Impianti, servizi, lavori in condominio: le decisioni della Cassazione

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Impianti, servizi, lavori in condominio: le decisioni della Cassazione

Quotidiano Del Condominio
7 gennaio 2020

Sempre più spesso la Cassazione è chiamata a pronunciare l’ultima parola in merito a lunghe diatribe processuali inerenti l’utilizzo di impianti, la fruizione di servizi e l’esecuzione di lavori in condominio. Pubblichiamo di seguito una serie di massime tratte da alcune recenti sentenze degli Ermellini.

Guasti di beni comuni interni alla proprietà

Il condominio ha il diritto di provvedere alla riparazione e alla manutenzione dei beni comuni e ha l’obbligo di farlo, per evitare i danni alle proprietà dei condòmini o dei terzi. Ne consegue che, qualora vi sia l’assoluta urgenza e l’inderogabile necessità di intervenire sui guasti verificatisi all’interno degli appartamenti o dei locali chiusi dei singoli condòmini, in mancanza della collaborazione di questi ultimi, l’amministratore può legittimamente agire in giudizio per far valere tale diritto, sia in sede cautelare che di merito, anche se il regolamento condominiale, per eseguire i lavori necessari, gli attribuisce la facoltà di accedere all’interno delle menzionate proprietà, forzando le porte di chiusura. Una volta esperita l’azione, secondo le regole generali, il condominio è esposto al pagamento delle spese di lite (che non siano eccessive o superflue) solo in caso di soccombenza e al risarcimento dei danni per l’attuazione della misura cautelare solo nei casi previsti dall’art. 96, comma 2, c.p.c..

Ascensore che non arriva all’ultimo piano

La deliberazione condominiale avente ad oggetto l’installazione di un ascensore inidoneo al raggiungimento dell’ultimo piano è affetta da nullità incidendo, da un lato, sul diritto del singolo (proprietario dell’ultimo piano) rispetto all’utilizzo di un bene comune (ascensore), impedendogli in tal modo un uso pieno del bene e, dall’altro, sul valore della proprietà esclusiva, per cui la relativa impugnazione non è soggetta al rispetto del termine di decadenza di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c..

Condominialità di edifici indipendenti

Il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c., è ravvisabile in molteplici tipologie costruttive, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, se il contrario non risulta dal titolo; tale nesso, peraltro, è configurabile anche per un insieme di edifici indipendenti, ovvero quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, ciò ricavandosi dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di “edifici autonomi”, anche se che restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 c.c. Siffatto accertamento implica valutazioni in fatto, sottratte al giudizio di legittimità.

Autorimesse e locali commerciali nel condominio

Le autorimesse e i locali commerciali, anche se situati nel perimetro dell’edificio condominiale, non sono inclusi fra le parti comuni elencate nell’art. 1117 c.c., neppure sotto l’aspetto di “parte dell’edificio necessaria all’uso comune”. Né, ai fini dell’accertamento della loro appartenenza al condominio, può assumere rilievo il regolamento condominiale di formazione assembleare (o la planimetria ivi riportata), non costituendo esso un titolo di proprietà, ove non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condòmini.

Gas, impianto di utenza del cliente finale

Ai sensi del codice di rete per la distribuzione del gas naturale, di cui alla delibera dell’Autorità per l’energia elettrica e il gas n. 108/06 e successive modifiche, l’impianto d’utenza del cliente finale è il complesso costituito dall’insieme delle tubazioni e dei loro accessori dal punto di consegna del gas agli apparecchi utilizzatori, questi esclusi, dall’installazione e dai collegamenti dei medesimi, dalle predisposizioni edili e/o meccaniche per la ventilazione del locale dove deve essere installato l’apparecchio, dalle predisposizioni edili e/o meccaniche per lo scarico all’esterno dei prodotti della combustione. La tubazione esterna ai singoli appartamenti, ovvero fino all’innesto con il contatore privato o con l’abitazione privata, fa parte dell’impianto infrastrutturale di conduzione del gas che appartiene all’ente gestore del servizio, per cui la legittimazione passiva nelle controversie sulla servitù di metanodotto riguardanti tali tubazioni è a carico di quest’ultimo, nei cui confronti va dispiegata la domanda di “negatoria servitutis”.