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Spetta al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale un lastrico solare, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario; in difetto di tale prova, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condòmini.
È il principio di diritto richiamato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 19712 del 21 settembre 2020, di cui riportiamo un estratto.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 21.9.2020,
n. 19712
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Fatti di causa e ragioni della decisione
A.P. e D.M. hanno proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza n. 1631/2018 pronunciata il 6 agosto 2018 dalla Corte d’Appello di Palermo.
A.D. e T.C. resistono con controricorso.
La Corte d’appello ha rigettato l’appello proposto in via principale da A.P. e D.M. e ha dichiarato cessata la materia del contendere tra A.D. e T.C. ed il Condominio di via … (appellante incidentale), con riguardo alla sentenza resa in primo grado il 9 luglio 2013 dal Tribunale di Agrigento. La causa era stata promossa con citazione del 16 luglio 2007 dal Condominio di via …, nei confronti di A.D. e T.C., avente ad oggetto l’accertamento della natura condominiale del lastrico solare, sul quale i convenuti avevano apportato modifiche strutturali. Nel giudizio intervennero poi volontariamente, con comparsa del 10 marzo 2009, A.P. e D.M., aderendo alle pretese del Condominio attore. Il Condominio rinunciò all’azione nel corso del giudizio di appello. (omissis).
L’unico motivo di ricorso denuncia, agli effetti dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un documento, costituito dall’atto di compravendita del 25 ottobre 1983, prodotto in primo grado con la memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. del 3 marzo 2008, da intendersi quale atto da cui ebbe origine il condominio. In tale atto, il venditore-costruttore A.M., alienando le unità immobiliari agli acquirenti D., P., S. e R., dichiarava di riservare al condominio la proprietà del lastrico solare oggetto di causa.
L’esame del documento si rivelerebbe decisivo, in quanto renderebbe erronea la pronuncia della Corte d’appello di Palermo, la quale ha dato rilievo all’atto dell’11 dicembre 1984, nel quale il venditore-costruttore A.M. si era riservata la proprietà esclusiva del lastrico solare per cui è causa.
(omissis)
Il motivo di ricorso è manifestamente fondato.
(omissis)
Ora, il lastrico solare, ove per le sue caratteristiche strutturali non risulti destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c. è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari delle singole porzioni dell’edificio.
Come in diritto ha correttamente premesso la stessa Corte d’appello di Palermo, la situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. A tale fine, assume decisività l’individuazione dell’atto in cui il Condominio … potesse dirsi sorto, allorché la prima unità abitativa venne venduta da A.M. e si ebbe quindi l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà. Originatasi a tale epoca la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva, infatti, intendersi operante la presunzione legale ex art. 1117 c.c. di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio (Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766). Ove nel titolo originario mancasse una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente al A.M. la proprietà del lastrico solare, questi non avrebbe potuto poi validamente disporre dello stesso come proprietario unico in favore di A.D. e T.C.. È consolidato l’orientamento di questa Corte ad avviso del quale spetta al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un lastrico solare, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario; in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condòmini (omissis).
La sentenza impugnata è perciò incorsa nel vizio di omesso esame di un fatto decisivo e discusso tra le parti, ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (nel testo, utilizzabile “ratione temporis”, modificato dal d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012), non avendo esaminato l’atto di compravendita del 25 ottobre 1983, ritualmente prodotto sin dal primo grado di giudizio, con il quale si costituì originariamente il Condominio …, agli effetti del titolo di cui all’art. 1117 c.c..
Va dunque accolto il ricorso e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Palermo, che procederà a nuovo esame della causa tenendo conto dei rilievi svolti e regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione.
