[A cura di: Confappi] Il venditore che ha curato la costruzione e la vendita di un condominio o di un complesso edilizio può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera non solo nel caso in cui abbia eseguito direttamente i lavori, ma anche nelle ipotesi in cui la realizzazione dell’opera sia stata affidata a una o più imprese terze, alle quali non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, e qualora sia presente un progettista/direttore dei lavori nominato dal venditore/committente.

È quanto deciso dal Tribunale di Milano con la sentenza 30 gennaio 2018, n. 974. Per il giudice meneghino, l’appaltatore e il progettista/direttore dei lavori possono essere chiamati a rispondere in solido con il committente/venditore, secondo gli articoli 1669 e 2055 del Codice civile, tutte le volte in cui con i rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il “danno”.

La vicenda

Il tribunale ha accolto la richiesta di pagamento somme avanzata da un condominio e da alcuni condòmini, che avevano lamentato infiltrazioni su parti comuni dello stabile condominiale, condannando il venditore/costruttore, l’impresa appaltatrice che ha realizzato le opere e il direttore dei lavori/progettista al pagamento di somme per l’eliminazione dei vizi e difetti.

Nel caso in oggetto è stato applicato il disposto dell’articolo 1669 del Codice civile secondo cui «quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia».

I gravi difetti di costruzione

In particolare, come ha sottolineato il giudice richiamando la sentenza della Cassazione 84/2013 «i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 cod. civ. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell’edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell’ipotesi di infiltrazione d’acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura».

Sempre per la Suprema Corte (sentenza 9370/2013) il costruttore/venditore risponde dei vizi e dei gravi difetti posto che «l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore-esecutore dell’opera, gravando sul medesimo venditore l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva».

Infine, sulle responsabilità dei singoli professionisti, possono essere chiamati in causa «tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell’opera, abbiano contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o il direttore dei lavori), alla determinazione dell’evento dannoso, costituito dall’insorgenza dei vizi in questione» (Cassazione 17874/13). A tal proposito, l’articolo 2055 del Codice civile, in tema di responsabilità solidale da fatto illecito extracontrattuale, trova applicazione anche quando uno dei coobbligati debba rispondere per responsabilità contrattuale.

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