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Con l’ordinanza numero 968 del 16 gennaio 2019 la Cassazione si pronuncia sulla diatriba tra il condominio e due condòmini in merito alla ripartizione delle spese per il rifacimento della pavimentazione del lastrico solare. Ecco i criteri adottati.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 16.1.2019,
n. 968
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Esposizione del fatto
I signori S.M. e T.A., in qualità di comproprietari di un appartamento sito all’ultimo piano di un complesso condominiale, denominato Condominio …, evocavano quest’ultimo, in persona dell’amministratore, dinanzi al Tribunale di Imperia, chiedendo accertarsi l’illegittimità del piano di riparto della spese di rifacimento dell’impermeabilizzazione della terrazza e della relativa pavimentazione, così come deliberato dall’assemblea condominiale (in data 23.09.2003) in quanto fondato su di una erronea interpretazione dell’ art. 20 del regolamento condominiale.
Con lo stesso atto, gli attori chiedevano che il Tribunale accertasse il contenuto di una servitù di passaggio in favore del Condominio sulla propria terrazza.
Instaurato il contraddittorio, nella resistenza del Condominio, il Tribunale adito, in parziale accoglimento delle domande di parte attrice, dichiarava erronei i criteri di riparto adottati, stabilendo che fossero poste a carico dei proprietari esclusivi del lastrico le sole spese di rifacimento della pavimentazione.
La Corte d’Appello di Genova, con la sentenza n. 934 pubblicata in data 22.07.2013, in parziale riforma della sentenza impugnata dai signori S.M.-T.A., ha annullato la deliberazione dell’assemblea condominiale, con la quale era stato approvato il piano di riparto redatto dall’Amministratore di condominio, per mancata applicazione, in relazione alle spese di manutenzione straordinaria del lastrico, del criterio di cui all’articolo 1126 c.c.
Avverso la indicata sentenza della Corte di appello ha proposto ricorso per cassazione il Condominio …, in persona dell’amministratore, sulla base di cinque motivi, cui ha resistito S.M. con controricorso, mentre il T.A. non ha svolto, nel presente giudizio, attività difensiva.
Considerato in diritto
Il primo motivo di ricorso denuncia violazione di legge, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. -con riferimento alle disposizioni degli articoli 1123-1126 c.c. in relazione all’art. 20 del regolamento condominiale, e degli articoli 1362 e ss. c.c. -, deducendo che la Corte territoriale ha omesso di rilevare che nel caso di specie non si trattava di un lastrico solare tout court ma di una porzione di terrazza a livello, di proprietà esclusiva dei resistenti, la cui funzione di copertura dei piani sottostanti era solo parziale, dovendo ritenersi prevalentemente destinata a dare un affaccio e conferire comodità all’appartamento cui era collegata.
Il ricorrente lamenta, inoltre, la violazione dei criteri ermeneutici posti dagli artt. 1362 e ss. nell’interpretazione della disposizione dell’art. 20 Reg. Cond., che pone le spese di pavimentazione delle terrazze a livello o lastrici di proprietà ed uso esclusivo di singoli condòmini a carico dei medesimi.
Il motivo è in parte inammissibile, in parte infondato.
(omissis)
È invece infondata la dedotta violazione dei criteri interpretativi di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. in relazione alla disposizione dell’art. 20 Reg. Cond.
Tale disposizione così dispone:
“Le spese per la ricostruzione dei tetti e solai di copertura saranno ripartite a norma di legge.
Le spese per la manutenzione dei lastrici e delle terrazze a livello di proprietà ed uso esclusivo dei singoli condòmini faranno totale carico agli stessi per quanto riferentesi alla manutenzione ed eventuale rifacimento della pavimentazione di superficie, mentre la manutenzione delle asfaltature ed isolamenti delle solette di copertura sarà a carico dei proprietari ed utenti esclusivi nella misura di 1/3 e per il restante ripartito tra tutti i restanti condòmini del fabbricato in base alla tabella n. 1”.
La Corte territoriale, accertato che nel caso di specie il rifacimento della pavimentazione costituiva la conseguenza di un intervento strutturale che interessava la soletta di copertura, con adeguato apprezzamento, ha ritenuto che non operasse la deroga di cui alla prima parte dell’art. 20 Reg. Cond., limitata alla sola ipotesi di rifacimento della pavimentazione quale conseguenza dell’uso della terrazza, dovendo pertanto applicarsi il generale criterio di cui all’art. 1126 c.c.
La Corte territoriale ha dunque fatto riferimento sia al criterio dell’interpretazione complessiva del contratto, che al criterio teleologico e sistematico, valutando la ratio della disposizione regolamentare, anche alla luce del generale principio stabilito dall’art. 1126 c.c., stante il generale rinvio al criterio legale di ripartizione delle spese, contenuto nel primo comma del citato art. 20 Reg. Cond..
Tale valutazione è conforme a diritto.
Ed invero, premesso che l’interpretazione del contratto, è attività riservata al giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni ermeneutici o per vizio di motivazione, il carattere prioritario dell’elemento letterale non va inteso in senso assoluto, atteso che il richiamo contenuto nell’art. 1362 c.c. alla comune intenzione delle parti impone di estendere l’indagine ai criteri logici, teleologici e sistematici (Cass. 16181/2017).
(omissis)
Il ricorso va dunque respinto e le spese, regolate secondo soccombenza, si liquidano come da dispositivo. (omissis).
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Condanna il ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio che liquida in complessivi 5.200 euro, di cui 200 euro per esborsi, oltre a rimborso forfettario spese generali in misura del 15% ed accessori di legge.
