Condominio: i lavori straordinari? Vanno autorizzati dall'assemblea

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Condominio: i lavori straordinari? Vanno autorizzati dall’assemblea

Quotidiano Del Condominio
9 marzo 2020

L’estratto della recente ordinanza della Corte di Cassazione (numero 5522/2020) relativa alla condanna disposta dal tribunale di Tempio Pausania nei confronti di un amministratore di condominio, reo di aver speso una somma superiore a quanto autorizzato in sede di assemblea condominiale, per interventi volti ad eliminare le infiltrazioni di acqua fognaria.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 28.2.2020,
n. 5522
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Fatto di causa

Con sentenza n. 459/2014 del 3.7.2014 il Tribunale di Tempio Pausania, in parziale accoglimento della domanda proposta dal Condominio …, condannava la G. s.n.c. alla restituzione, in favore dell’attore, della somma di euro 17.116,29, oltre interessi, nonché alla rifusione delle spese di lite. Il Tribunale argomentava: che la G. s.n.c. aveva svolto le funzioni di amministratore del Condominio negli anni 2003 e 2004; che per l’anno 2003 era stato approvato il bilancio preventivo per una spesa di euro 20.658,28, mentre la spesa asseritamente sostenuta dall’amministratore era stata di euro 24.556,29, con un disavanzo di euro 3.898,01; che, del pari, per l’anno 2004 il bilancio consuntivo ammontava ad euro 33.876,56, con una maggiore spesa rispetto a quella autorizzata in sede di preventivo di euro 13.218,28; che entrambi i bilanci non erano stati approvati dall’assemblea; che numerose fatture erano state emesse da G. s.n.c., la quale aveva, nella qualità di amministratore, stipulato contratti con se stessa per l’esecuzione di opere; che l’espletata CTU aveva evidenziato che mancavano in atti il computo metrico ed elaborati tecnici che individuassero le aree interessate dai lavori, per cui la spesa sostenuta non poteva ritenersi giustificata in quanto non concretamente verificabile.

Avverso detta sentenza proponeva appello la G. s.n.c.. Il Condominio restava contumace.

Con ordinanza n. 416/2015, depositata in data 6.8.2015, la Corte d’Appello di Cagliari – Sezione Distaccata di Sassari dichiarava l’inammissibilità dell’appello in quanto, per i motivi prospettati, non aveva ragionevoli probabilità di essere accolto.

Avverso la sentenza del Tribunale di Tempio Pausania, con riferimento alla ordinanza della Corte d’Appello di Cagliari – Sezione Distaccata di Sassari propone ricorso per cassazione la G. s.n.c. sulla base di tre motivi; l’intimato Condominio non ha svolto difese.

Ragioni della decisione

3.1. Con il secondo motivo, la ricorrente deduce la «Violazione e falsa applicazione di norme di diritto ai sensi dell’art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 1135 e 2697 c.c.». La ricorrente società contesta che il Tribunale, in assenza della domanda di accertamento della congruità della spesa sostenuta, avesse potere di disporre la restituzione delle somme.

Osserva parte ricorrente che l’esercizio del potere dell’amministratore, di cui all’art. 1135, comma 2 c.c., non si basa su una delibera assembleare, in quanto al verificarsi delle ipotesi e delle condizioni di urgenza, l’amministratore può esercitare i poteri speciali, previsti dall’art. 1130, comma 1 nn. 3 e 4 c.c. e dall’art. 1135, comma 2 c.c., essendo così legittimato ad agire per la salvaguardia dei beni e dei diritti comuni contro ogni evento pregiudizievole, anche in assenza di delibera assembleare. Così gli atti compiuti dall’amministratore sono dotati di efficacia anche nel caso in cui, riferito di essi alla prima assemblea, vi sia dissenso nella maggioranza dei condòmini, fatto salvo, ove ne sia data la prova nell’an e nel quantum, l’accertamento della mala gestio e il risarcimento del danno che l’operato dell’amministratore abbia cagionato al Condominio.

La ricorrente sottolinea che, nella specie, è indubbio che l’eliminazione delle infiltrazioni di acqua fognaria rappresenti un intervento sia conservativo del diritto sia manutentivo di ordine urgente, anche a tutela dell’incolumità dei condòmini e dei terzi frequentatori delle aree e quindi determinante dell’obbligo di agire sanzionato dall’art. 40, comma 2, c.p. Potendosi, del resto, considerarsi ingiustificata la spesa sostenuta solo con la prova della mala gestio dell’amministratore, posta a carico di colui che alleghi i fatti determinanti e gli effetti pregiudizievoli conseguenti all’operato di gestione. Ma, nella specie, la prova è mancata.

Il Tribunale avrebbe dovuto accertare tale mala gestio, individuando l’effettivo pregiudizio dei diritti dei condòmini, pregiudizio che, difettando la domanda di accertamento della congruità della spesa, non si poteva risolvere nella mancata approvazione assembleare della spesa. Né l’attore ha provato il prelievo dai fondi di riserva intestati al Condominio da parte dell’amministratore, né di ciò è emersa traccia nel corso della CTU.

3.2. Con il terzo motivo, la ricorrente lamenta la «Violazione e falsa applicazione di norme di diritto ai sensi dell’art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 1710, 1711 e 2697 c.c.», in quanto, per affermare che erano stati superati i limiti del mandato, il Condominio avrebbe dovuto provare che non sussistevano i presupposti per l’azione urgente ovvero la mala gestio. Essendo pacifica la sussistenza dei presupposti che imponevano all’amministratore di attivarsi senza indugio ed essendo provato che la ricorrente aveva provveduto a convocare due successive assemblee, andate deserte per mancanza del numero legale, l’operato dell’amministratore doveva essere dichiarato legittimo ex art. 1710 c.c., oltre che ricompreso nei limiti del mandato di amministrazione, il cui contenuto è integrato dalla disciplina speciale ex artt. 1130, comma 1 nn. 3 e 4 c.c. e 1135, comma 2 c.c., norme che pongono a carico dell’amministratore solo l’onere di riferire alla prima assemblea sull’esercizio dei poteri, non certo l’onere di ricevere l’approvazione alla prima assemblea, la quale non esercita un potere di ratifica ma di controllo.

3.3. In considerazione della loro connessione logico giuridica e la analoga modalità di formulazione, i motivi vanno esaminati e decisi congiuntamente.

3.5. Come già detto, l’errore logico ascritto dalla ricorrente alla pronuncia del Tribunale sta nella lamentata separazione della verifica dell’urgenza da quella della giustificazione della spesa anche riguardo ai limiti entro i quali l’assemblea condominiale ha autorizzato la spesa medesima.

Infatti, per la ricorrente, se la necessità di intervento urgente dà facoltà all’amministratore di agire senza preventiva autorizzazione, tale facoltà si estende anche alla spesa, salva la motivata contestazione della mancanza di congruità.

Da ciò, la considerazione che l’attore nulla avesse allegato limitandosi a contestazioni generiche; così avendo il Tribunale (nell’accogliere la domanda) invertito l’onere della prova.

Va, per contro, rilevato che il Tribunale non ha affatto (espressamente o implicitamente) contestato l’ambito e le modalità di esercizio dei poteri dell’amministratore, e del relazionarsi del medesimo con i poteri dell’assemblea condominiale, come delineati dalla ricorrente e di cui alla motivazione delle censure mosse alla sentenza impugnata.

Per il resto, va ritenuto che la valutazione di fatto delle risultanze istruttorie resa dal Tribunale sia congrua e plausibile; come tale, sottratta quindi al sindacato di legittimità; laddove non è dato affermare alcuna inversione dell’onere della prova da parte del Tribunale medesimo.

4. Il ricorso va dunque rigettato. Nulla per le spese in ragione del mancato svolgimento dell’attività difensiva da parte dell’intimato Condominio.