Cerca
“L’attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno. In difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell’ambito dell’attività di affittacamere, né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo”. È innanzitutto richiamando tale principio che il Tribunale di Milano ha dato torto al condominio nella causa contro una condomina che aveva affittato un alloggio a una società, autorizzandola, al contempo, a subaffittare l’appartamento. Di seguito un estratto della sentenza.
———–
TRIBUNALE DI MILANO
Sez. XIII civ., sent. 22.2.2018,
n. 1947
———–
Motivi in fatto ed in Diritto della decisione
Il condominio di via …, sulla premessa che la condomina …, con contratto stipulato in data 19.9.2011, aveva concesso in locazione ad uso abitativo alla società … s.p.a. il proprio appartamento, concedendo alla conduttrice espressa facoltà di sublocare l’immobile, e che quest’ultima, tramite la stipulazione di contratti di sublocazione, ha di fatto utilizzato l’appartamento per svolgervi attività di affittacamere e comunque per esercitarvi un’attività imprenditoriale, così violando l’art. 6 del regolamento condominiale, ha chiesto la condanna delle convenute all’immediata cessazione di tale utilizzo dell’immobile.
La società … s.p.a. ha resistito in giudizio, negando di avere utilizzato l’appartamento condotto in locazione per lo svolgimento di attività di affittacamere ed assumendo di avere semplicemente stipulato dei contratti di sublocazione parziale aventi ad oggetto singole stanze dell’appartamento condotto in locazione. Ha chiesto respingersi le domande proposte dal condominio con vittoria di spese.
(omissis)
2. Le domande proposte dal condominio sono infondate nel merito.
L’art. 6 del regolamento condominiale prevede quanto segue: “Gli alloggi sono destinati all’uso del condomino, dei suoi famigliari, del personale di servizio da esso dipendente e degli inquilini nei limiti in cui è ammessa la locazione. È fatto divieto al condomino di tenere locande o pensioni. Non è altresì consentito nei singoli alloggi, solai e boxes ad essi pertinenti l’esercizio di industrie e di altre attività imprenditoriali, di laboratorio, di officine, né il deposito di merci o materiali vari da esitarsi all’ingrosso o al minuto…”.
Assume il condominio che la società … utilizza l’immobile locato per lo svolgimento di attività contraria al regolamento condominiale sia che la si qualifichi quale affitta camere che quale attività imprenditoriale.
È incontestato che il regolamento condominiale sia da ricondurre alla categoria dei regolamenti contrattuali.
Risulta provato che in data 19.9.2011 la convenuta … ha stipulato con la società … s.p.a. un contratto di locazione ad uso abitativo della durata di 4 anni rinnovabili avente ad oggetto un appartamento sito nel condominio di via … costituito da 9,5 vani (cfr doc. 2 parte attrice ).
La società … ha ristrutturato l’appartamento, ricavandone 6 stanze (oltre agli spazi comuni costituiti dalla cucina e da due bagni), che sono state successivamente concesse in sublocazione, come espressamente consentito dal contratto di locazione intercorso con la proprietaria.
(…) ha stipulato contratti di sublocazione parziale aventi ad oggetto una stanza munita di arredi e di accessori e dei correlati servizi esclusivi comuni, della durata di 4 anni più 4, così come previsto dall’art. 2 della L. n. 431 del 1998 per le locazioni ad uso abitativo (cfr. contratti di sublocazione prodotti dal condominio).
I testimoni escussi hanno confermato che il canone corrisposto alla società convenuta copriva la locazione della propria stanza e l’uso delle parti comuni dell’appartamento, tra le quali erano compresi anche due bagni in condivisione e la cucina, le spese relative alle utenze ed al servizi WIFI, escluso il canone televisivo e la tassa rifiuti che venivano pagati a parte, riferendo che i relativi contratti erano intestati alla sublocatrice. Hanno precisato che l’immobile era dotato, oltre che degli arredi, comprensivi degli elettrodomestici, di una piastra per cucinare e di un piccolo frigorifero in ciascuna stanza, di stoviglie, di piatti e posate. Hanno invece escluso che fossero forniti servizi ulteriori, quali la pulizia della stanza o la fornitura ed il cambio della biancheria (lenzuola, asciugamani, tovaglie, tovaglioli, coperte e piumini), incombenze alle quali provvedeva ciascun conduttore con beni propri, con un regolazione di turni interni per quanto riguardava la pulizia delle parti comuni dell’appartamento.
La corte di Cassazione con orientamento costante ha espresso il principio di diritto per il quale “L’attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno. In difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell’ambito dell’attività di affittacamere, né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo” (omissis).
Tali prestazioni accessorie – riassetto e pulizia della stanza, fornitura e lavaggio della biancheria del letto e del bagno – che caratterizzano l’attività di affittacamere, differenziandola dalla locazione, non sono state prestate dalla società … S.p.A.
Viceversa la fornitura della somministrazioni di gas, luce, riscaldamento e quella del servizio wifi non sono peculiari dell’attività di affittacamere, essendo invece proprie della locazione, trattandosi di prestazioni funzionali al godimento dell’immobile.
Il dettato letterale dei contratti di sublocazione è chiaro e non consente una diversa qualificazione del rapporto. Il contratto è qualificato dalle parti quale “contratto di sublocazione parziale ad uso abitativo (art. 2 comma 1 L. n. 431 del 1998)”; l’art. 1 del contratto prevede che “la parte locatrice concede in sublocazione n.1 stanza arredata di mobili ed accessori ed i correlati servizi esclusivi comuni …”; art. 2 “il conduttore utilizzerà i locali ed i correlati servizi oggetto del presente contratto ad esclusivo uso abitativo per sé. Qualsiasi diversa utilizzazione dovrà essere previamente autorizzata dalla locatrice”; art. 3 “Il presente contratto ha durata 4 anni, con decorrenza a partire dal giorno 7.1.2013 e termine al 6.11.2017. Alla fine di questo periodo il contratto si prevede automaticamente rinnovato per la stessa durata”. I contratti erano stati regolarmente registrati (cfr. contratti di sublocazione prodotti dal condominio).
La durata contrattuale non è compatibile con l’attività di affittacamere. Infatti i contratti di locazione hanno la durata prevista dall’art. 2 L. n. 431 del 1998 e per quanto di fatto la permanenza nelle stanze sia stata di durata più limitata, come dimostrato dalle prove orali (cfr. dep. testimone … che ha riferito di avere abitato nell’appartamento per un anno) e dai contratti prodotti in atti, che dimostrano che la stessa stanza è stata rilocata a diverso conduttore con intervalli non inferiori all’anno e talvolta superiori (cfr. doc. 14 di parte attrice), si tratta di una durata assimilabile ad una locazione transitoria ma non ad un’attività di tipo alberghiero.
Inoltre, come evidenziato dalla società convenuta, l’attività di affittacamere non è vietata dal regolamento condominiale, posto che il divieto regolamentare si riferisce all’attività di pensione o locande, attività diverse da quella di affittacamere, comportando anche la fornitura di un vitto, pacificamente esclusa nel caso in esame. L’estensione, operata dal condominio, del divieto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale all’attività di affittacamere ne comporta un’interpretazione estensiva, non consentita in quanto la norma regolamentare comporta una limitazione alle facoltà inerenti la proprietà esclusiva (omissis).
Parimenti va escluso l’immobile di proprietà della (…) sia stato utilizzato per un’attività imprenditoriale, non essendo rilevante con riferimento al divieto contenuto nel regolamento condominiale l’attività indubbiamente imprenditoriale svolta dalla società (…) s.p.a., posto che tale attività viene pacificamente svolta presso la sede della società, bensì l’uso effettivo delle unità immobiliari ubicate nel condominio, essendo le stesse destinate ad uso abitativo dei subconduttori e non destinate ad uffici della società convenuta. Dunque anche sotto questo profilo risulta preservata la destinazione residenziale del fabbricato e rispettato il divieto regolamentare dell’esercizio di attività industriali o imprenditoriali che possano interferire con tale uso.
(omissis)
Per tutte le ragioni espresse vanno respinte le domande proposte dal condominio.
3. Non ricorrono i presupposti per la condanna del condominio al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c., non emergendo dal tenore delle difese una condotta processuale contraddistinta da dolo o colpa grave.
Le spese di lite vanno poste a carico del condominio in applicazione del principio della soccombenza.
P.Q.M.
Il Tribunale, in funzione di giudice unico, così provvede: respinge le domande proposte dal condominio di via …; condanna il condominio a rifondere le spese processuali sostenute dai convenuti che liquida, in favore di … e di … S.p.A. nella somma di Euro 7.500 per compensi per ciascuna delle parti, oltre al rimborso forfetario per spese generali ed agli accessori di legge.
