Deve essere tenuto ben distinto il profilo della destinazione strutturale dei tetti e lastrici solari, che fonda la condominialità, da quello del godimento di fatto, che esclude la condominialità solo se il bene non esplichi nel contempo funzione essenziale (ad es. di copertura) anche per la porzione di immobile dal quale non vi si acceda direttamente. Quindi, sul bene comune in oggetto non può essere rivendicata l’usucapione. Questo il principio di diritto rimarcato dalla Cassazione con l’ordinanza 4906 del 1° marzo 2018, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 1.3.2018,
n. 4906
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Motivi in fatto ed in Diritto della decisione

S.M.A. ha agito nel dicembre 1998 contro le sorelle B.An. e B.A. per far accertare la proprietà comune del lastrico solare del fabbricato sito in …, nel quale ella è proprietaria dell’appartamento avente ingresso da via …, sottostante quello delle convenute, avente ingresso da via ….
Lamentava che dal 1991-92 le convenute avevano realizzato una scala per accedere al lastrico, impedendole di recarvisi.

(omissis)

La Corte di appello di Cagliari con sentenza dell’8 aprile 2008 ha confermato la sentenza di primo grado, osservando che era irrilevante che l’attrice non avesse accesso diretto al lastrico, ma vi giungesse attraverso un edificio confinante di proprietà della sorella.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 4501/2015 ha rigettato il ricorso delle B., osservando che correttamente era stata ravvisata la comproprietà del bene in capo alla S.M.A. in applicazione della previsione di cui all’art. 1117 c.c., rientrando il bene conteso tra quelli appunto contemplati dalla norma in questione.

A nulla poi rilevava che la S.M.A. non avesse un accesso diretto al lastrico, circostanza che a detta delle ricorrenti avrebbe permesso di vincere la presunzione di cui all’art. 1117 c.c..

Tale norma, con riferimento ai beni in esso indicati e a quegli altri che assolvano in vario modo alle medesime funzioni (tra i quali rientrano i tetti e i lastrici solari, v. art. 1117 n. 1), atteso il carattere non tassativo dell’elencazione, non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in modo positivo detta natura condominiale, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell’ipotesi di presunzione), ma solo in forza di un titolo specifico, inevitabilmente in forma scritta, riguardando beni immobili. Correttamente i giudici di merito avevano concentrato la loro indagine sull’esistenza o meno di un titolo che riservasse la proprietà del lastrico solare ai danti causa nell’atto costitutivo del condominio, con la conseguenza che in assenza di un titolo siffatto, la proprietà era comune.

(omissis)

Ba.An. e B.A. hanno proposto ricorso per revocazione avverso tale sentenza sulla base di un motivo. S.M.A. non ha svolto difese in questa fase. L’unico motivo di ricorso per revocazione denunzia l’errore di fatto nel quale sarebbe incorsa questa Corte, laddove è stata rigettata l’eccezione di usucapione formulata dalle ricorrenti.

(omissis)

Si deduce a contrario che le ricorrenti avevano sempre sostenuto di avere utilizzato il lastrico in maniera esclusiva e da almeno 50 anni, in quanto, anche prima della creazione della scala esterna, il lastrico era raggiungibile tramite una scala a pioli sistemata all’interno dell’appartamento delle B., come peraltro confortato anche dalla deposizione testimoniale di A.M. .

Ne consegue che le ricorrenti avevano escluso la S.M.A. dal godimento del lastrico, utilizzandolo come proprietarie esclusive.

Il motivo è manifestamente infondato, in quanto la doglianza non si confronta con il tenore della decisione impugnata.

La Corte ha, invero, affermato che la natura comune del lastrico discendeva dalla sua qualificazione come bene condominiale rientrando evidentemente tra quelli di cui all’art. 1117 c.c., ed in assenza di un titolo contrattuale che deponesse in maniera inequivoca in senso contrario.

In tal senso, la sentenza impugnata, nell’esaminare il quarto motivo di ricorso che appunto mirava a contestare la natura comune del bene, sul presupposto che fosse stato goduto in maniera esclusiva dalle B., ha evidenziato che il lastrico assolveva alla sua naturale funzione di copertura di un fabbricato comune, che vedeva la sovrapposizione delle proprietà esclusive sia dell’attrice che delle convenute.

Non esistevano quindi obiettive caratteristiche strutturali che potessero far propendere per un asservimento esclusivo del lastrico all’uso ed al godimento solo di una parte dell’immobile, ribadendosi quindi, a pag. 7, che deve essere tenuto ben distinto “il profilo della destinazione strutturale dei tetti e lastrici solari, che fonda la condominialità, da quello del godimento di fatto, che esclude la condominialità solo se il bene non esplichi nel contempo funzione essenziale (ad es. di copertura) anche per la porzione di immobile dal quale non vi si acceda direttamente”.

Alla luce di tali motivazioni, anche laddove voglia ravvisarsi un errore di fatto (il che non è dato affermare, non avendo la Corte sostenuto in sentenza l’esistenza di circostanze di fatto in contrasto con quanto dedotto dalle ricorrenti), lo stesso sarebbe del tutto privo del carattere della decisorietà, posto che l’accesso esclusivo al lastrico, ancorché risalente ad oltre cinquanta anni prima dell’introduzione del giudizio, non avrebbe menomato il compossesso della S.M.A. (e dei suoi danti causa), essendo la condominialità legata alla sola funzione obiettiva della copertura dell’immobile, essendo invece necessario ai fini dell’usucapione, come appunto evidenziato dalla pronuncia gravata, il compimento di uno specifico atto di interversione da parte del condomino, che non può essere ravvisato nel fatto che le sole B. potessero accedervi direttamente.

Il motivo appare quindi surrettiziamente volto a denunciare un errore di giudizio e ciò in contrasto con i limiti e le finalità dell’istituto della revocazione.

Il ricorso deve pertanto essere dichiarato inammissibile.

(omissis)

P.Q.M.

Dichiara il ricorso inammissibile.

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