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Delibera per opere di manutenzione straordinaria e fondo cassa condominiale
- 26 gennaio 2021
Avv. Giuseppe Zangari
La vicenda. Una condomina impugna la delibera che autorizza opere di straordinaria manutenzione del fabbricato lamentando, fra l’altro, la violazione dell’articolo 1135, comma 1, numero 4 del Codice Civile per non avere disposto contestualmente il relativo fondo cassa.
Il condominio si difende contestando – per quanto di interesse al presente commento -, da un lato essere l’impugnazione tardiva poiché incardinata oltre il termine di trenta giorni dalla partecipazione in assemblea; dall’altro lato il venir meno dell’interesse ad impugnare a fronte di una nuova delibera adottata in sostituzione della decisione contestata.
La domanda del ricorrente è accolta (Tribunale di Roma, sentenza 8/2021).
Le eccezioni preliminari. In primo luogo il Tribunale capitolino supera l’eccezione di tardività facendo leva sul fatto che, configurandosi un vizio importante la nullità della delibera, la doglianza può essere fatta valere da chiunque, pure nell’ipotesi in cui il ricorrente avesse espresso un voto favorevole (Cassazione Civile, sentenza 6714/2010), e senza alcun limite temporale, ossia anche oltre la scadenza prevista dall’articolo 1137 in tema di annullabilità (Cassazione Civile, sentenza 4806/2005).
In secondo luogo, la sentenza chiarisce che la cessata materia del contendere può essere dichiarata solo qualora «l’assemblea condominiale, regolarmente riconvocata, abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell’impugnazione, ponendo in essere, pur in assenza di forme particolari, un atto formalmente sostitutivo di quello invalido».
Al contrario, nella vicenda in esame, il condominio aveva affrontato la medesima questione ma con un pronunciamento avente, tuttavia, «portata e contenuti nuovi», che ne impedivano la sostituzione.
Il fondo cassa. Con il termine “fondo cassa” s’intende una provvista di denaro di cui si dota il condominio per consentire all’amministratore di far fronte con immediatezza a determinate esigenze di spesa.
Fra le diverse tipologie elaborate dal legislatore e/o ammesse dalla giurisprudenza spicca il fondo per le opere straordinarie o innovative, che il riformato articolo 1135 ha reso obbligatorio, salvo diverso accordo all’unanimità dei condomini ovvero in forza di una clausola introdotta nel regolamento avente natura contrattuale.
Lo scopo del fondo è tutelare il singolo condomino dal rischio di essere esposto alle pretese dei creditori del condominio – tra cui, in particolare, l’appaltatore – a causa dell’inadempimento degli altri condomini, subendo il meccanismo di solidarietà passiva previsto dall’art. 63, comma 2 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
Infatti, tramite il preventivo versamento delle quote di spettanza il condominio si viene a dotare delle risorse necessarie per adempiere ai propri obblighi, addirittura prima ancora dell’avvio dei lavori (o quantomeno del corrispondente stato di avanzamento dei lavori).
Per tale motivo la norma è non derogabile dalla volontà dei privati, pena la nullità della delibera: «Allorché l’assemblea si trova a deliberare i lavori straordinari affidando l’incarico all’impresa ed approvando il preventivo con i relativi costi non può legittimamente decidere, a maggioranza, di non allestire il fondo prima della stipula del contratto di appalto dei lavori venendo altrimenti a modificare il criterio legale previsto dal citato art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. nel senso di ampliare l’esposizione sussidiaria di coloro che sono in regola con i pagamenti (e non possono trovare tutela nel fondo)» (Tribunale di Modena, sentenza n. 763/2019).
Peraltro, precisa il Giudicante, l’invalidità si manifesta non soltanto quando il condominio manifestamente decide di non costituire il fondo, ma pure nell’ipotesi in cui nulla venga stabilito al riguardo al momento dell’approvazione dell’appalto: «In altre parole, ad integrare l’ipotesi di nullità della delibera è sufficiente la semplice previsione di opere di manutenzione straordinaria in assenza della contestuale predisposizione del fondo speciale, senza che siano necessari altri elementi».
La conseguenza non può che essere una delibera nulla poiché adottata in violazione di una norma di legge imperativa (Tribunale di Roma, sentenza 19.6.2017, Tribunale di Trieste, sentenza 17.1.2018).
