere di informazione avrebbe comportato che il venditore rendesse edotto l’acquirente dell’esistenza di questo particolare contratto.

Ritengo inoltre che, sarebbe altrettanto opportuno che l’amministratore di condominio in occasione della dichiarazione sullo stato dei pagamenti, normalmente richiestagli in pendenza di vendita, desse menzione dell’eventuale esistenza di tali contratti e degli obblighi futuri connessi, anche per evitare contenziosi che potrebbero inasprire gli animi e rendere difficoltoso il recupero dei crediti.

Quando scatta lo status di condomino

Per completezza espositiva occorre aggiungere che, in caso di alienazione di un immobile in regime di condominio, dal momento in cui il trasferimento venga portato a conoscenza dell’amministratore del condominio, lo status di condomino apparterrà all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo sarà da questo momento in poi legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e ad impugnarne eventualmente le deliberazioni, mentre il venditore non più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee potrà far valere le proprie ragioni connesse al pagamento dei contributi, di sua competenza o per il periodo nel quale è solidalmente responsabile con l’acquirente ex articolo 63 disp. att. c.c., solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato, e per il quale si viene a configurare, anche in relazione al vincolo di solidarietà, una gestione d’affari non rappresentativa, che comporterà obbligazioni analoghe a quelli derivanti dal mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito le ragioni del suo dante causa.

A norma del nuovo articolo 1130 c.c., comma 6, ogni variazione del registro anagrafico deve essere comunicata all’amministratore entro sessanta giorni in forma scritta. Si ritiene ad onere precipuamente del venditore, posto che, in virtù del nuovo ultimo comma dell’art. 63 delle disp. att. c.c., chi cede diritti su di un immobile resta vincolato in solido con l’acquirente fintantoché non comunichi all’amministratore copia autentica dell’atto che determina il trasferimento del titolo.

Il condominio potrà richiedere ed ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 63 disposizioni di attuazione al codice civile solo nei confronti di chi riveste lo status di condominio (id est acquirente). Sul punto è esemplificativa la sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 23345 del 9 settembre 2008, per la quale: “In tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, l’alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell’anno in corso o del precedente solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato. Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’articolo 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio”.

Riferimenti normativi

Art. 1104 c.c. – Obblighi dei partecipanti.

[I] Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti [1105-1108], salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto [882].

[II] La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.

[III] Il cessionario del partecipante è tenuto in solido [1292 ss.] con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 63 disposizioni di attuazione al codice civile

[I] Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi.

[II] I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini.

[III] In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

[IV] Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

[V] Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Art. n.1130 – attribuzioni dell’amministratore

[I] L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2. disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5. eseguire gli adempimenti fiscali;
6. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’Amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condòmini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

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