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“In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni”. È quanto rimarcato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 22155 del 12 settembre 2018, di cui riportiamo un estratto.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 12.9.2018,
n. 22155
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Fatti di causa e ragioni della decisione
A.P. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi, avverso la sentenza della Corte d’Appello di Palermo n. 2351/2016 del 27 dicembre 2016, che aveva accolto l’appello del Condominio …, contro l’ordinanza ex art. 702 ter c.c. resa il 28 novembre 2011 dal Tribunale di Palermo. Resiste con controricorso il Condominio ….
A.P., proprietaria di unità immobiliare posta al piano terra dell’edificio condominiale di …, nonché dell’annesso giardino, sul presupposto che il muretto e la sovrastante ringhiera di recinzione del giardino, a differenza del cancello carrabile, fossero di proprietà comune, aveva domandato al Tribunale di Palermo di accertare la condominialità di tali beni e di porre a carico di tutti i condòmini i necessari lavori di riparazione, con condanna del Condominio convenuto ad eseguire le opere. Le domande dell’attrice vennero accolte dal Tribunale di Palermo, che dichiarò la natura condominiale del muro di cinta.
Sull’impugnazione del Condominio …, la Corte d’Appello di Palermo ha invece affermato che il muretto perimetrale in questione costituisse oggetto di proprietà esclusiva della condomina A.P., avendo funzione di recinzione del giardino rientrante nella porzione privata della stessa, e risultando dal titolo di acquisto dell’unità immobiliare che uno dei confini fosse delimitato dal Viale ….
Neppure il regolamento di condominio indicava il muretto tra le parti comuni. Aggiunse la Corte di Palermo che il muretto in questione non dimostrasse alcun collegamento funzionale con l’edificio comune, avendo per le sue ridotte dimensioni la sola utilità di delimitare il giardino dal viale. Del pari, i giudici di secondo grado negarono il rilievo architettonico del muretto per il decoro del fabbricato, così superando la considerazione del CTU secondo cui il muretto nel disegno della società costruttrice “nasceva come organico all’intero progetto”. La sentenza impugnata escluse perciò che il Condominio dovesse concorrere alle spese di riparazione di tale muretto.
Il primo motivo di ricorso di A.P. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1123, 1137 e 1102 c.c., il travisamento dei fatti e l’eccesso di potere, dovendo operare per la recinzione posta sul confine perimetrale la presunzione di condominialità, in quanto l’edificio è stato costruito nel senso che il muretto per cui è causa costituisce un elemento decorativo e delimitativo della struttura del complesso e non un corpo aggiunto a tutela della A.P..
Il secondo motivo di ricorso di A.P. denuncia sotto un ulteriore profilo la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1123, 1137 e 1102 c.c., il travisamento dei fatti, l’eccesso di potere e l’errata motivazione, avendo la Corte di Palermo considerato che il cancello carrabile interrompe la continuità del muretto perimetrale senza autorizzazione di apposita delibera condominiale.
(omissis)
I primi due motivi vanno esaminati congiuntamente per la loro connessione. Essi presentano profili di inammissibilità e sono comunque privi di fondamento.
(omissis)
La Corte d’Appello di Palermo ha affermato che il muretto perimetrale oggetto di causa appartiene in proprietà esclusiva alla condomina A.P., perché tale bene svolge funzione di recinzione del giardino compreso nella porzione privata della stessa e di delimitazione dal viale, senza avere, per le sue ridotte dimensioni, alcun collegamento utilistico con l’edificio comune.
La sentenza impugnata ha così deciso la questione di diritto in modo conforme all’interpretazione giurisprudenziale consolidata in materia.
In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (omissis).
In tal senso, la Corte d’Appello di Palermo ha spiegato come il muretto di recinzione del giardino A.P., per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola parte dell’immobile, la quale forma oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ed ha così rilevato – in base ad apprezzamento di fatto che rientra fra le prerogative dei giudici di merito ed è sindacabile in cassazione soltanto nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – che si tratta di bene non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale, il che fa venir meno il presupposto per l’operatività della presunzione ex art. 1117 c.c.
(omissis)
Il ricorso va perciò rigettato e la ricorrente va condannata a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.
(omissis)
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 3.200, di cui euro 200, per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
