Per derogare ai criteri di ripartizione delle spese di manutenzione o sostituzione di un impianto ascensore, occorre che nel regolamento di condominio contrattuale appaia un’apposita previsione, oppure che essa sia successivamente approvata all’unanimità dall’assemblea dei condòmini. È il principio di diritto enunciato dalla Cassazione con l’ordinanza 22157 del 12 settembre 2018, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 12.9.2018,
n. 22157
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Fatti di causa e ragioni della decisione

E.B. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 1559/2017, che aveva accolto l’appello del Condominio …, contro la sentenza di primo grado resa dal Tribunale di Latina, sezione distaccata di Terracina, n. 322/2008, e così rigettato l’opposizione al decreto ingiuntivo n. 345/2006 emesso nei confronti della E.B. per il pagamento delle spese dei lavori di sostituzione dell’impianto di ascensore. Resiste con controricorso il Condominio ….

La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c.

La Corte d’Appello, dopo aver premesso di non condividere il punto della sentenza di primo grado che aveva qualificato nulla (anziché meramente annullabile) la ripartizione delle spese operata dall’amministratore dopo l’assemblea dell’11 settembre 2005, pur non potendo riformare tale profilo in difetto di specifica censura, ha tuttavia evidenziato come il vigente regolamento contrattuale del Condominio …, agli artt. 2 e 10, comma 3, prevedesse l’appartenenza dell’ascensore “in comproprietà pro indiviso ed indivisibile” a tutti i proprietari di unità immobiliari, ponendo a loro carico in proporzione dei rispettivi valori delle singole porzioni le spese per il rinnovamento o la manutenzione straordinaria dell’impianto di ascensore (stabilendosi, al contrario, l’esonero dall’obbligo di contribuzione per le spese ordinarie e di esercizio dell’ascensore per i condòmini che non possono servirsene). Su tali argomentazioni la Corte di Roma è pervenuta a negare l’invalidità del piano di riparto per aver esso incluso anche la condomina E.B. fra gli obbligati a concorrere alle spese di sostituzione completa dell’ascensore, pur essendo la stessa proprietaria di locali posti al piano terra ed aventi unico accesso dalla pubblica via.

Il primo motivo di ricorso di E.B. denuncia la violazione dell’art. 1137 c.c. e la “contraddittorietà processuale della motivazione”, negandosi che l’opposizione a decreto ingiuntivo avesse dedotto una nullità della deliberazione assembleare, essendosi la stessa limitata ad eccepire un contrasto del piano di riparto delle spese di rifacimento dell’ascensore con il regolamento condominiale.

Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367, 1369 e 1370 c.c. quanto alla interpretazione delle norme del regolamento di condominio relative alla ripartizione delle spese per la sostituzione dell’ascensore. Si sostiene dalla ricorrente che le disposizioni regolamentari non contenessero alcuna espressa ed inequivoca previsione di partecipazione alle spese in questione dei proprietari dei locali aventi acceso dalla via pubblica.

Il terzo motivo del ricorso allega ancora la violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1124, 1363 c.c. e dell’art. 8 del regolamento di condominio.

Il quarto motivo di ricorso censura la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. e dell’art. 2 del regolamento di condominio.

(omissis)

I quattro motivi vanno esaminati congiuntamente per la loro connessione. Essi presentano profili di inammissibilità e sono comunque privi di fondamento.

(omissis)

Si ha allora riguardo, nella specie, alla ripartizione delle spese di completa sostituzione dell’impianto di ascensore condominiale.

Il costante orientamento interpretativo di questa Corte ha più volte affermato (nella vigenza della disciplina, qui operante, antecedente alla riformulazione dell’art. 1124 c.c. introdotta dalla legge n. 220 del 2012, ove espressamente si contempla l’intervento di sostituzione degli ascensori) che, a differenza dell’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese vanno suddivise secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino), quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c. (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20713, non massimata; Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264). Stante l’identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex art. 1124 c.c. e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente, deve dirsi che, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune (tant’è che, dopo la legge n. 220 del 2012, esso è espressamente elencato nell’art. 1117 n. 3, c.c.) anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condòmini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne (arg. da Cass. Sez. 2, 20/04/2017, n. 9986; Cass. Sez. 2, 10/07/2007, n. 15444; Cass. Sez. 2, 06/06/1977, n. 2328).

Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori può essere derogato, ma la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione deve essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, ovvero col consenso di tutti i condòmini (Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126). Deve dirsi in tal senso corretta la decisione della Corte d’Appello di Roma, la quale ha escluso che la condomina E.B. potesse dirsi esonerata dalla spesa intimatale in sede monitoria, non avendo rinvenuto nel regolamento del Condominio … alcuna esplicita disciplina convenzionale che differenziasse tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di manutenzione e sostituzione degli ascensori, attribuendo gli stessi secondo criteri diversi da quelli scaturenti dall’applicazione degli artt. 1124, 1123, 1117 e 1118 c.c.. È perciò evidente l’errore di prospettiva della ricorrente, la quale si duole nelle sue censure dell’interpretazione delle clausole del regolamento del Condominio … prescelta dalla Corte d’Appello, e contesta che non sia in esse ravvisabile il fondamento del suo obbligo di partecipazione alla spesa di sostituzione dell’ascensore, laddove il fondamento di tale obbligo discende, come visto, direttamente dalla legge, e le clausole regolamentari analizzate, secondo la plausibile interpretazione privilegiata dai giudici del merito, non contengono, al contrario, alcuna convenzione espressa che deroghi alla disciplina codicistica.

Il ricorso va perciò rigettato e la ricorrente va condannata a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.

(omissis)

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 1.400, di cui euro 200 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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