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Contratto di locazione: non è valido il recesso orale del conduttore
- 14 novembre 2017
Il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, deve essere risolto con comunicazione scritta. Non è quindi sufficiente una comunicazione orale o un presunto accordo verbale. È quanto rimarcato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 22647 dello scorso 27 settembre. Ecco un estratto.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI-3 civ., ord. 27.9.2017,
n. 22647
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Svolgimento del processo
La motivazione del presente provvedimento può essere redatta in forma semplificata.
M.R., nella qualità di locatrice, otteneva l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti della C., co-conduttrice dell’immobile, per il pagamento di alcuni canoni di locazione richiesti a seguito del recesso senza preavviso di quest’ultima.
Il Tribunale di Napoli accoglieva l’opposizione proposta dalla C., la quale aveva dedotto di aver preavvisato oralmente la M.R. della sua intenzione di recedere il contratto e che, d’accordo con la stessa, aveva anche individuato il nominativo di un’altra persona che avrebbe preso il suo posto.
La Corte d’appello ha rigettato l’impugnazione proposta dalla M.R..
Quest’ultima ricorre avverso tale sentenza per due motivi. Resiste la C. con controricorso e successive memorie.
Motivi della decisione
Il ricorso è fondato e deve essere accolto.
Anzitutto va premesso che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta L. n. 431 del 1998, ex art. 1, comma 4, è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale (Sez. U, Sentenza n. 18214 del 17/09/2015; Sez. 3, Sentenza n. 14364 del 14/07/2016).
Ciò posto, questa Corte ha ripetutamente affermato che la risoluzione consensuale di un contratto può avvenire anche con una manifestazione tacita di volontà, salvo che per il contratto da risolvere non sia richiesta la forma scritta ad substantiam (Sez. 3, Sentenza n. 3245 del 02/03/2012; Sez. 3, Sentenza n. 25126 del 27/11/2006).
Nella specie, il contratto da risolvere è soggetto all’obbligo della forma scritta ad substantiam e quindi deve essere quindi affermato il seguente principio di diritto:
il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam.
Conseguentemente, il patto dedotto dalla C., secondo la quale essa si sarebbe accordata oralmente con la M.R. circa la rinunzia al preavviso di recesso in forma scritta previsto dal contratto, è nullo.
Con il secondo motivo si censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la domanda relativa ai canoni ulteriormente maturati fosse inammissibile perché di natura riconvenzionale.
Il motivo è fondato, in quanto non si tratta di domanda riconvenzionale, bensì di domanda accessoria a quella principale. In conclusione, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio.
P.Q.M.
accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Napoli in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.
