[Andrea Tolomelli – pres. naz. Abi Conf, amministratori beni immobili Confcommercio] La legge di riforma dell’istituto del condominio n. 220/2012 interviene in merito alle tabelle millesimali, rivedendo gli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione al c.c., che tradizionalmente trattano la materia.

L’articolo 68

Il Legislatore riformatore ha sostanzialmente lasciato immutato il disposto dell’articolo 68 delle disposizioni di attuazione, rispetto alla previgente formulazione, salvo la specificazione di una eventuale diversa precisazione contenuta negli atti di acquisto c.d. “titolo” ed il riferimento all’unità immobiliare e non più al “piano o porzione di piano” (formulazione sicuramente più datata).

Dall’articolo 68 delle disposizioni di attuazione al c.c. ricaviamo la tradizionale definizione di tabella millesimale di proprietà, ovverosia: il rapporto, espresso in millesimi, che esprime il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore dell’intero stabile, rappresentando così la quota di comproprietà di ogni condomino sulle parti comuni ed il rispettivo dovere di contribuzione per la necessaria manutenzione delle parti comuni.

L’articolo 69

Viceversa, il Legislatore riformatore interviene radicalmente sul disposto di cui all’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al c.c.

A nostro avviso, occorre, da subito, premettere che la nuova norma non può essere posta in raffronto con tutta quella giurisprudenza – previgente alla riforma dell’istituto – che, andando ad interpretare l’allora disposto di cui all’articolo 69 delle disposizioni di attuazione, affrontò la tematica dell’approvazione e rettifica delle tabelle millesimali, passando dal più datato orientamento che riteneva le tabelle millesimali approvabili e modificabili solo con il consenso dell’unanimità dei partecipanti, fino al più recente filone giurisprudenziale – consacrato con la nota sentenza della Suprema Corte di Cassazione a sezioni unite n. 18477 del luglio 2010 – che affermava come attuabile l’approvazione o la modifica delle tabelle millesimali con la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136, 2° comma, c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Difatti, il previgente disposto non faceva alcun riferimento alle maggioranze deliberative per le tabelle millesimali, rinvenute dall’ultima giurisprudenza nel 2° comma dell’articolo 1136 c.c., stante l’espresso riferimento alla tabella millesimale come allegato al regolamento di condominio, adottabile ai sensi dell’articolo 1138 c.c. con la suddetta maggioranza di cui al 2° comma dell’articolo 1136 c.c.. Con ciò smentendo quella giurisprudenza, più datata, che riteneva l’approvazione della tabella millesimale un atto negoziale, che esulava dalle prerogative proprie dell’assemblea e come tale adottabile solamente contrattualmente con l’unanime consenso di tutti i condòmini.

La modifica

Oggi, il nuovo articolo 69, viceversa, espressamente prevede che le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate all’unanimità, salvo che, per due precisi casi ove la rettifica o la modifica possono avvenire con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, ovverosia:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Le suddette casistiche sono sostanzialmente quelle già previste come causa di revisione o modifica delle tabelle millesimali nel previgente testo, pertanto potremmo far riferimento alla giurisprudenza che ebbe ad analizzare tali fattispecie.

Gli errori

1. L’errore che può dar origine alla rettifica o modifica, come analizzato dalla giurisprudenza espressasi al riguardo – vedi ex plurimis Cassazione Civile n. 116 del 11 gennaio 1982 – riguarda gli elementi necessari per il calcolo del valore delle singole unità (estensione, altezza, ubicazione), e può essere un errore su elementi di fatto (erronea convinzione che un unità immobiliare abbia un estensione diversa da quella effettiva) o errore su elementi di diritto (erronea convinzione che nella determinazione del valore si debba tener conto di alcuni elementi in verità irrilevanti per legge).
   Tra l’altro, la giurisprudenza ha ampliato estremamente la portata del concetto di errore, stabilendo, fin dalla nota sentenza della Suprema Corte di Cassazione – a sezioni unite – n. 6222 del 9 luglio 1997, che l’errore che giustifica la revisione della tabella millesimale, non coincide con l’errore vizio del consenso di cui agli articoli 1428 c.c. e seguenti, ma consiste nell’effettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (concetto ripreso anche nella successiva giurisprudenza, vedi ex plurimis Cassazione Civile n. 7300 del 26 marzo 2010) .
2. Il Legislatore riformatore quantifica poi il limite – precedentemente lasciato all’apprezzamento del Giudice adito posto il mero riferimento alla notevole alterazione – affinché possa deliberarsi a maggioranza qualificata o disposta giudizialmente la revisione delle tabella millesimale in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, nell’ambito di più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Disponendo, in quest’ultimo caso, che il costo della revisione della tabella millesimale dovrà essere sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ricordiamo che in precedenza, in assenza di un preciso dettato normativo, la giurisprudenza attribuiva tale costo all’intera collettività condominiale dovendosi ritenere la tabella millesimale uno strumento d’interesse di tutta la collettività e di conseguenza la variazione nell’interesse della medesima che ne avrebbe così dovuto sostenere i relativi costi.

L’approvazione

Permane l’incertezza nel nuovo dettato normativo relativamente alla tematica dell’approvazione di una tabella prima non esistente, in quanto non è espressamente previsto alcunché al riguardo. Potrebbe al riguardo sostenersi che, in considerazione del fatto che il Legislatore riformatore cita espressamente che le tabelle millesimali sono modificate e rettificate all’unanimità salvo due casi circoscritti, l’approvazione di una tabella ex novo deve parimenti avvenire all’unanimità. Pertanto, potremmo trovarci di fronte a tabelle millesimali trasferite ai nuovi condòmini dall’originario proprietario di tutto il fabbricato, oppure approvate unanimemente dagli stessi.

Al riguardo, ricordiamo che il consenso dei condòmini ad una tabella può essere sia espresso in sede assembleare ma anche per facta concludentia (vedi a tal proposito Cassazione Civile n. 5686 del 19 ottobre 1988). Oppure, in  considerazione del fatto che l’assenza di millesimi comporta una suddivisione per parti uguali (dunque non in quote millesimali proporzionali) quale più evidente riscontro dell’errore che potrebbe così portare alla fattispecie della prevista modificabilità a maggioranza qualificata.

Inoltre, la nuova formulazione dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al c.c., nel prescrivere espressamente che, la modifica o la rettifica della tabella millesimale debba avvenire all’unanimità, non può di per sé far ritenere l’approvazione delle tabelle un atto negoziale e così al di fuori delle competenze assembleari. Pertanto, innanzi ad una delibera di approvazione della tabella millesimale ex novo non all’unanimità e non impugnata tempestivamente nel termine dei trenta giorni previsti dall’articolo 1137 c.c., sarà più arduo sostenerne la nullità; divenendo cosi, con il trascorrere del suddetto termine, la delibera efficace e vincolante per tutti i condòmini e non più impugnabile.

Quali tabelle

La previsione di cui all’articolo 69 sulla possibilità di rettificare o modificare le tabelle millesimali all’unanimità del consenso assembleare, rafforza, di per sé, i successivi due casi ove l’assemblea può disporre la modifica a maggioranza qualificata. Così, tranne i casi dell’errore o della modifica delle condizioni del fabbricato che alteri per più di un quinto il valore millesimale anche di un solo condomino, la variazione delle tabelle potrà avvenire solo con il consenso unanime dei condòmini. Qui si rispecchia l’indubbia volontà del Legislatore riformatore di assicurare certezza e continuità alle tabelle millesimali ponendole al riparo da continue iniziative volte alla loro modifica ove non siano giustificate dall’esistenza di un errore o dalla rilevante alterazione (ora quantificata nella proporzione di un quinto). Il riferimento dell’ultimo comma dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al c.c. al fatto che le norme del medesimo articolo trovano applicazione per la rettifica e la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali, fa sì che la disciplina suddetta trovi applicazione per tutte le tabelle, dai millesimi generali di comproprietà a quelli derivati (ascensore, riscaldamento, parziali etc..) siano esse di espressione assembleare siano esse di natura contrattuale, attraverso richiami agli atti di acquisto.

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