La servitù di parcheggio: validità ed invalidità dell’attodi costituzione. È questo il titolo di uno dei più recenti studi del Consiglio nazionale del Notariato (Studio n. 1094-2014/C).

La relazione parte dalla sentenza di Cassazione numero 23708 del 6/11/2014, che torna sul tema della servitù di parcheggio e, confermando un orientamento consolidato, ribadisce che nel diritto de quo “difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità”; con conseguente nullità della volontà negoziale “per impossibilità dell’oggetto”.

La sentenza è stata oggetto di immediati commenti negativi. Tuttavia, dev’essere ben compresa la logica che ne è alla base.

Nello studio del Notariato si ritiene che la declaratoria di nullità della Corte riguardi le clausole portate alla sua attenzione, non già la servitù di parcheggio in sé. Non c’è dubbio che anche il parcheggio possa esser il contenuto di una servitù volontaria, diritto reale e quindi tipico ma a contenuto “atipico” o più esattamente “libero”, secondo una configurazione storicamente consolidata. È tuttavia necessario che la servitù, in generale, abbia determinati caratteri che la dottrina e la giurisprudenza hanno via via evidenziato: l’altruità della cosa (perché ius in re aliena), i
caratteri comuni della realità e cioè l’immediatezza; assolutezza; l’inerenza al fondo servente (passiva), ma anche al fondo dominante (attiva); conseguente duplicità dell’inerenza ovvero sia dell’oggetto; specificità del godimento (che non può avere connotati generici); l’inscindibile accessorietà (inseparabilità) alle proprietà cui inerisce.

Requisiti della servitù di parcheggio

Ricercando i requisiti specifici della servitù di parcheggio, si ritiene che anche la localizzazione/determinazione del luogo in cui si eserciterà la servitù sia un requisito imprescindibile. L’inerenza dell’utilità al fondo dominante, distinta dall’utilità meramente personale al proprietario, è il punto più delicato da comprendere. Si è identificata la soluzione nella definizione dell’utilità al fondo come “incremento all’utilizzazione del fondo dominante”, intesa nel senso che l’esercizio della servitù deve essere strumentale alla fruizione del fondo dominante stesso, sì che godere della servitù significhi ad un tempo godere di esso: “fruizione contemporanea” dei due fondi, secondo la formula sostenuta da un’autorevole dottrina.

Allo stesso modo, la servitù industriale (art. 1028 c.c.) è quella costituita per ospitare nel fondo un’industria o un’attività commerciale ed è solo la servitù che lo renda più idoneo ad ospitarla. La servitù di parcheggio può essere una servitù industriale. Attraverso una casistica tratta da diverse sentenze rese in materia di servitù di parcheggio, si delineano gli elementi concreti del diritto; si individuano determinate statuizioni contrattuali “incompatibili” con esso; si giunge alla conclusione che il problema non sia rappresentato dalla servitù di parcheggio in sé, ma dalle clausole dichiarate nulle o dalla mancanza dei necessari connotati di realità (tra cui senz’altro il nesso inscindibile con l’utilizzazione del fondo dominante). Non mancano, del resto, pronunce che riconoscono l’esistenza della servitù di parcheggio, quando al contrario l’atto notarile si è rivelato conforme allo schema legislativo. Si esaminano infine gli atti costitutivi (derivativo – traslativi), modificativi o estintivi di servitù dal punto di vista della legittimazione a compierli e si dà un esempio di atto costitutivo di servitù di parcheggio.

Lo studio è interamente consultabile sul sito internet del Notariato: www.notariato.it.

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