Con riferimento alle azioni promosse dall’amministratore per la riscossione delle spese condominiali di competenza delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva, sono passivamente legittimati soltanto i rispettivi proprietari effettivi di dette unità, e non anche coloro che possano apparire tali. Analogo principio è applicabile nei rapporti con soggetti terzi rispetto al condominio, tanto più che l’effettivo debitore può essere individuato dal creditore facendo ricorso ai pubblici registri immobiliari.

È quanto sentenziato dalla Corte di Cassazione, con l’ordinanza 23621 dello scorso 9 ottobre, di cui riportiamo un estratto.

——————–
CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 9.10.2017,
n. 23621
———————

Fatti di causa e ragioni della decisione

D.T. propone ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza della Corte d’Appello di Salerno n. 598/2015 del 21 settembre 2015.

Si difende con controricorso P.N..

La Corte d’Appello di Salerno ha rigettato l’appello di D.T. contro la sentenza n. 55/2008 pronunciata in primo grado dal Tribunale di Salerno, che, pur revocando il decreto ingiuntivo emesso per l’importo di Lire 63.863.196 nei confronti del D.T. e di G.S. su domanda di P.N., titolare dell’impresa edile “Costruzioni N.”, condannava il medesimo intimato D.T., che aveva proposto opposizione, al pagamento della somma di euro 25.426,96, a titolo di saldo residuo del corrispettivo dei lavori di ristrutturazione del fabbricato condominiale di via …. La Corte d’Appello di Salerno, avendo il D.T. dedotto di essere egli soltanto l’amministratore della C. s.r.l., effettiva condomina, e quindi mero condomino apparente, in quanto tale passivamente non legittimato rispetto alla pretesa di pagamento dell’appaltatore, ha per contro sostenuto che l’apparenza della qualità di condomino (manifestata dalla partecipazione alle assemblee condominiali senza mai manifestare tale qualità) rileva nei confronti di soggetti terzi, i quali non possono farsi carico di accertare la proprietà dell’immobile. (omissis).

Il primo motivo del ricorso di D.T. denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1189, 1117, 1123 e 2643 e ss. c.c., deducendo la non invocabilità del principio dell’apparenza del diritto e dell’affidamento del terzo ove sussistano specifici mezzi di pubblicità, quali, nella specie, i registri pubblici immobiliari. Il ricorrente evidenzia come egli non fosse condomino del Condominio …, quanto, piuttosto, (oltre che amministratore dello stesso Condominio) amministratore della C. s.r.l., proprietaria di alcune unità immobiliari comprese nell’edificio.

Il secondo motivo di ricorso allega la violazione e falsa applicazione degli artt. 534, 1189, 1415 e 1416 c.c., nonché l’omesso esame di fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., criticando la mancanza assoluta di motivazione circa la buona fede del creditore P.N. e l’affidamento da questo riposto nel fatto che D.T. avesse agito come condomino in proprio e non quale amministratore della C. s.r.l.. Viene in particolare richiamata la quietanza del 6 ottobre 1995 rilasciata da P.N. con riferimento al pagamento di un acconto di Lire 5.000.000, ove il creditore dichiarava di ricevere la somma dal D.T. “quale amministratore della C. s.r.l.” e si riconosceva alla medesima società l’avvenuto versamento della somma complessiva di Lire 98.000.000. Si richiamano ancora dieci fatture emesse dall’impresa Costruzioni N. in favore della C. s.r.l..

(omissis)

I primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano fondati.

Questa Corte ha più volte affermato che in materia condominiale, quanto meno con riferimento alle azioni promosse dall’amministratore per la riscossione delle spese condominiali di competenza delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva, sono passivamente legittimati soltanto i rispettivi proprietari effettivi di dette unità, e non anche coloro che possano apparire tali, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino, né sussistendo esigenze di tutela dell’affidamento di un terzo di buona fede nella relazione tra condominio e condomino (omissis). La Corte d’Appello di Salerno al riguardo ha sostenuto che “diversa è l’ipotesi in cui l’apparenza della qualità di condomino sia rivolta a soggetti terzi … rispetto al condominio, laddove non può farsi carico di accertare la proprietà dell’immobile, in particolare quando il condomino apparente abbia partecipato alle decisioni in sede di assemblea condominiale, senza mai palesare all’esterno tale qualità …”.

Questo argomentare non tiene conto che la costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condòmini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l’azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la res, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento. D’altro canto, la stessa conclusione raggiunta in giurisprudenza, per cui la responsabilità dei condòmini è retta dal criterio della parziarietà, nel senso che le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, è stata costruita spiegando che l’amministratore possa vincolare i singoli comunque “nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote” (Cass. Sez. U., 08/04/2008, n. 9148).

È pacifico che occorra l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 4, c.c., per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale. È poi dalla deliberazione dell’assemblea, e non dal rapporto contrattuale con l’appaltatore, che discende l’obbligo dei singoli condòmini di partecipare agli esborsi derivanti dall’esecuzione delle opere, ponendosi il condominio (e non ciascun condomino) come committente nei confronti dell’appaltatore stesso. Anche, dunque, la vicenda obbligatoria che si imputa pro quota al singolo partecipante è geneticamente correlata al diritto reale condominiale (si vedano, indicativamente, i commi 1 e 2 dell’art. 63 disp. att. c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012, pur non applicabile nella specie ratione temporis), ed è quindi quanto meno indirettamente collegata alla situazione resa pubblica nei libri fondiari. Ai fini dell’invocabilità dell’apparentia iuris a garanzia dell’affidamento maturato dal terzo creditore del condominio, non può quindi negarsi, come fatto dalla Corte d’Appello di Salerno, la sussistenza di un legame con il dato pubblicitario emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari, trattandosi di trarre conseguenze ai fini dell’adempimento di un’obbligazione pecuniaria comunque connessa con la titolarità di un diritto reale di proprietà.

D’altro canto, è decisivo osservare come nel nostro ordinamento il principio dell’apparenza del diritto (art. 1189 c.c.) trova applicazione quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla realtà giuridica, assumendo comunque rilievo giuridico l’apparenza ai soli fini della individuazione del titolare di un diritto soggettivo, ma non anche per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di un soggetto non debitore, atteso che l’affidamento del terzo può legittimare una richiesta di risarcimento danni per il subito pregiudizio, e non invece trasformare in debitore un soggetto che non rivesta tale qualità (cfr. Cass. Sez. U., 01/07/1997, n. 5896; Cass. Sez. 1, 10/11/1997, n. 11041; Cass. Sez. 1, 10/11/1997, n. 11040).

(omissis)

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo di ricorso, dichiara assorbito il terzo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Salerno in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Lascia un commento Annulla risposta

Devi essere connesso per inviare un commento.