Nell’uso della cosa comune un condomino non deve alterarne la destinazione né impedire agli altri comunisti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. È il principio di diritto rimarcato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 24720 del 3 ottobre 2019, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 3.10.2019, n. 24720
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Fatti di causa

1. P.F. (e altri famigliari) convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Noia M.C., esponendo di essere comproprietari di alcuni cespiti in Casalnuovo, ereditati dal padre, e che annessi a tali beni vi erano i proporzionali diritti alla comunione dei cosiddetti “comodi”, esistenti nel cortile comune, come il forno, il pozzo, il cellaio, il lavatoio e la grotta adibita a cantina. Deducevano che, a seguito dei lavori eseguiti dalla M.C. sugli immobili di sua proprietà, siti sul lato destro entrando dall’androne di accesso della via …, ove si trovavano gli immobili di P.F. (e altri famigliari), la stessa aveva commesso alcuni illeciti, in particolare abbattendo il forno ed appropriandosi della relativa area di sedime, aprendovi un vano per accedere alla sua proprietà, rompendo e modificando la volta del cunicolo di accesso alla grotta, modificando l’originario piano di scolo del cortile. Chiedevano pertanto gli attori che la convenuta venisse condannata al ripristino dello stato dei luoghi nonché al risarcimento dei danni per il mancato utilizzo da parte degli attori delle cose comuni.

La domanda venne parzialmente accolta, e la convenuta condannata al riassetto del cortile comune.

La M.C. propose appello. Nel giudizio si costituì solo il P.F., divenuto unico proprietario dei cespiti di cui si tratta, con conseguente cessazione di ogni interesse degli altri attori alla vicenda giudiziaria.

Il P.F. propose appello incidentale chiedendo l’accoglimento delle domande già proposte.

2.

(omissis)

Quanto all’appello incidentale relativo alle domande concernenti l’abbattimento del forno, l’appropriazione della relativa parte di sedime da parte della M.C. nonché la rottura e modifica della volta del cunicolo di accesso alla grotta, la Corte rilevò che il forno condominiale era già crollato all’epoca della ordinanza sindacale del 12 giugno 1985, in cui infatti se ne dava atto. Quanto alla utilizzazione dell’area di sedime la Corte richiamò l’art. 1102 cod. civ., osservando che nel caso in esame non era stata alterata la destinazione del cortile, già destinato al passaggio e alla sosta di autovetture, sicché l’utilità ricavata dalla M.C. non era in contrasto con la specifica destinazione dell’area cortilizia. Né la stessa aveva sottratto l’area in questione alla possibilità di godimento degli altri comproprietari, i quali potevano transitarvi, non lasciare le auto in sosta perché questo avrebbe impedito alla M.C. di utilizzare il proprio vano terraneo. Ma neanche in passato vi era stata tale utilizzazione perché prima vi era il forno, poi i suoi resti.

(omissis)

3. Per la cassazione di tale sentenza ricorre la M.C. affidandosi a due motivi. Resiste con controricorso il P.F., che propone ricorso incidentale.

 

Ragioni della decisione

(omissis)

5. Passando all’esame del ricorso incidentale, esso si articola in un unico motivo, con il quale si lamenta “violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1120 cod. civ. in relazione all’art. 360, n. 3 e n. 5, c.p.c.”. Rileva il ricorrente incidentale di essersi doluto nel giudizio di merito che la signora M.C., nel ristrutturare il proprio fabbricato, avesse ampliato un suo preesistente vano porta largo circa un metro, adibito ad accesso pedonale, modificandolo in un vano-porta largo mt. 2,50 ed utilizzandolo per l’accesso ad un suo locale terraneo, trasformato in autorimessa, in tal modo imprimendo una diversa destinazione funzionale a quella zona di cortile posta davanti alla nuova porta di ingresso di detta autorimessa, che originariamente era area di sedime di un forno poi abbattuto di iniziativa della stessa M.C.. In relazione a tale doglianza avrebbe errato la Corte di merito nell’affermare che l’utilità ricavata dalla M.C. con l’ampliamento di cui si tratta non sarebbe in contrasto con la specifica destinazione dell’area cortilizia, e che non sottrarrebbe lo spazio cortilizio antistante alla porta ampliata alla possibilità di godimento degli altri comproprietari, essendo detto spazio libero. Al contrario, esso sarebbe, secondo il ricorrente incidentale, concretamente asservito alla proprietà esclusiva della M.C..

6. – La doglianza coglie nel segno.

Secondo l’orientamento della giurisprudenza di legittimità, in considerazione dei limiti imposti dall’art. 1102 cod. civ. al condomino, che nell’uso della cosa comune non deve alterarne la destinazione né impedire agli altri comunisti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, l’alterazione o la modificazione della destinazione del bene comune si ricollega all’entità e alla qualità dell’incidenza del nuovo uso, giacché l’utilizzazione, anche particolare, della cosa da parte del condomino è consentita quando la stessa non alteri l’equilibrio fra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari e non determini pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti di costoro (cfr. Cass., sent. n. 1072 del 2005).

Questa Corte ha altresì chiarito in proposito che tra le destinazioni accessorie del cortile comune, la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, rientra quella di consentire ai condòmini l’accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi, senza che tale uso possa ritenersi condizionato dall’eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato (Cass., sent. n. 13879 del 2010).

Nella specie, la Corte di merito non ha fatto corretta applicazione dei richiamati principi di diritto. Essa, infatti, si è limitata ad escludere che la signora M.C., con l’ampliamento realizzato, abbia sottratto l’area in questione, che ha considerato “libera”, alla possibilità di godimento degli altri comproprietari, senza valutare adeguatamente la circostanza che la stessa, conseguito il risultato di utilizzare parte del cortile comune per accedere con la propria autovettura al vano il cui varco è stato ampliato, e, quindi, di porre detta parte al servizio dell’autorimessa da lei realizzata, abbia indebitamente limitato il diritto degli altri comproprietari al pari uso del cortile, avuto riguardo alla ormai esclusiva utilizzazione dell’area per il transito di mezzi verso la (o dalla) autorimessa. Avrebbe dovuto la Corte – come correttamente richiesto dal ricorrente incidentale – porsi il problema se la trasformazione operata dalla M.C. avesse alterato l’equilibrio tra le concorrenti – sia pure non identiche – utilizzazioni attuali e potenziali del bene comune da parte degli altri comproprietari. Non è sufficiente, al riguardo, sottolineare, come ha fatto il giudice di secondo grado, che nemmeno in epoca anteriore alla trasformazione i comproprietari utilizzassero lo spazio di cui si tratta per parcheggiare le proprie autovetture, in quanto in un primo momento detto spazio era occupato dal forno e poi dai resti dello stesso, e che comunque anche in origine era presente il varco, sia pure all’epoca di soli mt. 1,50. Tale considerazione non chiarisce, infatti, la ragione per la quale si sia ritenuta legittima siffatta limitazione del diritto dei comproprietari, che, anteriormente ai lavori, ben avrebbero potuto parcheggiare i propri mezzi nell’area de qua.

7. Conclusivamente, va rigettato il ricorso principale, mentre va accolto quello incidentale. La sentenza impugnata va cassata in relazione al ricorso accolto, e la causa rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli, che riesaminerà la questione con esso sollevata alla stregua dei principi di diritto richiamati sub 6. Il giudice del rinvio provvederà altresì al regolamento delle spese del presente giudizio.

(omissis)

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso incidentale, rigetta quello principale. Cassa la sentenza in relazione al ricorso accolto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli.

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