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Lavori sulla facciata interna: li paga anche chi non utilizza il cortile
- 30 settembre 2020
Due gli importanti principi di diritto richiamati dalla Cassazione con l’ordinanza 20003 del 24 settembre 2020.
In primo luogo, la facciata di un edificio – anche se affaccia su un cortile fruito soltanto da alcuni condòmini – fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari, e dunque le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale.
In secondo luogo, la delibera di approvazione di lavori straordinari costituisce già di per sé obbligazione per i condòmini a sostenere le spese quota parte, anche senza che sia esplicitamente indicata la ripartizione della spesa.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 24.9.2020,
n. 20003
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Fatti di causa e ragioni della decisione
E.P. ha proposto ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza 2 aprile 2019, n. 441/2019, resa dal Tribunale di Cassino.
Resiste con controricorso il Condominio di via ….
Il Tribunale di Cassino, accogliendo l’appello formulato dal Condominio di via …, avverso la sentenza pronunciata in primo grado dal Giudice di pace di Gaeta, ha respinto l’opposizione avanzata dalla condomina E.P. contro il decreto ingiuntivo notificato il 10 dicembre 2012, relativo ai contributi per la manutenzione straordinaria della facciata del cortile interno condominiale. Il Tribunale ha affermato che i lavori avevano riguardato non il cortile, ma, appunto, la facciata che su tale cortile prospetta, bene rientrante fra le parti comuni di cui all’art. 1117 c.c., con conseguente sussistenza del debito azionato in sede monitoria dal Condominio, neppure rilevando la mancata approvazione degli stati di riparto.
Il primo motivo del ricorso di E.P. deduce la nullità della sentenza ex art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. per motivazione apparente, non avendo il Tribunale indicato su quali prove fosse fondata la decisione.
Il secondo motivo del ricorso di E.P. denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, non essendovi prova che i lavori riguardassero parti comuni, visto, fra l’altro, che la ricorrente non utilizza il cortile interessato dalla manutenzione.
Il terzo motivo di ricorso allega la violazione dell’art. 2697 c.c., non essendo provato che i lavori dedotti in lite attenevano a parti comuni.
Il quarto motivo di ricorso censura, infine, l’omessa pronuncia sull’appello incidentale inerente alla illegittimità del decreto ingiuntivo opposto, stante la mancata approvazione assembleare dello stato di riparto delle opere.
(omissis)
I quattro motivi, per la loro connessione, possono essere esaminati congiuntamente. Essi rivelano profili di inammissibilità e sono comunque del tutto infondati.
(omissis)
La nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 132, n. 4, c.p.c. e dell’art. 118 disp. att. c.p.c. va altrettanto agevolmente esclusa, in quanto la motivazione prescelta dal Tribunale di Cassino contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione.
Il Tribunale ha affermato che i lavori dedotti a fondamento della pretesa creditoria del condominio riguardassero non la sistemazione del cortile interno, come ritenuto nella sentenza di primo grado, ma la facciata dell’edificio condominiale, sulla base di una ricostruzione dei fatti di causa operata in via inferenziale dall’apprezzamento delle risultanze istruttorie. Ora, la facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell’ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (Cass. Sez. 2, 30/01/1998, n. 945). Al riguardo dell’inerenza dei lavori alla facciata, il ricorso si esaurisce in una inammissibile prospettazione alternativa dei fatti posti a base del decreto ingiuntivo (tra cui tre verbali di deliberazioni dell’assemblea), senza peraltro indicare specificamente il contenuto dei documenti su cui le censure poggiano, secondo quanto prescritto dall’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.. E peraltro, gli stessi cortili, e cioè le aree scoperte comprese tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, le quali servono a dare luce e aria agli ambienti circostanti che vi prospettano, e non siano destinate oggettivamente, per le loro caratteristiche strutturali, al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, rientrano nel novero dei beni che vanno ritenuti comuni in forza della presunzione di appartenenza a tutti i condòmini ex art. 1117 c.c., vincibile soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo.
(omissis)
La sentenza del Tribunale di Cassino ha altresì negato che valesse come ragione di revoca del decreto ingiuntivo la mancata approvazione degli stati di riparto, è ciò esclude il vizio di omessa pronuncia sull’appello incidentale formulato dal E.P., in quanto la decisione adottata comporta una statuizione implicita di rigetto dello stesso.
Anche sul punto, la decisione del Tribunale di Cassino risulta corretta.
Si ravvisa, invero, un duplice oggetto della deliberazione dell’assemblea condominiale che approvi un intervento di manutenzione delle parti comuni:
- l’approvazione della spesa, che significa che l’assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura;
- la ripartizione della spesa tra i condòmini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa.
Se, allora, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione) (omissis).
L’approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è, piuttosto, condizione indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., giacché ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio, corrispondente a quello dei documenti esemplificativamente elencati nell’art. 642, comma 1, c.p.c. (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588).
Ove, tuttavia, sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell’art. 1130, n. 3, c.c. In tale evenienza, l’amministratore può agire in sede di ordinario processo di cognizione, oppure ottenere ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1 disp. att. c.c..
Da ciò consegue che la lamentata carenza di una delibera assembleare di ripartizione delle spese occorrenti per la riparazione della facciata, ove comunque non sia in discussione l’approvazione dell’intervento manutentivo, poteva in astratto incidere sulle condizioni necessarie all’emissione del decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., e quindi sul regolamento delle spese della fase monitoria, senza tuttavia comportare l’infondatezza della pretesa del condominio di riscuotere i contributi dai condomini obbligati ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c..
Il ricorso va perciò rigettato e la ricorrente va condannata a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.
(omissis)
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 2.200, di cui euro200 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
