In caso di danni riportati a causa di infiltrazioni provenienti sia dalle parti comuni sia da quelle private, al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, il risarcimento non può essere negato, dato che si applica la responsabilità solidale degli autori del danno.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 12.3.2020,
n. 7044
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Fatti di causa e ragioni della decisione

La S. s.r.l. propone ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 2150/2018 pronunciata il 5 aprile 2018 dalla Corte d’Appello di Roma.

Il Condominio … resiste con controricorso. Non ha svolto attività difensive la A. s.r.l.

La Corte d’appello, rigettando i contrapposti gravami delle parti, ha confermato la pronuncia resa in primo grado dal Tribunale di Roma, che, accogliendo la domanda proposta dalla condomina S. s.r.l., aveva condannato il Condominio … all’esecuzione di lavori di ripristino dell’impianto di smaltimento delle acque e di impermeabilizzazione del campo da tennis comune, nonché al risarcimento dei danni per le infiltrazioni subite dalla proprietà dell’attrice, respingendo tuttavia la pretesa risarcitoria per il mancato godimento dell’immobile, come anche la domanda di manleva avanzata dal Condominio nei confronti della A. s.r.l., impresa appaltatrice dei lavori di ristrutturazione.

Quanto all’appello formulato dalla S. s.r.l., la Corte di Roma ha evidenziato come fosse passata in giudicato per difetto di impugnazione la condanna del Condominio ad eseguire i lavori di rifacimento dell’impianto di smaltimento delle acque e di impermeabilizzazione del campo da tennis comune, dovendosi perciò attribuire le infiltrazioni subite dalla proprietà S. s.r.l. alla responsabilità del medesimo Condominio ex art. 2051 c.c. con riguardo alla mancata esecuzione dei lavori. Poiché, tuttavia, sulla scorta della CTU, era risultato che le infiltrazioni oggetto di lite (in particolare, quelle che interessavano il corridoio) fossero derivate, “oltre che dalle tubazioni dell’impianto fognario condominiale e dalla superficie del campo da tennis”, altresì dalla “mancanza di impermeabilizzazione di due giardini privati, appartenenti a terzi estranei al presente giudizio”, la Corte d’appello ha confermato l’insussistenza dell’onere risarcitorio a carico del Condominio …. Secondo la sentenza impugnata, pur ove fossero stati eseguiti tempestivamente i lavori incombenti sul Condominio, le infiltrazioni e le condizioni di inutilizzabilità della proprietà S. s.r.l. non sarebbero venute meno, stante “il carattere unitario dell’immobile”.

Il primo motivo di ricorso della S. s.r.l. deduce la violazione dell’art. 2055 c.c.: si assume che la Corte d’appello avrebbe errato nel non ritenere che il danno per la inutilizzabilità dei locali della società ricorrente dovesse solidalmente imputarsi sia al Condominio sia ai proprietari dei due giardini privati sovrastanti.

(omissis)

La Corte d’appello di Roma ha confermato il rigetto della domanda risarcitoria della S. s.r.l. nei confronti del Condominio … per il mancato godimento dell’immobile, affermando che l’accertata responsabilità di quest’ultimo ex art. 2051 c.c. per l’omessa manutenzione dell’impianto di smaltimento delle acque e del campo da tennis non fosse la causa esclusiva delle infiltrazioni subite dalla proprietà della ricorrente, concorrendovi altresì la mancata impermeabilizzazione di due giardini privati di proprietà esclusiva, quanto meno con riguardo al corridoio di accesso all’immobile danneggiato. La sentenza impugnata ha così deciso la sottesa questione di diritto senza uniformarsi al costante orientamento interpretativo di questa Corte.

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva). Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all’immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti etiologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali. La conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.

Al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, come fatto nel caso in esame dalla S. s.r.l., il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condòmini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l’art. 1227, comma 1, c.c., ma l’art. 2055, comma 1, c.c., che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno. Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex art. 2051 c.c., a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo (omissis).

Il primo motivo di ricorso va perciò accolto, mentre il secondo ed il terzo rimangono assorbiti, attenendo essi a questioni che, per effetto dell’accoglimento della prima censura, perdono di immediata rilevanza decisoria e potranno essere riesaminate nel giudizio di rinvio. La sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, la quale esaminerà nuovamente la causa uniformandosi all’enunciato principio e tenendo conto dei rilievi svolti.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti il secondo ed il terzo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma.

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