In un condominio, i titoli di acquisto dei singoli appartamenti escludevano dalla comunione i lastrici solari, ma non il torrino sovrastante la cassa-scale, la cui proprietà doveva quindi intendersi condominiale. La Cassazione, con l’ordinanza 11771 del 6 maggio 2019, ha dunque confermato la condanna a carico di Wind a rimuovere l’impianto di telecomunicazioni che vi aveva installato in forza di un accordo siglato con il costruttore (che si era riservato la proprietà del lastrico solare) ma senza l’assenso degli altri condòmini.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 6.5.2019,
n. 11771
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Motivi in fatto ed in diritto

Con atto in data 6.4.2006 G.C. ed altri condòmini dello stabile in …, citavano a comparire dinanzi al locale tribunale la “Wind Telecomunicazioni” s.p.a., L.R. e M.S..

Esponevano che la s.p.a. convenuta gestiva un impianto di telecomunicazioni installato sui lastrici di copertura dell’ultimo piano e del torrino sovrastante la “cassa-scale” dello stabile condominiale in forza di contratto di locazione stipulato dalla “Italtel” s.p.a. – alla quale la “Wind” era subentrata – con L.R., originario costruttore dell’edificio; che invero L.R. ed il coniuge, M.S., si erano assunti proprietari esclusivi dei lastrici di copertura.

Esponevano che viceversa il lastrico di copertura del torrino sovrastante la “cassa-scale” era di proprietà condominiale, sicché il contratto di locazione era stato siglato senza l’assenso degli altri condòmini.

Chiedevano pertanto – e tra l’altro – condannarsi la convenuta s.p.a. a rimuovere l’impianto dal lastrico del torrino.

Si costituiva la “Wind Telecomunicazioni” s.p.a..

Instava – tra l’altro – per il rigetto dell’avversa domanda.

Si costituivano L.R. e M.S..

Deducevano di esser proprietari esclusivi del lastrico di copertura del torrino sovrastante la “cassa-scale”.

Parimenti instavano per il rigetto della domanda attorea.

Con sentenza n. 454/2009 l’adito tribunale opinava – tra l’altro – per la proprietà condominiale del lastrico di copertura del torrino e condannava la “Wind Telecomunicazioni” alla rimozione dell’impianto che vi era collocato.

Proponeva appello la “Wind Telecomunicazioni” s.p.a..

Proponevano separato appello L.R. e M.S..

Resistevano ad ambedue i gravami G.C. (e altri condòmini).

Riuniti i gravami, con sentenza n. 423 dei 9/26.1.2015 la corte d’appello di Napoli – per quel che in questa sede rileva – dichiarava che la copertura del torrino della scala “A” dello stabile condominiale era di proprietà condominiale.

Evidenziava la corte che il primo giudice aveva correttamente opinato nel senso che i titoli di acquisto dei singoli appartamenti escludevano dalla comunione i lastrici solari, non già i torrini sovrastanti le “casse-scala”; che del resto indubitabile era la differenza strutturale tra i lastrici ed i torrini, viepiù avvalorata dalla suddivisione delle spese relative alla manutenzione dei torrini.

Evidenziava altresì che il riferimento all’art. 2933, 2° co., cod. civ., operato dalla “Wind”, non era pertinente.

Evidenziava al riguardo, in particolare, che il tribunale non aveva ordinato la distruzione dell’impianto, bensì la sua rimozione; che l’art. 2933, 2° co., cod. civ. concerne opere insostituibili di eccezionale importanza; che la “Wind” non aveva dato prova dell’asserita sussistenza di un pregiudizio per l’economia nazionale né dell’impossibilità di collocare altrove l’impianto.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso la “Wind Telecomunicazioni” s.p.a.; ne ha chiesto sulla scorta di due motivi la cassazione con ogni susseguente statuizione.

G.C., (e altri condòmini). hanno depositato controricorso; hanno chiesto rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese del giudizio di legittimità da attribuirsi al difensore anticipatario.

(omissis)

Con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 1362 cod. civ.; la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ..

Deduce che, contrariamente all’assunto della corte di merito, la riserva di proprietà esclusiva – chiaramente enunciata nel rogito D.L. del 23.4.1981 – che L.R., originario costruttore dell’edificio condominiale, ebbe a prefigurare in suo favore in tutti i contratti di trasferimento delle singole unità immobiliari, deve reputarsi comprensiva pur del lastrico di copertura del torrino della scala “A”.

Il primo motivo è destituito di fondamento.

(omissis)

Invero la corte territoriale in modo inappuntabile ha recepito il dictum di prime cure, che a sua volta in maniera ineccepibile aveva rilevato (in relazione all’incipit dell’art. 1117 cod. civ.: “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari di diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: …”) che “i titoli di acquisto dei singoli appartamenti non escludevano dalla comunione i torrini, ma solo i lastrici solari” (così sentenza d’appello, pag. 5). Difatti, pur lo stralcio del rogito D.L. del 23.4.1981, riprodotto alle pagine 5 e 6 del ricorso (“tutti i lastrici solari di copertura ai vari piani”), depone letteralmente in questo senso.

Del resto questa Corte spiega che, in sede di interpretazione del contratto, il giudice di merito, ove ritenga di aver ricostruito la volontà delle parti sulla base delle espressioni letterali usate, non ha l’obbligo di fare ricorso ai criteri ermeneutici sussidiari, la cui adozione è legittima (e necessaria) solo quando l’interpretazione letterale dia adito a dubbi (cfr. Cass. sez. lav. 18.7.2000, n. 9438).

E spiega ancora – insegnamento puntualmente richiamato dalla corte partenopea – che, in tema di condominio negli edifici, per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non estesa a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni; sicché non possono ricomprendersi nella nozione di lastrico solare i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, i quali costituiscono distinti e autonomi manufatti di proprietà condominiale sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato (cfr. Cass. 13.12.2013, n. 27942).

In conclusione quindi le censure che il primo mezzo di impugnazione prospetta, si risolvono tout court nella prefigurazione della correttezza dell’antitetica interpretazione (“assume rilievo dirimente l’espressa volontà di riservare al costruttore il diritto dominicale su tutte le superficie piane costituenti copertura dell’edificio”: così ricorso, pag. 7).

(omissis)

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente, “Wind Telecomunicazioni” s.p.a., a rimborsare all’avvocato P.M., difensore anticipatario dei controricorrenti, le spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano in complessivi euro 7.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge; ai sensi dell’art. 13, 1° co. quater, d.p.r. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della s.p.a. ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione ai sensi dell’art. 13, 1° co. bis, cit..

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